Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
Quelle maison ou quel appartement regarder si on veut acheter ? Si l’on peut avoir des exigences en matière de superficie, de nombre de chambres ou que l’on souhaite la présence d’un extérieur, le prix est déterminant et il faut parfois se détourner de certains biens que l’on ne peut pas s’offrir, compte tenu de ce que l’on gagne.
Pour ne pas être déçus et regarder les bonnes offres, mieux vaut connaitre sa capacité d’emprunt ; c’est-à-dire la somme que la banque est susceptible d’accorder en fonction de la situation financière et personnelle. Sur quels éléments se base-t-elle pour déterminer cela ? C’est ce que nous voyons aujourd’hui, sachant qu’il est possible d’avoir une première réponse de principe en utilisant chez soi un simulateur en ligne.
Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?
C’est assurément un des critères les plus importants et dans ce cadre, l’établissement financier va d’abord regarder la nature de ces derniers. Une personne a plus de chance d’obtenir un crédit immobilier si elle a un contrat de type CDI. Dans ce cas, elle va s’attarder sur le cumul net imposable que l’on peut retrouver sur la fiche de paye du mois de décembre, afin d’obtenir les revenus moyens à l’année.
Même une personne avec un contrat en CDD peut prétendre à un crédit immobilier, mais il faut pour cela justifier de 3 ans d’ancienneté sans interruption, ce qui aura pour objectif de rassurer la banque. Si l’on est à son compte, les justificatifs que l’on doit présenter sont les trois derniers bilans qui représentent la pérennité de l’entreprise et les revenus nets dégagés après paiement des cotisations sociales.
Même si l’on ne gagne pas énormément, d’autres éléments peuvent faire pencher la banque pour obtenir une réponse positive pour un crédit immobilier.
L’importance du taux d’endettement
Auparavant fixé à 33%, le taux d’endettement est passé à 35% ; ce dont peuvent se féliciter les futurs acquéreurs de biens immobiliers qui doivent passer par une demande de crédit. Ce taux défalque les charges fixes des revenus.
Une personne ou un ménage qui aurait un taux d’endettement supérieur à 35%, après ce calcul, ne pourrait pas obtenir un crédit parce que cela pourrait la mettre dans une situation financière difficile. La banque estimerait en outre que cela peut constituer un danger de non-remboursement. Vous trouverez aisément des calculatrices en ligne qui permettent en quelques clics, de simuler un emprunt immobilier selon vos revenus, charges et taux d’endettement.
Comment les taux impactent le montant maximal que je peux emprunter ?
Chaque banque est libre de déterminer le taux d’intérêt qu’elle pratique, même si tout fait l’objet bien entendu d’une régulation et de préconisations de la part du HCSF. Il est primordial de comparer les taux entre eux, même si la différence semble minime.
Sur une somme qui est, en général, conséquente et que l’on rembourse sur parfois plus de deux décennies, cela peut se compter en dizaines de milliers d’euros ; ce qui n’est pas négligeable.
Quel est le rôle de l’apport personnel sur la capacité d’emprunt ?
Il est courant de voir que les banques attendent un apport personnel ; c’est-à-dire une certaine somme d’argent mise de côté par les clients, dans le but d’acheter leur futur logement. Même si cela n’est pas systématique, il est vrai que cela rassure les banques car cela prouve une capacité à épargner.
Le montant demandé peut varier en fonction des banques, mais généralement il est à minima de 10% du montant du bien convoité. Cela signifie que sur une maison qui vaut 100 000 euros, il faut avoir au minimum 10 000 euros d’épargne, mais que cela peut monter à 30 000 euros voire plus pour un bien estimé à 300 000 euros. Différents produits d’épargne permettent de se constituer cette cagnotte ; comme le PEL (Plan Epargne Logement).
Avoir un bon apport va rassurer la banque, permettre d’emprunter forcément moins et payer certains frais, dont ceux relatifs aux frais d’acquisition (frais de notaire).
Les conséquences d’un crédit immobilier sans apport
Il est encore possible d’emprunter sans apport, mais cela devient difficile. La situation du marché immobilier, les restrictions imposées par le HCSF (Haut Conseil de Santé Financière qui détermine les taux) enjoignent les banques à se montrer prudentes et donc à refuser certains dossiers qu’elles jugent trop risqués.
Le fait d’emprunter sans épargne personnelle peut engendrer des conséquences auxquelles il s’agit de réfléchir, même si l’on a eu un vrai coup de cœur pour un bien immobilier et que l’on s’y projette avec sa famille. Pour pallier le risque, la banque peut mettre en place un taux d’intérêt plus élevé. La négociation à faire avec l’établissement bancaire peut être plus compliquée, même si le dossier est bon par ailleurs. Il est alors préférable de se faire accompagner par un courtier en crédit immobilier qui s’assurera en amont de la faisabilité du projet, avant d’aller démarcher les banques.
Combien puis-je emprunter selon la durée du crédit ?
Autre élément qui est très important dans le cadre d’un emprunt immobilier : la durée de remboursement. Quand on veut emprunter plus, à moins d’avoir des revenus conséquents et un faible taux d’endettement, il faut emprunter sur une longue durée. Les mensualités sont en général moins élevées ce qui laisse du pouvoir d’achat, mais les taux d’intérêt le sont davantage au contraire.
En effet, la banque pallie le risque sur une longue période car personne ne peut dire qu’elle est à l’abri d’un accident ou de la perte de son emploi. C’est notamment pour cela que, quelle que soit la durée de l’emprunt, la banque oblige à souscrire une assurance emprunteur dont le montant est pris en compte dans le calcul de l’endettement. Si la banque propose son assurance, on peut baisser le montant de cette dernière en passant par un organisme extérieur (assureur). On parle alors de délégation d’assurance.
En général, les durées pendant lesquelles il est possible d’emprunter pour un crédit immobilier sont à minima de 5 ans (cela est rare, car les mensualités seraient très élevées), et jusqu’à 25 ans. Un prêt sur 10 ans coûte moins cher à l’emprunteur qu’un autre sur 25 ans. Mais tout le monde ne peut pas sortir des mensualités élevées, c’est pourquoi la moyenne pour un prêt immobilier en France est de 20 ans.
Ci-après l’exemple d’un couple souhaitant emprunter avec des revenus nets mensuels de 4 000 euros avant impôts.
| Durée | Montant d'emprunt maximum | Taux d'intérêt | Mensualités | Intérêts payés |
|---|---|---|---|---|
| 10 ans | environ 144 000 € | 3,2% | 1400 € | 24 450 € |
| 15 ans | environ 196 000 € | 3,5% | 1400 € | 56 210 € |
| 20 ans | environ 236 000 € | 3,75% | 1400 € | 99 810 € |
| 25 ans | environ 268 000 € | 3,90% | 1400 € | 151 950 € |
Emprunter seul ou à deux ?
Il est possible d’emprunter seul, mais les établissements bancaires vont s’attacher à regarder le reste à vivre (qui est différent des charges fixes) notamment s’il y a des enfants à charge. Après déduction des charges, une personne qui souhaiterait emprunter avec un enfant à charge devrait avoir un reste à vivre situé entre 1 000 et 1 500 euros mensuels selon ses revenus.
Les revenus combinés dans un couple sont examinés par la banque et il est parfois possible d’emprunter plus. Mais d’autres points sont considérés comme l’âge ou là encore les charges et le reste à vivre ainsi que le montant de l’assurance emprunteur et sa répartition.
