Les SCPI : comment fonctionnent-elles ?
Le fonctionnement des SCPI est régi par une société ou une entreprise qui achète des biens immobiliers et les mets en location. En d’autres termes, avec votre capital, elle se crée un parc immobilier. Elle le met ensuite en location, perçoit les loyers et fait aussi de l’achat-revente de biens pour que votre investissement fructifie.
Ici, l’investissement de départ représente des parts. Le nombre de parts minimum à détenir varie d’une SCPI à une autre. Lorsqu’une SCPI vend ses parts à 200 euros l’unité et impose au minimum d’en avoir cinq, vous devez donc débourser 1000 euros dans le parc immobilier de cette entreprise. En contrepartie, vous percevez une partie des loyers à la charge de la SCPI. Plus cette dernière gère convenablement ses biens, plus elle génère un rendement intéressant et plus vous percevez un revenu attractif.
Les revenus perçus en investissant dans une SCPI sont distribués en suivant un rendement moyen qui varie entre 3 et 5 % par an. Ils sont considérés comme des loyers et sont imposés de la même manière que ce dernier. À ce titre, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Notez également qu’en plus des loyers perçus régulièrement, vous pouvez revendre vos parts de SCPI. Tout comme dans le cas de la revente d’un bien immobilier, la valeur de vos parts peut évoluer à la baisse ou à la hausse. En fonction de l’évolution du parc immobilier, de l’offre et de la demande, les parts que vous aviez achetées à 1 000 € peuvent valoir 1 500 € dans 10 ans ou 800 €.
Bon à savoir : dans une SCPI, la valeur d’une part est la même pour tout le monde. Il ne servira donc à rien de négocier avec votre banquier ou de faire le tour des SCPI pour avoir un meilleur prix. Le prix d’achat d’une part de SCPI est par ailleurs 10 % plus cher que la valeur de sa cession.
Pourquoi investir dans des SCPI plutôt que dans des actions traditionnelles ?
En dehors du rendement annuel intéressant, plusieurs raisons peuvent pousser un particulier à investir dans les SCPI plutôt que dans les actions traditionnelles. La première raison résulte du fait que ce type d’investissement est accessible à tout le monde. En d’autres termes, avec une mise de départ relativement faible (entre 200 et 1000 euros), vous pouvez acheter une part dans une SCPI et devenir propriétaire d’une classe d’actif. Il peut s’agir d’hôtels, d’écoles, d’immobilier d’entreprises, etc.
Investir dans des SCPI vous épargne également la gestion du patrimoine et vous évite d’avoir à endurer le stress généré par cette activité. En effet, lorsque vous investissez dans un bien immobilier, vous êtes tenus de gérer la signature du bail, l’entretien ou la rénovation des locaux, la collecte des locaux, etc. En revanche, lorsque vous optez pour une SCPI, vous devenez associé sans pour autant avoir à vous mêler des soucis de gestion puisque c’est la société qui s’occupe de l’ensemble de ces tâches.
Pour cela, elle requiert des frais de gestion. Considérant les tâches à accomplir, c’est peu de chose pour profiter tranquillement de votre investissement.
Avec les SCPI, l’investissement est réparti sur tous les actifs du parc immobilier. Grâce à cela, le risque encouru en investissant est dilué sur l’ensemble du parc.
Comment pouvez-vous gagner de l’argent avec les SCPI et quels sont les risques encourus ?
Le principe pour gagner de l’argent avec les SPCI est plutôt simple. Il suffit de choisir une société de gestion, de remplir les formalités d’usages pour y payer des parts et d’attendre la fin de la période indiquée pour percevoir vos loyers. Toutefois, en privilégiant ce type d’investissement, vous devez garder en mémoire les risques encourus. Ces derniers peuvent être répartis en trois catégories : les risques liés au marché, à la société de gestion et ceux relatifs à la détention des parts.
Ces différents types de risques impliquent différents paramètres et peuvent être évités. Le premier type, par exemple, rassemble les risques relatifs à la baisse du marché de l’immobilier. Ils peuvent être évités en diversifiant votre portefeuille. Au lieu d’investir tout votre argent dans les SCPI résidentielles, vous pouvez donc opter pour les secteurs de niche comme la logistique et la santé qui bénéficient d’un grand dynamisme.
Le dernier type de risque résulte principalement du fait que les parts d’une SCPI ne bénéficient pas de la même liquidité que les actions. En d’autres termes, il n’est pas aussi facile de vendre une part de SCPI qu’une action. Pour se prémunir de ce type de risque, on recommande de ne pas investir son épargne de précaution dans les SCPI.
Quel type d’investisseur est le mieux placé pour investir dans les SCPI ?
Les investisseurs les mieux placés pour investir dans les SCPI sont ceux qui disposent d’un budget limité. Puisque la mise de départ nécessaire est relativement faible, ils peuvent y investir sans demander un emprunt. Les revenus complémentaires qu’ils percevront leur permettront de faire face aux imprévus et aux éventuelles situations financières difficiles.
En dehors de ceux-ci, les SPCI conviennent aux personnes qui souhaitent faire un investissement locatif, mais ne disposent pas de beaucoup de temps à accorder à leur placement. Et pour cause, ce placement immobilier leur évite de connaître les contraintes d’une gestion locative. Puisqu’ils offrent des rendements intéressants, les SCPI conviennent aussi aux investisseurs aguerris qui désirent diversifier leur placement et profiter de la rentabilité locative.
De plus, ils correspondent aux investisseurs seniors qui souhaitent se constituer des revenus complémentaires pour préparer leur retraite. Pour les investisseurs expatriés, c’est également la meilleure alternative pour avoir des revenus locatifs qui sont moins imposés.
Comment commencer à investir dès aujourd’hui ?
Aujourd’hui, pour investir dans une SCPI, il suffit d’utiliser l’une des quatre méthodes existantes.
- La première méthode, l’investissement au comptant, est le moyen le plus rapide pour devenir associé dans une société civile de placement immobilier. Elle permet de mutualiser les risques locatifs et d’avoir une liquidité accrue ;
- La deuxième méthode, l’investissement par emprunt, consiste à emprunter à la banque le montant nécessaire pour acheter des parts dans une SCPI. Dans ce cas, la durée de l’emprunt et le montant des mensualités sont déterminés de communs accords avec l’organisme prêteur. Quant aux intérêts d’emprunt, ils sont déduits des loyers encaissés ;
- La troisième méthode consiste à acheter les parts de façon démembrées. Cette stratégie permet de faire baisser la facture fiscale et de répartir les avantages de la détention des parts sur plusieurs personnes. Encore appelée SCPI en démembrement, elle revient aussi à séparer l’usufruit de la nue-propriété ;
- La quatrième méthode consiste à passer par une assurance-vie pour acquérir les parts dans la SCPI. Cela permet d’intégrer votre investissement dans une assurance vie et de bénéficier de délais plus courts pour l’achat ou la vente des parts.
En dehors de ces stratégies, vous pouvez acheter des parts dans une SCPI en passant par un conseiller financier ou en vous rendant sur le marché secondaire. La première alternative, celle qui consiste à passer par un conseiller en finance ou en gestion de patrimoine, vous permet de choisir une meilleure SCPI.
Quant à la seconde, elle vous permet d’avoir des frais réduits, d’éviter les intermédiaires, mais a aussi ses limites et ses inconvénients. Le plus important à retenir, c’est que chaque technique a ses caractéristiques. Avant d’y recourir, vous devez vous assurer qu’elle correspond à votre profil d’investisseurs et à votre situation patrimoniale.
