En commençant par les scénarios les plus proches, dans l’indice de risque de bulle compilé cette année par Ubs Real Estate sur les marchés résidentiels de 25 grandes villes du monde, les plus proches sont Zurich et Genève. Dans le premier centre financier de Suisse, l’achat d’une maison coûte aujourd’hui 25 % de plus qu’il y a cinq ans, tandis que les loyers ont enregistré l’une des plus fortes hausses des 25 métropoles étudiées dans le cadre de l’analyse.
Les prix sont soutenus par l’offre très limitée de logements, qui contribue à l’effet de rareté dans un marché de plus en plus perçu comme luxueux. Un phénomène, celui de la pénurie de logements, qui selon les experts d’UBS a contribué dans plusieurs cas à stabiliser les coûts dans certains marchés urbains. A cela s’ajoute une pression probablement moins forte des coûts de financement avec des taux plus bas qu’en Europe ou au Royaume-Uni (les taux en Suisse ont été portés à 1,25% contre 4,5% et 5% en Europe et au Royaume-Uni).
Le scénario en Europe
A Londres, Paris, mais aussi Stockholm, la situation est inverse : la hausse du coût de l’argent a contribué à dégonfler les prix en les ramenant dans la fourchette basse du risque de bulle. Le marché de la capitale britannique a perdu un quart de sa valeur depuis son pic historique de 2016, tandis que celui de Paris a été le plus faible au niveau européen cette année avec une baisse de 10 % à comparer aux 30 % de hausse enregistrés entre 2015 et 2020.
Le cas de Stockholm est similaire, où après la hausse de 90 % des prix entre 2009 et 2021, la baisse au cours des trois dernières années a été de 30 %. En général, les villes qui ont connu de fortes corrections de prix sont les mêmes qui avaient montré un risque élevé de bulle immobilière au cours des dernières années, mais maintenant les perspectives parlent d’une lente reprise.
Les situations sont encore différentes à Francfort et Amsterdam, où les coûts sont déjà repartis à la hausse après la correction, et à Madrid, dont le marché immobilier s’est développé ces dernières années, restant à l’abri des conditions de financement défavorables, notamment grâce à la forte pénurie d’offre. Si l’on exclut la Suisse, ces villes ont les indices de risque de bulle les plus élevés d’Europe.
Milan, en revanche, est un cas isolé. Bien que les prix continuent de dépasser la moyenne nationale, en comparaison avec les grandes villes du monde, les coûts du logement, ainsi que les loyers, restent inférieurs et, corrigés de l’inflation, se maintiennent aux niveaux de 2018. Moins touchée par la hausse des taux (comme l’ensemble du marché italien, grâce à un faible effet de levier), la capitale lombarde est avant-dernière dans le classement des marchés à risque de bulle, juste devant San Paulo.
Tokyo et Dubaï inquiètent
En dehors de l’Europe, Tokyo inquiète et Dubaï tremble à nouveau, même si, jusqu’en 2020, le risque de bulle était faible. Depuis, les prix dans la ville des Emirats ont augmenté de 40 % et le nombre de transactions a atteint des sommets historiques chaque année, entraînant une résorption de l’offre excédentaire. Selon les analystes d’UBS, le pourcentage élevé de transactions sur plan, probablement spéculatives, et l’offre importante pourraient déclencher une correction modérée des prix à court terme.
New York résiste, mais attention à Miami
Les villes américaines dominent le classement. Miami arrive en tête des métropoles sujettes aux bulles, suivie de Los Angeles. Le marché américain de l’accession à la propriété souffre d’une inabordabilité croissante, principalement parce que les paiements hypothécaires par rapport aux revenus des ménages sont beaucoup plus élevés qu’au pic de la bulle immobilière de 2006/2007. New York fait toutefois figure d’exception. Malgré le manque d’accessibilité, les prix de l’immobilier dans la Grosse Pomme n’ont pas subi de forte correction : ils sont actuellement inférieurs de 4 % aux niveaux de 2019 et ont encore légèrement augmenté au cours de l’année écoulée
