Une capacité d’emprunt revue parfois à la baisse
L’investissement locatif consiste en le fait d’acheter un bien immobilier, dans le but de le mettre en location. Pour les investisseurs, cela permet d’augmenter le patrimoine, de compter, par la suite sur un complément de revenus réguliers, voire de profiter du bien, pour la retraite etc…Pourtant, cela n’est que du point de vue du futur propriétaire. Le HCSF a durci les conditions d’octroi. Ce qui n’était que préconisation est devenu obligation depuis juin 2021. Pour les établissements bancaires, cela devient compliqué de pouvoir accorder des prêts, en fonction des profils.
Quand la situation financière du demandeur permettait ce type de projet, les banques ne s’inquiétaient pas trop, car en général le montant du loyer qui est demandé sert en partie à rembourser la mensualité du prêt. Mais cela dépend de la situation initiale : si la personne possède déjà une résidence principale avec un prêt en cours de remboursement, si, au contraire, elle souhaite acheter son premier bien pour y vivre ou encore si elle est locataire, souhaite le rester, tout en achetant un bien, pour le mettre en location.
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Cas de figure et modes de calcul
Dans le cas du propriétaire qui possède déjà une résidence principale, il a déjà une mensualité de prêt à rembourser, ce qui impacte son taux d’endettement et donc la somme qu’elle peut emprunter. Pour le cas d’un premier achat, le montant du loyer payé pour la location va disparaitre des charges ; ce qui donne une plus grosse capacité d’emprunt car un taux d’endettement revu à la baisse. Ce n’est pas le cas pour la troisième situation où le futur propriétaire doit encore s’acquitter du montant du loyer, tout en versant une nouvelle mensualité.
D’ailleurs, quand la banque prend en compte les futurs loyers, elle n’applique qu’un taux usuel de 70% de ces futurs loyers. Après tout, on ne parle pour l’instant, au moment de la demande que de loyers hypothétiques. 70% n’est certes pas 100% et pour le calcul de la capacité d’emprunt, cela peut tout changer.
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Autre chose qui a changé : inclure le montant de l’assurance emprunteur dans le calcul de l’endettement. Le taux revu à la hausse (pouvant monter à 35% pour certains dossiers) a permis à certains ménages de devenir propriétaires. Pour d’autres, dont le montant de l’assurance est élevé à cause de l’âge ou d’un problème de santé, c’est plus difficile. Pour la banque, le calcul n’est donc pas le même et l’investissement locatif n’est pas toujours en faveur de l’emprunteur. D’où une capacité d’emprunt qui est moins importante pour ce type de projet quelquefois et est donc synonyme de refus…ou d’abandon, de la part de l’acquéreur potentiel.
