Pourquoi investir dans des SCPI par le biais de son contrat d’assurance-vie ?
Par rapport à un investissement en direct, celui dans le cadre d’une assurance-vie présente différents avantages que nous allons décrire ici.
Profiter de la fiscalité du contrat d’assurance-vie
L’assurance vie est un produit financier qui permet de recevoir des intérêts tous les mois qui ne sont fiscalement pas imposables. En effet, quand on souscrit un contrat d’assurance-vie, incluant l’achat de parts en SCPI, l’assureur est tenu, chaque mois, de verser à son client des intérêts. Si le contrat ne fait pas l’objet d’un rachat partiel ou total par le souscripteur du contrat, ce dernier n’a pas à payer de taxe.
Tant que le contrat est en cours, il n’y a pas d’imposition sur le capital et les intérêts perçus. Ce sont les dates de souscription du contrat mais aussi celles du ou des versements effectués qui vont déterminer le taux d’imposition qui va être appliqué, sachant qu’il est plus important dans l’achat en direct (17,2% ; ce qui correspond au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux). La détention longue (plus de 22 ans) des parts de SCPI permet de prétendre à une exonération totale de l’imposition.
Que se passe-t-il en cas de décès du souscripteur du contrat d’assurance-vie ? Cette dernière ne fera pas partie des actifs successoraux du défunt contrairement à l’achat en direct en SCPI. Les ayant-droits ne seront donc pas soumis au droit de succession.
Les bénéficiaires désignés par le contrat vont pouvoir prétendre à une exonération partielle des capitaux décès. Ainsi, une personne qui est bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie ne paiera pas de taxe sur tous les versements effectués par le détenteur du contrat avant ses 70 ans, jusqu’à 152 500 euros.
Payer moins cher ses parts de SCPI avec l’assurance-vie
Ce sont les SCPI qui déterminent le prix de chaque part. Quand une personne achète en direct, elle paie cette somme, sans bénéficier d’une décote. Cela n’est possible que dans le cadre du contrat d’assurance-vie car c’est l’assureur qui se charge de l’appliquer. Pour le détenteur du contrat, cette décote signifie qu’il va pouvoir se permettre d’acheter plus de parts de SCPI.
Réduction du délai de jouissance des parts de SCPI en assurance-vie
Entre 3 et 6 mois, c’est en moyenne, le délai de jouissance qui est appliqué par les Sociétés Civiles de Placement Immobilier qui fonctionnent toutes différemment. Cela correspond au laps de temps qui s’écoule entre le moment où la personne achète ses parts et celui où elle commence à percevoir les loyers des actifs immobiliers mis en location auprès des professionnels.
Bien entendu, l’assureur peut tout à fait, dans le cas des contrats d’assurance-vie, décider de mettre en place un délai de jouissance. Mais il sera généralement plus court (un mois) quand il n’est simplement pas inexistant. Pour la personne qui possède le contrat, c’est un atout, car il commence très rapidement à profiter du montant de ses loyers au prorata de la somme investie.
Ticket d’entrée réduit
Le fonctionnement de la SCPI est libre. A ce titre, elle peut décider quel est le nombre minimal de parts à acheter et pour un montant donné (certaines parts peuvent être achetées quelques centaines d’euros, alors que d’autres dépassent allégrement les mille euros). Si une SCPI met la part à 1 000 euros et qu’il faut en acheter au minimum 10, il faut donc pouvoir investir 10 000 euros. En tant qu’investisseur, cela peut ne pas correspondre aux possibilités financières.
Quand on investit en SCPI via un contrat d’assurance-vie, cela est vu comme une unité de compte classique. Il n’est donc pas nécessaire d’acheter un nombre de parts donné. Par contre, il faudra pour chaque unité de compte, investir un montant minimum qui sera déterminé par le cabinet d’assurance avec lequel on traite. C’est ce montant qui va déterminer la quote-part des parts de SCPI détenues dans le contrat.
Des liquidités garanties par le cabinet d’assurance
Dans un contrat d’assurance-vie avec investissement en SCPI, le détenteur dudit contrat n’a pas à se soucier de la revente possible de ses parts ; la liquidité de ces dernières étant garantie par le cabinet d’assurance. Alors que la liquidité dans un investissement en SCPI en direct est moindre, que les modalités de revente vont dépendre du type de SCPI ou encore que les délais peuvent être longs, cela n’est pas pareil en assurance-vie car, nous le rappelons, ce produit est vu comme une unité de compte.
Faciliter la diversification d’investissement
Quand on parle d’investissement financier, on conseille souvent de diversifier, tant en matière de produits ou d’instruments que géographiquement parlant. Pour être en adéquation avec ce conseil, un investisseur qui voudrait le faire devrait ; lors d’un achat en direct ; contacter plusieurs SCPI pour leur acheter des parts (à moins de prendre une SCPI qui propose des actifs immobiliers dans différents secteurs d’activité), ce qui suppose un certain montant de capital.
En outre, le montant demandé pour les parts peut constituer à lui seul un frein à la diversification, car cela peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros ; ce qui n’est pas à la portée de tous comme déjà évoqué. Plus souple, moins contraignant, l’investissement en SCPI avec un contrat d’assurance-vie permet de répondre à ces problématiques. Il faudra s’assurer néanmoins de regarder les produits proposés par le contrat, comme nous allons le voir plus loin.
Les points à vérifier lors de l’achat de SCPI dans un contrat d’assurance-vie
Idéal, le contrat d’assurance-vie avec investissement en SCPI ? Aucun ne l’est. Il est important d’avoir conscience des points suivants, avant de déterminer si cet investissement est intéressant en fonction d’attentes qui peuvent être particulières.
Quel sera le taux de distribution décidé par le cabinet d’assurance ?
Bien entendu, l’investisseur ne sait rien, dans cette situation, des frais de gestion demandés par les SCPI elles-mêmes, car ils ont déjà été imputés des revenus qui sont versés. Par contre, il devra regarder quels sont ceux qui sont prélevés par le cabinet d’assurance. En effet, l’assureur peut décider ; selon la manière de fonctionner du cabinet qu’il représente ; de réserver une quote-part des loyers ou non. Il décide du taux de redistribution, ce qui a une incidence sur le rendement de ce produit financier. Il est donc préférable, quand on le peut, de prendre un contrat pour lequel aucune quote-part ne sera réservée.
Pas de versements programmés
Quand une personne ouvre un Livret A, par exemple, il lui est possible de l’alimenter, via des versements plus ou moins réguliers, voire même les programmer pour qu’ils soient par exemple mensuels. Ce n’est pas possible avec l’investissement en SCPI avec un contrat d’assurance-vie. Le versement peut se faire, lors de la souscription du contrat (en une seule fois). Il est également possible de le compléter pendant la durée de vie du contrat, pour certains d’entre eux.
Il n’est pas possible non plus de réaliser des opérations d’arbitrage puisque les parts de SCPI sont considérées comme déjà souligné, au même titre que des unités de compte. Pas de rachats partiels programmés, même si le rachat partiel ou total peut être envisagé sur la quote-part du contrat investi en SCPI.
Impossibilité d’acheter les parts à crédit
L’achat de parts de SCPI est possible à crédit, quand on investit en direct auprès des sociétés de gestion. Mais ce n’est pas possible dans le cas de l’assurance-vie où il faut les acheter comptant. Il est donc impératif que l’investisseur possède le capital minimum requis comme demandé dans le contrat.
Choisir son contrat d’assurance-vie pour l’investissement en SCPI
Même si l’investissement en SCPI n’est pas encore connu de tous les français, c’est un phénomène qui séduit et les cabinets d’assurance en ont conscience. Beaucoup proposent donc des contrats relativement différents qu’il s’agit de scruter pour trouver le bon. Quels sont les critères à observer ?
Quel est le nombre de SCPI proposées par le cabinet d’assurance ?
Que ce soit en termes de nombre ou encore de diversité, les cabinets d’assurances ne font les mêmes choix en termes de SCPI choisies pour leurs contrats d’assurance-vie. Il est intéressant d’obtenir le détail en amont, pour pouvoir regarder si le type de SPCI convient à l’investisseur (SCPI de secteur ou diversifié, en France ou ailleurs ?), mais aussi s’il y en a suffisamment pour limiter les risques, par exemple.
Prix d’acquisition des parts
Quel sera le prix de la part ? Selon les assureurs, le calcul n’est pas identique. Valeur de réalisation majorée peut être la façon de fonctionner de certains d’entre eux, alors que d’autres vont prendre le prix de la part tel qu’il serait payé en direct (prix de souscription), en appliquant une décote ou remise. L’investisseur doit voir si cela correspond à ce qu’il souhaite.
Quel est le montant du plafond d’investissement prévu au contrat ?
Même si l’investissement en SCPI peut être très intéressant, il faut comprendre que l’on peut être bridé en termes de plafond, quand on le prend dans un contrat d’assurance-vie. C’est l’assureur qui détermine celui au-delà duquel il n’est plus possible d’investir. Cela peut être sous la forme d’une somme, d’un pourcentage pour une SCPI donnée ou pour l’ensemble des SCPI au sein du contrat. Un investisseur a intérêt à comparer pour prendre le plafond le plus haut, bien entendu.
Quel est le délai de jouissance ?
Comme dit plus haut, le délai de jouissance, avant de percevoir les loyers, est plus ou moins long quand l’investissement se fait en direct auprès d’une ou de plusieurs SCPI. S’il est plus court en passant par l’assurance-vie, il peut y avoir une latence allant jusqu’à un mois. Certains assureurs ne demandent pas de délai de jouissance et le signataire du contrat commence à percevoir ses loyers dès la souscription. Comme toujours, il faut savoir ce que l’on attend de ce type de contrat et si l’on a besoin de cette rentrée d’argent plus ou moins rapidement.
Quelle sera la valeur de revente ?
Valeur de retrait (qui correspond à ce que proposerait la SCPI lors d’un investissement en direct) à laquelle il applique une décote ou valeur de réalisation avec possible pénalité : comment le cabinet d’assurance réagit quand le client parle de revendre ses parts de SCPI ? C’est un point auquel il faut s’intéresser.
Capitalisation ou distribution
Il faut d’abord comprendre à quoi correspondent ces deux manières de fonctionner.
- La distribution : les revenus distribués par les SCPI sont réinvestis sur le fonds en euros du contrat d’assurance-vie. C’est ce fonds qui offre le plus de garantie dans le contrat car il est plus sûr.
- Dans le cas d’une capitalisation, les revenus tirés des SCPI sont réinvesties en elles. Quand c’est le cas, la quote-part du capital augmente de façon progressive.
Chaque typologie a donc ses avantages. Parfois, le cabinet d’assurance demande à l’investisseur ce qu’il préfère, mais ce n’est pas toujours le cas. Dans cette situation, cela doit donc être réfléchi en amont, pour faire le choix qui semble le plus opportun.
Patrimoine et investissement en SCPI dans un contrat d’assurance-vie
Au niveau du patrimoine, est-ce intéressant d’investir en SCPI grâce à un contrat d’assurance-vie ? Nous faisons le point en fonction de chaque cas de figure.
Se constituer un patrimoine
Que l’on n’ait pas le capital nécessaire pour investir en direct dans une SCPI donnée ou qu’on ait tout simplement un petit capital à investir, le fait de le faire par le biais d’un contrat d’assurance-vie permet à tout à chacun de se constituer un patrimoine, facilement, sans faire de gros sacrifice.
Développer un patrimoine déjà existant
Même quand on achète des parts en direct auprès de SCPI, la diversification est de rigueur. Pourquoi ne pas opter pour un contrat d’assurance-vie multi supports, pour ce faire ? L’assurance-vie (qu’elle soit mono ou multi support) est de toute façon un très bon moyen d’augmenter son patrimoine.
Diversifier son patrimoine
Comme dans tout investissement financier, il existe une part de risque en le fait d’investir en SCPI, d’où l’intérêt de la diversification, pour ne pas perdre trop de capital. Souscrire un contrat d’assurance-vie est un bon moyen de le faire et ce, pour varier la nature des SCPI, par exemple sans compter leur taux de rendement.
En répartissant les sommes à investir, la personne a moins de chance de perdre de l’argent et plus d’en gagner, grâce au taux de rendement des SCPI (pour l’achat en direct) ou celui du contrat d’assurance-vie. Rien ne l’empêche, par ailleurs d’ouvrir des livrets réglementés (ou autres produits d’épargne qu’il peut souscrire en fonction notamment de ses ressources) et de les alimenter jusqu’à atteindre leur plafond, sachant que de nombreux produits vont être révisés, au niveau du taux de rendement, à la hausse : 3% pour le Livret A, par exemple en 2023.
