Quelles sont les règles édictées par le HCSF pour 2022 ?
Quelles seront les conséquences pour les futurs acquéreurs et les banques ? 2021 est désormais connue pour être l’année où il faut acheter, du fait des taux de prêt immobilier bas notamment. Il faut pourtant agir vite car 2022 ne sera sans doute pas aussi bonne pour accéder à la propriété.
Le HCSF a décidé ; notamment à cause des conséquences de la crise du Covid-19 ; qu’il fallait limiter le surendettement des emprunteurs. Pourtant, alors que le taux normal pour pouvoir emprunter était bloqué à 33%, cette entité de contrôle a décidé de l’augmenter pour qu’il oscille, selon les dossiers entre 33 et 35%. Pourquoi ce paradoxe ?
Déjà parce que dans le calcul de l’endettement, outre les charges fixes ; ce qui est habituel ; se rajoute désormais l’assurance emprunteur. C’est la garantie exigée par la banque pour se prémunir contre le non-remboursement, en cas de problème grave (invalidité totale ou décès).
Sur certains dossiers, même 35% ne seront pas suffisants, ne serait-ce qu’à cause de cette garantie. C’est pourquoi il est important de mettre en comparaison l’offre automatique de la banque pour son assurance interne et la proposition qui pourrait être faite par un cabinet d’assurance extérieur (voir notre dossier sur la délégation d’assurance). Les économies peuvent non seulement être réelles tous les mois mais surtout, cela permettrait que le dossier de prêt soit accepté.
Autre changement significatif : alors que l’on assistait à un retour timide des prêts de très longue durée (30 ans), il ne sera plus possible d’en obtenir. La durée maximale de remboursement sera fixée à 25 ans. Dans certaines situations très spécifiques ; et étudiées au cas par cas par les banques ; elle pourrait aller jusqu’à 27 ans.
Il est bon de noter que malgré ces règles plus strictes, les banques pourront obtenir des dérogations pour environ 20% des crédits immobiliers. Cela ne concernera pourtant que les primo accédants et ceux qui souhaitent acheter une résidence principale.
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Qui vont être les particuliers pénalisés ?
Pour certains particuliers qui désirent accéder à la propriété, ce sera la douche froide, quand ils se présenteront devant les banques pour demander un prêt.
Dans le cas des foyers modestes, il sera très difficile, sans un bon apport, d’accéder à la propriété. L’apport est une somme d’argent mise de côté dans le but d’acheter un bien. En fonction de son montant, elle permet de régler certains frais (de dossier, frais de notaire), voire même de commencer à rembourser le prêt. Selon les établissements bancaires, le montant de l’apport demandé peut considérablement varier, allant de 10 à 30% du prix du bien.
Mais les foyers aux revenus modestes ne seront pas les seuls perdants, l’année prochaine, car les foyers ayant des revenus confortables ne pourront plus compter sur un taux d’endettement élevé. Certaines personnes ayant des situations professionnelles stables ; comme les fonctionnaires ; pouvaient auparavant prétendre à un taux d’endettement un peu supérieur. Cela ne sera plus autorisé.
Il est donc possible, également dans ce type de situations que certains dossiers soient refusés, alors qu’ils seraient passés, quelques années auparavant. Les banques seront tenues de respecter à la lettre ces nouvelles règles qui entrent en vigueur à partir du 1er janvier 2022, sous peine de sanctions quelquefois pécuniaires.
