Les différents types de crédits immobiliers
Un crédit ou prêt immobilier est une somme d’argent prêtée par un organisme bancaire ou un organisme de crédit, dans le but d’acheter un bien immobilier. L’emprunteur s’engage à la rembourser en totalité ; en plus des intérêts qui lui sont demandés sous la forme d’un TAEG. Ce remboursement est mensuel et se déroule sur une durée qui est prédéfinie.
Le plus souvent, les candidats à l’achat optent pour le prêt amortissable (les mensualités remboursent une partie de la somme empruntée ainsi que les intérêts). Mais il faut savoir qu’il existe d’autres prêts :
- Le prêt relais : cette solution permet d’acheter un autre bien alors que l’ancien n’est pas encore vendu ;
- Le prêt In Fine : à l’échéance du contrat, l’emprunteur doit rembourser son crédit en une seule fois, sachant que pendant toute la durée de son prêt, il doit s’acquitter uniquement des intérêts ;
- Le prêt d’accession sociale : ce crédit s’adresse aux personnes aux revenus modestes ;
- Le prêt conventionné : il présente de nombreuses caractéristiques avec le prêt d’accession sociale, mais n’est pourtant pas corrélé à un niveau de revenus ;
- Le prêt PTZ (Prêt à Taux Zéro) : permet d’obtenir une partie du prêt (l’autre est un crédit classique) pour lequel on ne paie pas d’intérêts, mais il faut acheter en zone tendue un bien neuf ou dans l’ancien un bien nécessitant beaucoup de travaux.
Pour aller plus loin sur ce vaste sujet et comprendre le fonctionnement d’un crédit immobilier en quelques étapes, n’hésites pas à consulter le dossier exhaustif proposé par Meilleurtaux.
Capacité d’emprunt : un des éléments cruciaux avant d’aller plus loin
La capacité d’emprunt est la somme maximale à laquelle un emprunteur peut prétendre, en fonction de ses revenus et de ses charges mensuelles. Connaitre sa capacité d’emprunt permet de voir dans un premier temps si le projet est réaliste mais aussi oriente vers des biens plutôt que vers d’autres.
Pour la calculer, des solutions existent comme le fait d’utiliser un simulateur en ligne ou encore de se rapprocher d’un courtier en crédit immobilier. Le fait de répondre aux critères du PTZ permet parfois d’obtenir un prêt plus conséquent mais il faut se demander si c’est ce que l’on attend (notamment en termes de conditions).
Règles d’octroi de crédit immobilier : ce qu’il faut retenir
Les banques s’appuient sur les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Sécurité Financière) pour pouvoir accorder ou non des prêts immobiliers. A cet égard, elles doivent respecter en premier lieu le taux d’endettement qui ne doit pas être supérieur à 35% ; en incluant l’assurance emprunteur. Plus le taux d’endettement est bas, plus les chances augmentent pour le demandeur.
Le HCSF exige aussi que la durée de remboursement n’excède pas 25 ans (hors projet VEFA ou un bien avec beaucoup de travaux) ; sachant que la moyenne française est de 20 ans.
La situation professionnelle est-elle importante ?
Les banques apprécient les emprunteurs qui ont des revenus stables et réguliers ; car cela leur garantit davantage d’être remboursées de l’argent qu’elles pourraient prêter. Dans ce cadre, elles seront ouvertes face à des personnes étant en CDI (Contrat à Durée Indéterminée) ou dont le conjoint est en CDI s’il ou elle est co-emprunteur.
Mais cela ne signifie pas qu’il faille renoncer à son projet d’acquisition si l’on est en CDD ou encore en intérim. Des contrats réguliers peuvent lever les freins que pourraient avoir les conseillers bancaires. Pour cela, ils se baseront sur les revenus des trois dernières années ; ce qui serait aussi le cas pour les entrepreneurs (en demandant leurs bilans).
Apport personnel : est-ce obligatoire ?
Même si certaines banques n’en demandent pas (sous couvert que le reste du dossier soit excellent), l’apport personnel fait généralement partie des éléments demandés par les banques. Cette somme d’argent épargnée prouve que les emprunteurs sont capables de mobiliser de l’argent pour un projet mais cela permet aussi de commencer à rembourser le prêt (notamment les frais de notaire ou davantage selon le montant de la somme).
On dit en général que l’apport personnel doit être de 10% de la somme à emprunter, mais certains établissements demandent davantage (cela peut pousser à les comparer, pour ce point mais aussi d’autres).
Historique bancaire sain
Les ressources et leur provenance sont bien sûr un élément crucial, mais il faut aussi que la situation financière soit saine. Une personne qui présenterait des découverts réguliers, qui aurait de retards de paiement diminuerait de facto ses chances d’obtenir une réponse favorable lors de sa demande de prêt.
Trois mois avant d’aller démarcher les banques, il est donc recommandé d’assainir ses comptes en adoptant des pratiques plus raisonnables vis-à-vis de l’argent. Mieux vaut éviter de souscrire un ou des crédits à la consommation (ce qui impacterait de manière mécanique sur le taux d’endettement) ou encore ne pas être obligé de passer en commission, pour des découverts avec agios.
La somme de toutes ces astuces permet ; que l’on soit primo-accédant ou pas ; de croire que sa demande de prêt peut être acceptée. Il faut pourtant souligner et rappeler que les établissements bancaires ont tous une manière bien à eux d’appréhender la notion de risque. Il est donc important de taper à toutes les portes, de se faire accompagner au besoin et surtout, comparer les taux ; afin de payer son crédit moins cher.
