Statut LMNP : définition et conditions
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal destiné aux particuliers qui souhaitent investir dans des biens immobiliers meublés à des fins locatives. Ce statut, particulièrement prisé des investisseurs, offre un cadre juridique et fiscal avantageux, tout en étant accessible sans nécessiter de compétences professionnelles spécifiques. Pour être éligible au statut LMNP, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions :
- le bien immobilier doit être loué meublé, c’est-à-dire équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire ;
- les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou représenter plus de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
Le principal avantage du LMNP réside dans son régime fiscal. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet de bénéficier d’amortissements comptables. Cela réduit significativement la base imposable, voire annule l’imposition sur les revenus locatifs dans certains cas. En outre, ce statut offre une grande souplesse quant au choix du type de location : classique, saisonnière ou via des résidences gérées (étudiantes, seniors, etc.).
Le statut LMNP constitue ainsi une solution idéale pour diversifier ses investissements tout en optimisant sa fiscalité, tout particulièrement dans un contexte de recherche de revenus passifs stables et sécurisés. Pour aller plus loin, consultez ce guide pour comprendre l’investissement en LMNP et toutes ses spécificités.
Compte dédié : qu’est-ce que cela veut dire ?
On désigne par compte dédié, un compte bancaire propre à l’activité de LMNP mais qui n’est pas forcément un compte professionnel et ce, pour payer moins de frais. Il peut être au nom du propriétaire ou de son entreprise, selon la situation. Est-ce une obligation d’ouvrir un compte pour son activité de LMNP ? Cela dépend principalement du statut choisi en tant que propriétaire. Si une personne a choisi de louer des biens immobiliers par le biais d’une EURL, d’une SARL ou d’une SA, l’ouverture d’un compte bancaire est alors obligatoire.
Mais ce n’est pas le cas du statut de LMNP : il n’y a pas normalement pas d’obligation, sauf si l’on répond aux critères de la Loi Pacte, mais comme nous allons le voir ci-dessous. Néanmoins, cela est fortement recommandé dans tous les cas.
Compte dédié en LMNP et loi Pacte : quel rapport ?
La loi Pacte a été promulguée en mai 2019. Depuis cette date, les obligations des propriétaires ayant le statut de LMNP ont été modifiées. L’obligation d’ouvrir un compte bancaire s’applique désormais à toute personne qui, deux années de suite, perçoit des recettes locatives supérieures à 10 000 euros. Si vous relevez de cette situation, vous êtes donc tenus d’ouvrir un compte bancaire pour votre activité de LMNP.
Les avantages d’ouvrir un compte en LMNP
Même si cela ne relève pas de l’obligation, on conseille toujours d’ouvrir un compte spécial pour une activité de LMNP : pourquoi ? Le risque de fraude est limité avec un compte séparé ; ce qu’apprécient notamment les agents du fisc qui sont toujours susceptibles d’effectuer un contrôle ; et ont une meilleure visibilité sur l’activité de manière globale. Pas la peine de passer toutes les lignes de son compte personnel à la recherche de celle indiquant la perception du loyer, ce qui permet de gagner du temps. Cela sera la même chose pour les factures et autres frais liés à l’activité.
Connaitre son solde rapidement, en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel peut être rassurant. Cela n’a rien d’évident si les rentrées d’argent et les sorties sont mélangées à celles du compte privé.
Combien coûte un compte pour l’activité de LMNP ?
Un propriétaire peut choisir entre un compte professionnel et un compte personnel. Dans le premier cas, cela lui coûtera automatiquement plus cher. Cependant, il faut savoir que même pour les comptes personnels, le coût demandé par les banques est variable et la différence peut être relativement importante. C’est pourquoi il est utile de les mettre en comparaison.
Les banques en ligne se démarquent à ce sujet, car les clients ne paient pas ou peu de frais de tenue de compte ou encore de commissions sur certaines opérations. Mais cette solution peut ne pas plaire à tout le monde ; ce qu’il faut prendre en considération au-delà du simple aspect financier.
Il est courant, du fait de la complexité du statut de LMNP de recourir à un expert-comptable, notamment pour profiter des amortissements sur plusieurs années de chacun de ses biens. Ce professionnel appréciera lui aussi, d’avoir une vision claire qui va faciliter son travail. Mais surtout, le propriétaire conserve pour lui les données relatives à sa manière de gérer l’argent dans le cadre de sa vie privée. Cela ne sera pas possible s’il n’a qu’un seul et même compte pour tout gérer.
Passage au statut de LMP (Louer Meublé Professionnel) : quelles conséquences ?
Alors que l’on n’est pas considéré comme un professionnel en tant que LMNP, cela change si l’on passe à celui de LMP. Cela devient obligatoire quand les loyers perçus sont supérieurs à 23 000 euros annuels ou que cela équivaut à 50% des revenus du foyer fiscal. Dans ce cas, l’ouverture d’un compte bancaire consacré uniquement à cette activité relève de l’obligation.
