Quand on souhaite devenir propriétaire, cela fait assurément partie des éléments clés dont il faut se soucier. Mais de quoi s’agit-il exactement et comment est-elle calculée ? Nous faisons la lumière à ce sujet.
Définition de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt désigne la somme que l’on peut demander à la banque dans le cadre d’un emprunt immobilier. Connaître sa capacité d’emprunt permet d’orienter ses recherches vers les biens immobiliers appropriés. Pour la calculer, les établissements bancaires prennent en compte différents éléments que nous allons lister ici et qui, même s’ils sont communs à tous les emprunteurs, ne donneront bien entendu pas les mêmes résultats.
Parce que ces éléments sont tributaires parfois de certains aléas extérieurs (crise économique…) et sont en constante mouvance ; y compris au niveau personnel pour les revenus ; il sera toujours conseillé de procéder à une simulation avant de démarcher les banques.
Combien emprunter avec mon salaire ?
Ce sont les revenus qui sont le premier élément que la banque va observer pour savoir si le projet d’achat est réaliste ou non. Si le fait de travailler en CDI est plus facile pour obtenir un prêt, il ne faut pas se décourager si l’on peut justifier de 3 ans d’ancienneté en continu dans le public ou le privé.
Les entrepreneurs devront présenter trois bilans annuels pour justifier de la pérennité de leur activité dans le but de rassurer les banques. Bien entendu, la capacité d’emprunt est normalement plus élevée si les revenus le sont aussi, mais concrètement, cela n’est pas si simple car d’autres facteurs entrent en ligne de compte.
Capacité d’emprunt : est-elle plus importante si l’on emprunte à deux ?
Emprunter à deux est-il une bonne solution ? Le statut marital ne va pas influer directement sur la décision de la banque : une personne peut demander un crédit immobilier seule si les éléments précédemment cités laissent à penser à la banque qu’elle va être en capacité de rembourser le montant prêté mais que le reste à vivre est aussi suffisant. Le montant du reste à vivre minimum diffère selon les Banques. Il se situe entre 700 € et 1000 € minimum pour une personne seule et 1000 € et 1300€ minimum pour un couple. Il faut ajouter 300 € en général par enfant à charge.
Être en couple peut rassurer la banque, bien entendu, car si les deux personnes travaillent au moment de la souscription du prêt et que l’une d’entre elles perd sa source de revenus, il reste toujours un emprunteur en capacité de payer les mensualités. Là encore cependant, il faut montrer patte blanche en ce qui concerne le taux d’endettement et le reste à vivre.
Pour obtenir une idée sur le calcul de la mensualité maximale, un simulateur en ligne est un premier réflexe à adopter.
Apport personnel : quel rapport avec la capacité d’emprunt ?
L’apport personnel est une somme d’argent qui a été mise de côté dans le but de concrétiser un projet d’achat immobilier. Le fait que les clients soient en capacité d’épargner rassure les établissements bancaires qui souhaitent à toutes fins se prémunir contre le risque de non-remboursement.
Mais cela permet aussi de pouvoir emprunter plus, au prorata des revenus et du montant épargné. Avoir un apport peut être un atout quand on entend négocier le taux d’intérêt demandé par la banque car on est alors considéré comme un client de confiance. Il est bon de savoir qu’un établissement bancaire apprécie à minima 10% du prix de la somme empruntée, mais si c’est davantage, c’est encore mieux : certaines attendent 30% d’apport.
NB : 30% d’apport signifie que si l’on vise un prêt à hauteur de 300 000 euros, cela revient à dire qu’il faut pouvoir avancer parfois jusqu’à 90 000 euros.
Peut-on faire un prêt immobilier sans apport ?
Est-ce que cela signifie que l’on ne peut pas obtenir de crédit immobilier sans apport ? Cela devient de plus en plus difficile, pourtant, certaines banques (d’où l’intérêt de les comparer) acceptent de prêter de l’argent à des personnes qui n’ont pas d’apport personnel. Par contre, il faut s’attendre à payer un taux d’intérêt plus élevé qui va compenser le risque et qui augmentera mécaniquement la somme totale à rembourser. Les mensualités risquent d’être plus élevées également et il sera plus difficile de faire la fine bouche quant aux frais de dossier que la banque souhaitera faire payer.
Durée du crédit, mensualité et montant empruntable
Cela est rapidement facile à comprendre : en France, on emprunte généralement sur 20 ans (il s’agit d’une moyenne). Mais un prêt immobilier peut se rembourser sur 5 ans et jusqu’à 25 ans. Plus la banque prend de risque sur une longue durée, plus elle va demander un taux d’intérêt élevé. Par contre les mensualités sont moins élevées, ce qui permet d’avoir un peu plus de pouvoir d’achat mensuel. Plus on emprunte sur le long terme, plus on augmente le montant empruntable…mais aussi celui que l’on va rembourser.
Ci-dessous, un tableau comparatif pour un foyer avec des revenus nets mensuels de 4 500 euros nets avant impôt sur le revenu :
| Durée | Montant empruntable | Taux d’intérêt | Mensualités | Montant des intérêts | |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 145 077 € | 3,48 % | 1 575 € | 29 306 € | |
| 15 ans | 199 527 € | 3,57 % | 1 575 € | 63 676 € | |
| 20 ans | 241 953 € | 3,74 % | 1 575 € | 111 151 € | |
| 25 ans | 276 716 € | 3,82 % | 1 575 € | 166 980 € |
Deux critères à ne pas négliger
Taux d’endettement
Le taux d’endettement est calculé de la manière suivante :
Taux d’endettement = (montant des mensualités + charges fixes x 100) / revenus (salaires nets + autres revenus)
Il a été augmenté à 35% (au lieu de 33%), ce qui permet à plus de Français de devenir propriétaires. Cependant, il faut avoir conscience que dans les charges fixes, on inclut maintenant le montant de l’assurance de prêt ou assurance emprunteur dont le montant varie et qui peut être souscrite auprès de la banque ou d’un assureur extérieur, ce qui permet le plus souvent de faire des économies au regard de certaines situations.
Si le calcul du taux d’endettement démontre qu’il dépasse les 35%, le prêt immobilier ne sera probablement pas accordé. Cela n’est pas une fatalité, car il est possible de réduire certaines dépenses, de rembourser des crédits à la consommation et de revenir quelques mois plus tard avec une situation financière complètement changée.
Taux bancaires (TAEG) : l’autre facteur clé pour calculer sa mensualité
Le taux d’intérêt est fixé par la banque mais suit les préconisations de la BCE (Banque Centrale Européenne). Il est important de mettre les banques en comparaison car une différence qui peut sembler minime peut représenter sur la totalité du crédit des milliers d’euros à rembourser en plus ou en moins. Plus on emprunte sur une durée longue, comme dit, plus la banque prend un risque (personne ne peut être certain qu’il sera en mesure de rembourser la même mensualité pendant 20 ans) et le pallie en demandant un TAEG élevé.
Les taux de prêt immobilier peuvent fluctuer plusieurs fois pendant l’année et il est important de regarder régulièrement ce qui se pratique au sein des différents établissements bancaires.
