Loyer impayé, commencer par trouver une solution amiable
Les études le prouvent : les locataires priorisent, au niveau de leurs charges fixes, le paiement de leur loyer. Quand ils le font, le propriétaire est normalement tenu de leur fournir une quittance de loyer qui prouve que cette somme a bien été versée et quand. Le plus souvent donc, c’est parce qu’ils rencontrent une difficulté financière passagère, qu’ils ne paient pas leur loyer.
Lors d’un appel téléphonique pour rappeler le paiement obligatoire (cela peut être un oubli), si le locataire exprime cette difficulté, il est possible de lui conseiller de se rapprocher de certains organismes. En fonction de la situation, certaines aides peuvent être mobilisables auprès de la CAF par exemple ou encore en faisant un dossier auprès d’une antenne du Conseil Général que l’on trouve normalement dans toutes les villes. Il est également possible de se rapprocher d’une assistante sociale ou d’une CISF en mairie par exemple.
Dans la plupart des cas, le problème trouve résolution à ce stade et le locataire, après un coup de pouce extérieur ou un peu de patience, est en mesure de payer à nouveau ses loyers et de rembourser celui ou ceux qu’il avait en retard. Mais quand cela n’est pas le cas, comment réagir ?
Mettre en place une lettre de relance
Si l’on n’arrive pas à joindre son locataire par téléphone, il est possible de lui envoyer ce que l’on appelle une lettre de relance qui comportera tous les éléments relatifs à la location, dont les coordonnées du propriétaire et celles du logement loué, le montant du loyer, la durée pendant laquelle il n’a pas été payé etc… Ce document pourrait par la suite être envoyé pour preuve à la CAF, car les allocations logement de type APL sont corrélées à l’obligation de paiement. Elles peuvent être suspendues après 2 mois de loyers impayés.
Même si le locataire paie finalement avec du retard son loyer, le propriétaire peut prendre le parti de lui envoyer un rappel préventif de son obligation de payer et la date à laquelle il est censé le faire selon ce qui est indiqué dans le contrat de location. Ce document s’appelle l’avis d’échéance et on peut en trouver des exemples sur Internet.
Mise en demeure : en cas de non-réponse
Si un premier courrier (le courrier de relance) est resté lettre morte, il est alors possible d’envoyer une mise en demeure. Dans ce cas, le fait qu’il soit envoyé en recommandé avec accusé de réception augure du changement d’attitude et du fait qu’il est possible de faire jouer l’assurance, notamment si l’on a souscrit une garantie contre les loyers impayés (GLI); ce qui est toujours recommandé pour palier à ce genre de situations désagréables.
Attention, car il faut respecter un calendrier pour pouvoir envoyer une mise en demeure. Après la date prévue du paiement du loyer, il faut compter entre 20 et 25 jours pour pouvoir envoyer un courrier de mise en demeure.
Contacter son assureur pour appliquer la garantie contre les loyers impayés
Le courrier de mise en demeure est parti depuis 8 jours et le locataire ne se manifeste toujours pas ? L’étape suivante consiste en le fait de contacter son cabinet d’assurance pour les prévenir du non-paiement des loyers. Cela ne sera bien entendu efficace que si les garanties d’une assurance loyers impayés ont été souscrites. Généralement, cela doit être fait au moment de conclure la location, voire en amont, si l’on prévoit de mettre un bien en location.
Quels sont les critères pour pouvoir y souscrire ?
- Cette garantie cependant ne peut être souscrite qu’en répondant à certaines obligations ; dont celle de produire un contrat de location conforme et s’assurer que les locataires soient solvables, c’est-à-dire en capacité de payer le montant de leur loyer.
- Le type de revenus (issus d’un contrat pérenne de type CDI ou CDD de plus de 8 mois) fait partie des critères pour pouvoir souscrire cette garantie.
- La garantie contre les loyers impayés est facultative et peut comporter différents types de garanties, dont l’absence de paiement, mais aussi la prise en charge des dommages matériels qui ne seraient pas couverts par le dépôt de garantie, par exemple.
Le prix ; hors options ; représente en général 3% du montant du loyer demandé pour la location.
Il existe aussi une alternative en la gestion locative. Cela consiste en le fait d’externaliser la gestion de son ou ses biens à une société spécialisée.
Dernier recours : passer par un huissier de justice
Le propriétaire se résoudra à passer par l’aide d’un huissier de justice si toutes les étapes précédentes n’ont rien donné. Si le contrat de location comporte une clause résolutoire pour non-paiement des loyers, l’huissier doit passer par le locataire en première instance. Si ce n’est pas le cas, il peut assigner directement le Tribunal.
Dans le premier cas, l’huissier, dès qu’il est missionné, a tout loisir d’agir. Il va envoyer un commandement de payer sous deux mois au locataire et à la personne qui était garante. Passé cette date, c’est le Tribunal d’Instance qui se chargera de prononcer l’expulsion du locataire en tenant compte de sa situation. Si cette dernière l’exige, il pourra se voir octroyer un délai supplémentaire de paiement ; pouvant aller jusqu’à trois ans (en restant dans le logement).
Nota bene : les frais d’huissier de justice sont à la charge du propriétaire, mais il est possible de se faire normalement rembourser à postériori par le locataire en plus des loyers non perçus.
Il est bon de noter aussi qu’un propriétaire peut se servir de la caution versée au moment de prendre possession de la location pour se rembourser des loyers non-payés. Mais il faut pour cela attendre la fin du bail de location. Il n’est pas possible de l’utiliser avant cette échéance !
Locataire parti sans payer : quelle solution ?
Le locataire ne paie plus ses loyers ? Il peut être très déstabilisant de constater qu’outre cette absence de paiement, il a en plus abandonné son logement sans en faire état. Comme dans la situation précédente, le propriétaire a tout intérêt à trouver une solution à l’amiable en tentant de retrouver son locataire pour obtenir le montant de ses loyers.
Après l’envoi des courriers de relance et de la mise en demeure ; qui seront normalement acheminés à la nouvelle adresse si le locataire a fait suivre son courrier ; s’il ne réagit pas, il sera alors temps de faire constater l’abandon par un huissier. Peut s’ensuivre la demande à un tribunal de ne pas attendre la fin prévue du bail. Il pourra le résilier afin que les montants des loyers puissent être repris sur les biens matériels ou le compte du locataire. En cas de souscription de garantie contre les loyers impayés, l’assureur est bien entendu à prévenir pour éviter le risque de perte financière qui peut toujours survenir dans ce type de situation.
