Achat d’un bien énergivore : les éléments à retenir
Si l’on envisage d’acheter un bien immobilier considéré comme une « passoire thermique », impossible sans travaux de pouvoir le mettre en location. C’est précisément la raison pour laquelle ce sont principalement les propriétaires bailleurs qui mettent de tels biens en vente. Cela suppose qu’outre le prix du bien en lui-même, il faut faire établir des devis avec des professionnels pour estimer le montant des travaux.
Cette enveloppe peut être incluse dans le prêt immobilier. Cela est intéressant, car même si les taux ont beaucoup augmenté, ils restent tout de même plus attractifs que ceux d’un prêt à la consommation de type crédit travaux qui est un prêt affecté.
Pourtant, le cercle devient vicieux si ce montant des travaux, au final, fait exploser la demande d’emprunt. A ce moment-là, la personne qui souhaite se lancer dans l’investissement locatif risque de se voir opposer un non, si le montant des loyers escomptés n’est pas suffisant pour rembourser la mensualité du crédit, comme l’espère le banquier pour se rassurer. Bien sûr, il est toujours possible d’acheter le bien, en profitant de son prix plus bas en faisant les travaux plus tard. Mais comme nous l’avons précisé, le taux demandé par les sociétés de crédit s’avère toujours supérieur à celui qui est demandé pour un crédit immobilier.
En outre, les propriétaires n’ont que peu de temps pour réaliser ces travaux, en fonction du niveau de DPE. En effet, dès 2025, il ne sera plus possible de mettre en location un bien classé G, les F, deux ans plus tard et les E en 2034. Il faut composer également avec un gel des loyers qui est effectif depuis le 24 août dernier.
Pour ceux qui passent avec succès toutes ces problématiques, le rendement, selon certains experts serait de 10%, si bien entendu, des travaux d’isolation et de rénovation sont entrepris.
Faut-il oui ou non acheter un bien énergivore ?
Pourtant, toutes les personnes ne sont pas des bailleurs dans l’âme et elles peuvent vouloir profiter de ces prix abordables pour elles-mêmes. Les deux solutions de financement restent les mêmes. On peut profiter du crédit immobilier ou si l’on ne passe pas avec les travaux, les faire, à postériori de l’achat. Il s’agit alors d’avoir bien en tête ce qui doit être modifié et le chiffrer, afin de hiérarchiser les tâches. Si la toiture fait partie du lot, c’est sans doute elle à mettre en tête, pour réduire de 30% les déperditions thermiques. Viennent ensuite les menuiseries (portes et fenêtres), les murs et quelquefois le sol.
Il faut alors se poser les bonnes questions : peut-on supporter de vivre pendant X années peut-être dans un bien que l’on peine à chauffer, sachant que pour l’instant le prix des énergies flambe ? Impossible d’installer une pompe à chaleur ou une chaudière à gaz de nouvelle génération tant que les travaux ne sont pas finis, car les professionnels peineraient à trouver le bon produit qui serait ou surdimensionné ou sous-dimensionné par rapport aux besoins futurs et réels de l’habitation.
Le prix des matériaux ayant augmenté et leur acheminement s’avérant parfois difficile, les professionnels du bâtiment répercutent tout cela sur les devis qu’ils présentent aux clients. Il est certain que l’on peut faire de substantielles économies en faisant une partie des travaux soi-même, mais attention à l’assurance si l’on a un dégât des eaux, un départ de feu ou un problème électrique alors que l’on a fait les travaux soi-même. Il ne sera pas possible d’être indemnisés.
Il ne faut pas non plus sous-estimer l’inconfort que peut provoquer une habitation qui n’est pas aux normes question isolation, surtout si l’on a des enfants. Enfin, personne ne pouvant prédire l’avenir, que faire, si, en plus du prêt immobilier à rembourser, la situation financière change et ne permet plus les travaux, ou les repousse de façon significative ? Ce type d’achat, on le comprend, ne se fait pas à la légère. Il faut peser le pour et le contre en fonction de sa situation financière, du temps libre que l’on peut consacrer aux travaux, de sa composition familiale etc…
