La demande augmente, l’offre reste pratiquement inchangée
Mérite d’une demande croissante face à une offre qui croît très peu. Et d’un niveau d’attractivité qui s’est considérablement accru en quelques années. Ce qui a surtout changé, c’est le paradigme avec lequel les gens regardent la montagne, qui aujourd’hui n’est plus seulement une destination pour des semaines de ski intenses et peu d’autres choses.
Aujourd’hui, l’attrait principal est l’aspect de la vie à la montagne, l’opportunité de se reconnecter à la nature, de profiter du temps avec la famille et les amis, et de donner la priorité à la santé et au bien-être, ce qui est rendu encore plus faisable par une nouvelle ère de travail agile.
Les localités se protègent contre le changement climatique
Bien sûr, l’impact du changement climatique reste le sujet principal, et il devient d’ailleurs de plus en plus d’actualité d’année en année. Mais les stations touristiques se sont mises à l’abri depuis un certain temps déjà, avec des stratégies innovantes qui ont également l’avantage d’étendre la saisonnalité au-delà des mois d’hiver classiques.
À commencer par un calendrier complet d’événements allant des activités sportives aux activités culturelles, sans négliger la gastronomie, ce qui permet d’attirer les randonneurs, les coureurs, les cyclistes, les golfeurs et les sportifs en général, les mélomanes et les gourmets. C’est pourquoi les acheteurs et les touristes se divisent aujourd’hui en deux catégories distinctes.
D’une part, les skieurs endurcis qui se concentrent sur les stations offrant les saisons de ski les plus longues et, d’autre part, un nouveau groupe, en pleine expansion, du type “je suis venu quelques jours pour l’hiver mais j’y resterai plus longtemps en été….”. En d’autres termes, grâce à eux, le tourisme d’été est en train d’éclipser peu à peu le tourisme d’hiver”.
Les prix augmentent en Suisse et en France
Qu’en est-il des chalets et maisons de montagne ? En ce qui concerne le marché immobilier, cela signifie que, grâce à une demande croissante et à une offre toujours excédentaire, les prix continuent d’augmenter dans la plupart des stations balnéaires françaises et suisses. Il s’agit en effet des destinations les plus populaires au monde, fréquentées par plus de 50 millions de skieurs par an sur un marché mondial de 370 millions.
C’est précisément en raison de cette forte affluence que les stations étrangères les plus célèbres et les plus populaires ont vu leurs prix doubler entre la fin des années 1990 et la crise immobilière de 2008. Puis la reprise. L’année 2020, avec la pandémie de coronavirus, aurait pu provoquer un nouveau choc sur le marché.
En réalité, dès la fin de l’année 2020, la demande a repris confiance au point qu’en 2023, les ventes ont augmenté de 5,5 % et les prix de 4 %. Et ce malgré le fait qu’il s’agit d’un marché réservé à un petit nombre, avec des budgets de plus de deux millions d’euros et des prix au mètre carré allant jusqu’à 30 000 euros pour un chalet.
Il existe aussi une offre plus accessible, inférieure à un million d’euros, pour des appartements de moins de 100 mètres carrés. Toutefois, la proximité des remontées mécaniques et des places de parking couvertes sont indispensables.
Les stations de ski les plus chères
Parmi les dix stations les plus chères de l’année 2023, on trouve Davos et sa voisine Klosters avec une hausse de 13,8 %, suivies d’Andermatt et du district de Sedrun (+9,3 %), de St-Anton (+8,3 %) et de St-Moritz (+7,2 %). Seule Engelberg, petite ville de Suisse centrale, qui avait connu une forte hausse les années précédentes, est un paradis pour les skieurs alpins grâce au télésiège Ice Flyer et au parc glaciaire du Titlis, mais aussi pour les randonneurs, qui peuvent visiter une grotte dans la glace pérenne, le pont suspendu le plus haut d’Europe et parcourir plus de 360 kilomètres de sentiers.
Ici, le prix moyen des maisons a atteint 15 000 euros/m², grâce à une augmentation de 14 % au cours des cinq dernières années, dépassé par Davos, où les prix ont augmenté de 21,6 % au cours de la même période. En Suisse, en revanche, la région de Samnaun émerge, avec des prix de chalets et d’appartements toujours inférieurs à 10 000 euros/m² : elle bénéficie de la proximité des Alpes autrichiennes et de la station tyrolienne d’Ischgl. En pratique, on peut skier à la fois en Autriche et en Suisse grâce aux liaisons modernes.
Cinq stations françaises dans le top 20
Les stations françaises ne manquent pas non plus, comme Chamonix, Courchevel 1850 et Val d’Isère, lieu historique de certaines compétitions de la Coupe du monde de ski, qui a vu les prix des logements augmenter de 5,3 % l’année dernière. Après quelques années de stabilité, en 2023, les prix en France ont également recommencé à augmenter, de 4 % en moyenne, avec des pics proches de 7 % à Chamonix et Courchevel, les plus luxueuses des destinations de montagne françaises, où les prix avoisinent désormais les 30 000 euros/m².
La croissance de la demande au cours des trois dernières années a stimulé le marché des nouvelles constructions, à l’architecture traditionnelle en bois et en pierre, qui sont généralement bien accueillies par les acheteurs, y compris une bonne partie des investisseurs qui achètent pour louer. Dans les destinations les plus luxueuses, les acheteurs étrangers sont nombreux.
Les acheteurs sont souvent originaires d’Europe de l’Est, comme les nouveaux riches du Kazakhstan, les plus forts en termes de capacité d’achat (6 millions d’euros en moyenne), suivis par les Arabes (5 millions), les Suisses (ou résidents en Suisse) avec 3,7 millions, les Français et les Américains avec des budgets compris entre 2,5 et 2,8 millions d’euros.
En ce qui concerne les destinations ultra-luxueuses, les chalets suisses sont en tête de liste dans des endroits tels que Gstaad, le plus cher, avec des prix supérieurs à 40 000 euros le mètre carré. Les Alpes suisses sont toujours les protagonistes, mais les Alpes françaises se défendent également bien, puisque les chalets de Courchevel 1850 dépassent les 35 000 euros/m² !
