L’emprunteur est-il solvable ?
Un des premiers rôles et devoirs d’un établissement bancaire est de vérifier la solvabilité du demandeur. Chaque banque entend être remboursée en temps et en heure de l’argent qu’elle va peut-être prêter. Pour cela, il faut donc avoir des données chiffrées prouvant que l’emprunteur va être en capacité de le faire. La banque demande différents documents à cet effet, qui vont servir pour établir le calcul de l’endettement. Les trois dernières fiches de paie sont toujours demandées. Dans le cas d’un entrepreneur, cela sera les trois derniers bilans.
Au regard de ces ressources, la banque met en parallèle les charges fixes. Comme nous allons le voir plus loin, le montant de l’assurance emprunteur qu’il faut souscrire fait partie de ce calcul. Ensuite, vient le reste à vivre dont le montant diffère en fonction de la composition familiale. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% pour que le taux soit accordé. Le reste à vivre doit être suffisant. Selon les établissements bancaires, il n’est pas calculé de la même manière et les banques ne prennent pas les mêmes dépenses pour le définir.
Généralement, la banque fait également un point sur l’épargne et les actifs que possède déjà le demandeur. Il regarde son historique bancaire ; soit son comportement vis-à-vis de l’argent. Dettes, difficultés de paiement, retard, agios sont autant de points négatifs qui peuvent concourir à obtenir une réponse négative.
Transparence
Impossible de refuser de présenter certains documents. Le demandeur se doit d’être transparent, sous peine d’obtenir tout de suite un refus, avant même l’étude de ceux qu’il aura bien voulu donner. Cet examen est aussi l’occasion pour la banque de jouer son rôle de conseil. Au regard de ce qu’elle voit, elle peut indiquer que la souscription d’un crédit peut rendre la situation financière trop compliquée.
Elle doit en expliquer les conséquences, les tenants et les aboutissants d’un prêt, pour que chaque personne ait pleinement conscience de l’engagement qu’elle s’apprête à prendre envers l’établissement financier et ce, généralement en France, pour une période de 20 ans. Notamment dans un bien à rénover présentant beaucoup de travaux ce qui demande un coût qui, généralement est pris dans le montant à demander, elle est susceptible de solliciter l’aide d’un expert en évaluation immobilière pour valider la faisabilité du projet et ainsi réduire les risques.
Le rôle de la FISE
Sous cet acronyme se cache la Fiche d’Information Standardisée Européenne. Dans ce document, la banque doit indiquer différentes informations relatives au prêt en général et à ce crédit en particulier. Elle est remise, au plus tard, quand l’offre de prêt est émise. Par écrit et sur support papier ou tout autre support durable, elle contient donc des informations qui doivent permettre au client de pouvoir comparer toutes les offres de crédit qui sont disponibles sur le marché.
En effet, chaque banque si elle suit les mêmes recommandations de la BCE, est néanmoins libre de fixer le taux d’intérêt qu’elle demande pour ses crédits de manière générale et ceux immobiliers en particulier. D’une banque à une autre, la variation de chiffre après la virgule, sur un prêt s’étirant sur 20 ans peut représenter plusieurs milliers d’euros. Il est donc important de comprendre qu’il y a un intérêt certain à comparer les établissements entre eux.
Comme dit, tous ne procèdent pas aux mêmes calculs et cela peut tout changer, tout comme leur façon d’appréhender le risque ne sera pas identique. Qu’est-ce que cela signifie concrètement ? Tout simplement qu’une banque, au vu du dossier peut opposer un non catégorique alors qu’une autre dira oui. La FISE indique aussi toutes les informations relatives à l’assurance emprunteur ou assurance de prêt, obligatoirement demandée par la banque. Chacune d’entre elle possède son assurance qu’elle tente de « vendre » au client. Le document recense donc les risques pris en charge par cette assurance, le montant de cette dernière etc…
Même si toujours aujourd’hui, les banques ont le monopole en ce qui concerne l’assurance de prêt, il est bon de rappeler qu’il existe une alternative à considérer, en la délégation d’assurance.
Assurance emprunteur : avec la banque ou non ?
Accident provoquant une invalidité complète et définitive, décès : les risques pris en compte dans le cadre de l’assurance emprunteur sont grands. Malheureusement, cela peut arriver. Quoi qu’il en soit, confronté à de tels événements, le client se voit dans l’impossibilité de rembourser le prêt souscrit pour sa maison ou son appartement et la banque ne revoit pas son argent. C’est pour pallier ce type de risque qu’est mise en place l’assurance de prêt.
Dans ce cas, c’est l’assurance qui prendrait le relais pour rembourser le bien immobilier. La banque propose toujours la sienne. Il faut pourtant savoir que le montant des cotisations et relativement élevé et surtout qu’il n’y a aucune personnalisation du contrat au regard de l’état de santé du demandeur ni même de son âge. Les risques sont mutualisés entre tous les adhérents.
Si l’on souhaite faire un prêt immobilier tard et que l’on commence à avoir des problèmes de santé, cela peut être intéressant de souscrire au contrat de la banque. Dans le cas contraire, passer par un cabinet d’assurance extérieur semble sans doute plus judicieux. Il y a des économies à faire à la clé.
Nous rappelons que ce montant est déterminant dans le cadre du calcul de l’endettement. Cela peut représenter selon les personnes jusqu’à 30% du prêt, ce qui est énorme. Quand il y a un risque potentiel et que les cotisations sont élevées la réponse pour le prêt, de facto peut être également négative. Pour savoir quoi choisir mais aussi trouver la meilleure offre de prêt, beaucoup de français se font accompagner par un courtier en crédit immobilier.
