Acheter un bien immobilier en 2022 : les réflexes à adopter
Bien entendu, au moment de se rendre dans une banque pour demander un prêt immobilier, mieux vaut avoir anticipé sur certaines choses. Les banques prêtent de l’argent sur une vingtaine d’années en moyenne. Pendant cette période, tout peut arriver et la banque veut être certaine d’être remboursée. Pour cela, elle s’assure en premier lieu que la faisabilité est avérée au moment de la demande, en regardant la situation financière et personnelle.
Une source de revenus stable est bien entendu préférable mais la banque ne s’arrête pas à cela, car on peut très bien gagner sa vie et avoir un taux d’endettement qui dépasse les 35% désormais autorisés par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Or, quand c’est le cas, impossible de prétendre à un nouveau crédit, même à la consommation.
Dans le taux d’endettement est compris, désormais, le montant des cotisations de la future assurance emprunteur ; l’autre garantie prise par la banque pour obtenir son remboursement, même quand le contractant ne peut plus le faire, en cas de force majeure (invalidité totale ou décès). Tous ces points peuvent déjà fermer la porte à bon nombre de dossiers, à moins de faire appel à un courtier en crédit immobilier.
Courtier en crédit immobilier : une personne sur qui compter
Il y a encore quelques années marginal, le courtier en crédit immobilier devient un incontournable quand on souhaite acheter une maison ou un appartement et trouver la meilleure offre de prêt. L’année dernière, 40% des demandes de prêt ont été faites en passant par l’accompagnement d’un courtier. Pourquoi est-ce si important ? Revenons sur les points évoqués plus haut.
Une personne ou un ménage doit avoir une source de revenus stable pour pouvoir prétendre emprunter. Pourtant, selon les critères des banques, une personne qui n’a qu’un seul salaire ou ne perçoit que le SMIC va être envisagée différemment. Un établissement bancaire pensera qu’un contrat CDI même avec des revenus minimum est pérenne. Un autre pensera que le niveau de ressources est insuffisant.
Une banque pensera qu’un parent célibataire représente un risque, alors qu’une autre, au vu de la tenue du budget mensuel estimera que c’est un bon candidat à l’achat. Le calcul du reste à vivre qui est à différencier des charges fixes et comprend entre autres le poste alimentaire, le coût de la scolarité etc… en fonction de la composition familiale, ne se fait pas non plus de la même manière d’une banque à une autre.
Qui peut avoir connaissance de tout cela à part un courtier immobilier ? Car après un premier refus, les personnes qui veulent devenir propriétaires ont tendance à abandonner. Le courtier va, lui aussi, étudier les données chiffrées. S’il pense que le projet peut passer en banque, c’est que c’est le cas : c’est un expert de la finance.
Au regard du profil de ses clients, le courtier sait vers quelles banques il peut les orienter. Il revient alors avec les propositions qu’il a réussi à négocier, pour obtenir le taux immobilier le plus intéressant.
Pareil pour l’assurance emprunteur. La loi la concernant est en train de changer. Mais les mentalités doivent suivre. Or, beaucoup d’emprunteurs acceptent sans broncher la proposition faite par la banque alors qu’en fonction de leur profil (âge, bon état de santé…), ils auraient tout intérêt à se tourner vers un assureur extérieur (délégation d’assurance). Quand c’est le cas, le courtier trouve également la meilleure offre, car la part de l’assurance emprunteur dans un prêt peut peser lourd.
Au final, les personnes obtiennent non seulement une réponse positive pour leur prêt mais l’ont aux meilleures conditions. Le courtier est rémunéré de deux façons possibles : un forfait qui est inclus dans le financement global du prêt ou une prime versée par la banque, toujours incluse dans le calcul du prêt en tant qu’apporteur d’affaires. Le coût ne se voyant pas, on parle souvent de courtier gratuit, ce qui est une aberration, tout travail méritant salaire.
Le montant de de la rémunération du courtier est d’ailleurs tout de suite annoncé lors du premier rendez-vous. Le courtier n’est payé que si les fonds pour le crédit sont débloqués…
