1. L’année de construction
Le secteur de la construction neuve (appartements et maisons individuelles) est en pleine crise et les biens sortent de terre avec difficulté, du retard, voire pas du tout, avec des prix plus élevés. De quoi avoir parfois, envie de se tourner vers l’ancien.
Attention cependant car si les biens neufs sont plus chers, ils sont rapidement rentabilisés grâce aux économies d’énergie qu’ils permettent de réaliser. La RT2012 et la RE2020 obligent en effet les constructeurs à utiliser des matériaux très performants, dans le but de bien isoler le logement, tout comme tout doit être pensé dans l’orientation du bien pour qu’il profite un maximum des apports solaires.
Pas étonnant donc, à ce que des visiteurs demandent l’année de construction d’une maison ou d’un appartement, car avant 1950, on peut être certain d’avoir des défauts d’isolation. Pour gagner en confort thermique, il faudra procéder à des travaux coûteux ce qui va influer sur le prix de vente.
2. Le DPE du futur logement
L’isolation a, soit, son importance et encore plus depuis la mise en place du nouveau DPE (Diagnostic de Performance Energétique) en juillet 2021. Il ne se base plus sur les factures énergétiques des anciens occupants ; ce qui n’était pas représentatif de la réalité ; mais sur les matériaux utilisés pour isoler, le type de chauffage, le fait que les portes et les fenêtres soient en simple, double ou triple vitrage etc… Obligatoire au moment de mettre un bien en vente, il exprime la consommation globale du logement, le bien-être ressenti ou pas en hiver comme en été. Un DPE supérieur à D suppose une habitation énergivore.
Les personnes néophytes n’y prêtent pas forcément attention, si elles ont un coup de cœur pour un bien, néanmoins, ceux qui ont un peu plus d’expérience savent au contraire qu’il y a là matière à négociation pour obtenir le bien moins cher.
3. Les matériaux utilisés
En termes de construction, mais aussi d’isolation, tous les matériaux ne se valent pas. Le polystyrène tel qu’on l’utilisait il y a plus de 50 ans n’apporte qu’une isolation sommaire, au contraire de la laine de verre ou mieux de la laine de roche selon l’épaisseur utilisée. Les personnes soucieuses de l’environnement souhaiteront savoir si des matériaux biosourcés ont été utilisés s’il y a eu une rénovation précédente, tout comme elles seront (et c’est normal) pointilleuses au sujet de l’amiante ; ce qui est souvent le cas pour les maisons anciennes. Dangereux pour la santé, ce matériau ne peut pas être enlevé par les bons soins des propriétaires et il faut alors passer par des entreprises spécialisées ce qui suppose un coût très élevé.
En cas de cuisine équipée, la qualité des matériaux est importante, pour convaincre si le coup de cœur est là. Pourtant, entre un plan de travail stratifié et un autre en granit, il ne faut pas compter vendre la maison ou l’appartement forcément plus cher ou en tout cas, ne pas espérer se voir rembourser de son investissement pour les matériaux les plus onéreux.
4. Gros œuvre : les points de vigilance
Une toiture vétuste, une charpente attaquée par le mérule : ceux qui s’y connaissent savent que cela va leur coûter cher en réfection. Faire refaire une toiture (en fonction bien entendu de la superficie de la maison) peut coûter plus de 20 000 euros. Impossible d’avancer dans le projet d’aménagement de l’étage s’il faut reprendre la charpente.
Pour se projeter, les acquéreurs n’hésitent pas, lors de la visite à imaginer abattre des murs pour ne pas avoir une succession de petites pièces fermées et sombres mais un bel espace ouvert. Cela n’est pas toujours possible à cause de la présence de murs porteurs. Il faudrait alors mettre des renforts (poutre IPN, par exemple). Là encore, pour l’acquéreur, son souhait de casser se fait au prix fort car une telle pièce n’est pas donnée.
Fissure superficielle de craquelage ou fissure structurelle : la question mérite d’être posée, surtout avec le réchauffement climatique qui a un impact sur les maisons et les bâtis en général. Une fissure superficielle n’a besoin que d’être rebouchée à des fins esthétiques. Mais une faille structurelle peut laisser à penser que l’habitation n’est pas sûre. Cela peut constituer un vice caché. Mieux vaut s’en assurer avant la vente, pour ne pas être accusé à postériori de dissimulation.
5. L’évolution possible de leur futur quartier
Depuis le Covid-19, la tendance perdure : les français veulent du calme. Un bien un peu reculé mais à distance raisonnable de toutes les commodités semble parfait. Mais est-ce que de nouvelles constructions sont prévues ? Des nuisances sonores pendant des mois seraient à craindre dans ce cas. Avant de vendre, mieux vaut se rendre en mairie pour savoir si des projets sont en cours d’élaboration près de chez soi, pour pouvoir anticiper les questions et rassurer les potentiels acquéreurs.
Conseil : il ne faut pas hésiter à mettre en avant les points forts du quartier : le fait d’avoir une pharmacie où l’on peut se rendre à pied, la proximité d’établissements scolaires, de commerces, d’accès routiers etc…
6. Agrandissement : possible ou non ?
Tous les acquéreurs ne sont pas identiques, mais quand un jeune couple visite, il peut avoir envie, dans le bien qu’il envisage d’acheter, de savoir s’il y a une possibilité de s’agrandir, pour ne pas être obligé de vendre et de déménager en cas d’arrivée d’un bébé.
Une maison où l’on peut faire mettre une véranda ou une extension sera toujours plus intéressante qu’une autre où les possibilités sont nulles. Là encore, mieux vaut anticiper, même si les personnes n’y songent pas au moment de la visite. En présentant les endroits où il est possible de rajouter une pièce, les personnes peuvent mettre en avant le bien au détriment d’autres, déjà visités et moins prometteurs en la matière.
7. Les pièces annexes : les vrais plus à ne pas sous-estimer
La présence d’une cave dans un immeuble, en plus de l’appartement, le fait qu’il y ait une place de parking ou un garage sont toujours de bonnes surprises. Pourtant, il est important de demander à les visiter.
Un vendeur n’y prête plus forcément attention, car il sait comment il occupe cet espace. Mais pour les acquéreurs, cela peut être synonyme de déconvenue : cave trop humide pour stocker des effets personnels, sécurité qui n’est pas assurée synonyme de cambriolage potentiels, garage trop petit pour mettre un véhicule donné ou absence de stationnement à proximité du bien sont autant de points négatifs qui peuvent jouer lors d’une vente.
