La contagion des expositions toxiques des banques au secteur en déclin de l’immobilier de bureau, se propage rapidement des États-Unis au vieux continent. Après l’affaire de l’établissement de crédit américain New York Community Bancorp – qui a alarmé ses actionnaires en réduisant ses dividendes et en accumulant des réserves pour couvrir des prêts “problématiques” liés à l’immobilier commercial – les projecteurs se sont braqués sur une banque européenne.
Dernière victime de cette bulle, la banque allemande Deutsche Pfandbriefbank AG a vu ses obligations s’effondrer en raison des craintes liées à son exposition au secteur. Le mercredi 7 février, elle a publié une déclaration officielle imprévue dans laquelle elle déclarait avoir augmenté ses provisions en raison de la “faiblesse persistante des marchés immobiliers”.
La prochaine tourmente financière passera-t-elle par là, par le tremblement de terre de l’immobilier commercial américain ? En attendant, les signaux en provenance d’Allemagne ne sont pas encourageants pour l’Europe.
Une banque allemande tire la sonnette d’alarme sur l’immobilier en Europe
Le secteur bancaire allemand est sous pression. Au quatrième trimestre 2023, la Deutsche Pfandbriefbank allemande a considérablement augmenté ses provisions pour les risques de défaillance imminente des prêts, selon une annonce officielle surprise du mercredi 7 février. En novembre, le PDG sortant Andreas Arndt avait déjà réduit considérablement son objectif de bénéfices, principalement en raison de créances douteuses aux États-Unis.
Les obligations de la Deutsche Pfandbriefbank ont également subi une perte record le mardi 6 février, lorsque des inquiétudes sont apparues concernant l’exposition de la banque allemande au marché de l’immobilier commercial américain.
Lors d’une conférence téléphonique avec ses clients, Morgan Stanley a recommandé de vendre les obligations de premier rang de l’institution, selon des rumeurs compilées par Bloomberg. La banque allemande est fortement exposée au marché américain de l’immobilier commercial, ce qui a rendu les investisseurs nerveux depuis que New York Community Bancorp a annoncé une perte surprise et réduit son dividende la semaine dernière.
Depuis l’avertissement, les obligations de la Deutsche Pfandbriefbank arrivant à échéance en 2027 ont perdu plus de 5 cents et se négocient actuellement autour de 97, selon les données de CBBT compilées par Bloomberg. Entre-temps, les obligations AT1 de la banque ont glissé de 14 cents à 37 entre mardi et mercredi.
Les inquiétudes concernant la banque allemande ont également touché d’autres prêteurs exposés à l’immobilier commercial. Les obligations d’Aareal Bank AG ont perdu environ 11 points au cours des deux derniers jours et se négocient actuellement à 75 cents. En novembre, il a été signalé que la valeur des prêts non performants aux États-Unis avait plus que quadruplé d’une année sur l’autre.
La Bafin, l’autorité allemande de régulation bancaire, a déclaré qu’elle surveillait la crise immobilière. L’année dernière, la banque centrale allemande a mis en garde contre les risques liés à l’immobilier commercial, déclarant qu’il pourrait y avoir des “ajustements significatifs” susceptibles d’entraîner une augmentation des défauts de paiement et des pertes sur prêts.
Des États-Unis à l’Europe, la peur de l’immobilier est grande
Les banques accumulent de plus en plus de provisions pour faire face aux prêts accordés aux propriétaires et aux promoteurs immobiliers, car ces dettes deviennent de plus en plus “toxiques” à mesure que la hausse des taux d’intérêt érode la valeur des immeubles dans le monde entier.
Pour les immeubles de bureaux aux États-Unis, où la reprise du travail après la pandémie a été plus lente et moins importante, la destruction de la valeur des biens immobiliers a été particulièrement sévère. Et ses effets ne se sont peut-être pas encore totalement manifestés. Les analystes de Green Street ont déclaré qu’une nouvelle dépréciation pouvant aller jusqu’à 15 % pourrait être nécessaire cette année.
Le déclin des obligations des banques allemandes est le dernier d’une série de signaux d’alarme. La New York Community Bancorp a été rétrogradée au rang de “junk” par Moody’s Investors Service après avoir fait état de problèmes immobiliers, tandis que la banque japonaise Aozora a enregistré sa première perte en 15 ans en raison de provisions sur des prêts accordés à des propriétés commerciales aux États-Unis.
Dans ses résultats de la semaine dernière, la Deutsche Bank a fait état de provisions pour pertes dans l’immobilier commercial américain plus de quatre fois supérieures à celles de l’année précédente. Elle a averti que le refinancement constituait le plus grand risque pour ce secteur en difficulté.
Paul van der Westhuizen, stratège en crédit chez Rabobank, a déclaré sur Blooomberg que le véritable problème ne se pose pas tant pour les grandes banques américaines et européennes que pour les petites banques allemandes axées sur l’immobilier. “Toutefois, à l’heure actuelle, il s’agit davantage pour elles d’une question de rentabilité que de solvabilité. Elles disposent d’un capital suffisant et sont moins exposées à la menace de retraits de dépôts que certaines banques.”
Si les pertes liées à l’immobilier commercial américain se propageaient à l’Europe par l’intermédiaire des petites banques allemandes, cela ferait écho à la crise financière mondiale de 2008. À l’époque, ce sont les banques régionales qui s’étaient retrouvées en difficulté, leur exposition aux prêts hypothécaires à risque aux États-Unis ayant entraîné des dépréciations de plusieurs milliards d’euros.
Nous sommes conscients que le secteur de l’immobilier commercial pourrait connaître de nouvelles difficultés”, a déclaré Raphael Thuin, responsable des stratégies des marchés de capitaux chez Tikehau Capital.
