1. Pouvoir se constituer un patrimoine
Quand on parle de long terme, l’immobilier se révèle un placement intéressant puisque la valeur de l’actif ne peut qu’augmenter. Comme nous allons le voir dans le paragraphe suivant, alors qu’il faut parfois déployer d’importants moyens financiers pour mettre un bien ancien à niveau, cela ne sera pas le cas d’un bien neuf qui jouit des meilleures performances. Qu vous recherchiez un bien immobilier neuf dans la ville de Nimes, Lyon, Bordeaux, Paris ou Marseille, c’est un morceau de patrimoine que l’on peut transmettre à ses descendants ou autres héritiers.
Certaines opérations ; comme le fait de constituer une SCI ; favorise d’ailleurs cette transmission en bénéficiant de conditions plus avantageuses, mais on peut aussi faire une donation de son vivant.
Même quand on envisage la revente plutôt que la transmission, le fait d’avoir acheté un logement neuf permet de croire en la possibilité de réaliser souvent une intéressante plus-value.
Beaucoup de personnes sont en effet plus attirées par le neuf plutôt que par l’ancien car ce dernier sous-tend de devoir procéder parfois à des travaux pharaoniques, pour le faire arriver à un bon niveau de confort et se conformer aux goûts des nouveaux propriétaires. Si certaines sont prêtes à dépenser ce temps, cette énergie et cet argent, cela ne sera pas le cas de tous, loin s’en faut.
2. Acheter dans le neuf, c’est plus économique à moyen et long terme
Il est courant de dire que l’on paie moins cher un logement ancien et c’est parfois vrai. Pourtant, il s’agit de considérer les frais qui vont se coupler à cet achat et auxquels on pense rarement. Comme évoqué précédemment, une maison ou un appartement ancien suppose généralement de devoir y faire des travaux de rénovation thermique. Le remplacement des fenêtres et des portes n’est pas le seul poste de dépense. Il faut parfois revoir l’entièreté de l’isolation, ce qui suppose un coût important, d’autant que la surface habitable est impactée si on procède par l’intérieur. Le faire par l’extérieur (ITE) permet de remédier au problème, mais se paie plus cher.
Après l’isolation, il faut revoir généralement également le système de chauffage qui n’est pas adapté et qui est souvent à base d’énergies fossiles. Même si des aides existent, le reste à charge pour les propriétaires peut être important ; d’autant qu’avant cela, au moment même d’acquérir leur nouveau logement, ils devront s’acquitter de frais de notaire plus importants que dans le neuf (8% dans l’ancien, de 2 à 3% seulement dans le neuf).
Les logements neufs répondent à des normes désormais très strictes notamment en termes de performances énergétiques, pour répondre aux enjeux environnementaux, avec la RE2020. Cela est le gage d’une excellente isolation et donc de besoins en chauffage diminués ; tout comme la facture énergétique ; mais aussi d’un meilleur apport de lumière naturelle, afin de ne pas recourir de manière systématique à la lumière artificielle. Or, depuis les confinements dus au Covid-19, ce sont des critères importants recherchés par les habitants de l’hexagone.
3. Des normes en faveur des locataires (mais aussi des propriétaires)
Un bien qui présente un bon DPE (Diagnostic de Performance Energétique) a plus de chance d’attirer les locataires si le bien est mis en location ; ce qui serait le cas si l’on voulait passer par un dispositif défiscalisant de type PINEL (voir plus loin). Il est plus agréable de vivre dans un logement bien isolé dans lequel on ne ressent pas de sensation de froid.
L’achat dans le neuf représente donc un certain niveau de garanties dans ce domaine, mais aussi dans d’autres. En passant par un programme proposé par un promoteur, par exemple, on sait que le projet est mûrement réfléchi en amont pour séduire les acquéreurs en termes de localisation, de conception, d’accès routier, de proximité de commerces de première nécessité etc…
En outre, en cas de problème de construction, c’est le promoteur qui prendrait tout à sa charge. Dans l’ancien, il n’est pas rare de se rendre compte à fortiori que la dalle n’a pas bénéficié d’une isolation et que le froid remonte par capillarité. Cela ne peut pas être considéré comme un vice caché puisqu’il s’agissait simplement d’une ancienne manière de procéder à une construction. Il n’y a personne vers qui on peut se retourner. Il s’agit d’entamer des travaux qui peuvent se révéler très lourds et donc très couteux ; ce qui n’arriverait pas en immobilier neuf.
4. Investir à crédit
Avoir un patrimoine plus important, avec un minimum d’effort d’épargne : c’est l’effet de levier du crédit qui permet d’acheter le bien immobilier neuf, au contraire du placement simple. En effet, quand on souhaite acheter un bien immobilier neuf, on le met souvent en location. Le loyer permet d’éponger tout ou partie de la mensualité demandée pour le prêt. Ce fonctionnement permet de rassurer les établissements bancaires qui prêtent alors plus volontiers ; ce qui donne la possibilité de demander un crédit plus important.
Si les acquéreurs avaient en outre un apport leur permettant d’emprunter moins, ils se retrouvent au bout d’un certain temps avec un bien qui leur appartient, sans plus rien devoir à la banque. Leur patrimoine est donc augmenté.
5. Réduire son niveau d’imposition
Comme évoqué plus haut, acheter un bien immobilier, c’est se constituer un patrimoine et avoir un placement sûr et qui va gagner en valeur au fil des années. Mais pourquoi ne pas en profiter pour réduire son niveau d’imposition ? Pour cela, il suffit de choisir entre plusieurs dispositifs défiscalisants. La Loi Pinel suppose d’acheter un logement neuf dans une zone dite Pinel pour le mettre en location. La durée de location est choisie par le propriétaire (6, 9 ou 12 ans maximum). Sous couvert de respecter les conditions du dispositif notamment en terme de zonage, de ressources du locataire mais aussi du montant du loyer qui est plafonné, il est possible de bénéficier à minima d’une déduction fiscale de 10,5%, pouvant aller jusqu’à 17,5%.
On peut aussi préférer le statut du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Selon le régime choisi (micro BIC ou régime réel), le propriétaire peut bénéficier d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs ou déduire les charges pour leur montant réel. Il faut pour cela investir dans un logement neuf dans une résidence de service. Autre atout de ce dispositif : récupérer la TVA à hauteur de 20% sur le prix de l’actif.
Selon l’endroit, une exonération partielle de la taxe foncière pendant deux ans est à attendre quand on investit dans de l’immobilier neuf. En effet, certaines collectivités locales souhaitent par ce geste, encourager et stimuler la construction de logements. Quand on ajoute à cela des frais d’acquisition (frais de notaire) considérablement réduits par rapport à l’ancien, on comprend l’avantage à investir dans le neuf.
6. Tirer des revenus passifs
Même s’il existe d’autres raisons pour lesquelles il peut sembler judicieux d’investir dans de l’immobilier neuf, il convient de rappeler que le propriétaire est libre de faire ce qu’il veut de son bien. Il faut pour cela que ce dernier réponde à certaines normes ; ce qui sera assurément le cas dans le neuf et pas certain dans l’ancien, ne serait-ce que pour des performances thermiques défaillantes ou encore des conceptions de maison trop anciennes (plafond trop bas) qui empêcheraient que le bien soit mis en location.
En optant pour des dispositifs défiscalisants, le propriétaire est tenu parfois de respecter une certaine durée de location. Même s’il doit se contraindre à demander un loyer plafonné, il ne faut pas qu’il oublie que quand il sera sorti du dispositif il sera entièrement maitre de la situation et de ce qu’il entend faire de son bien immobilier : le mettre à nouveau en location en tenant compte de la valeur locative de son bien selon ses caractéristiques, sa typologie et la zone d’implantation, en avoir l’usufruit (d’où l’importance de l’endroit où le bien est situé), ou le vendre pour espérer faire une belle plus-value immobilière.
Dans le cas d’une location, les loyers perçus chaque mois sont à considérer comme des revenus passifs et on peut alors, grâce à son bien immobilier neuf, concrétiser d’autres projets, vouloir utiliser l’argent pour d’autres placements ou…acheter un nouveau bien immobilier neuf en demandant un autre crédit.
