Quels sont les freins à l’achat en 2023 ?
En premier lieu, la baisse du pouvoir d’achat immobilier. Confrontés à l’inflation et à la montée des prix de l’immobilier (même si certaines régions de France commencent à accuser une légère baisse), pour la même somme empruntée, les futurs propriétaires perdent en moyenne 20m², soit l’équivalent d’une grande pièce.
L’assurance emprunteur, garantie obligatoire demandée par la banque fait partie du calcul de l’endettement qui ne doit pas dépasser 35%. Le montant des cotisations dépend entre autres de l’âge auquel on emprunte mais aussi de son état de santé. Heureusement il existe deux parades, pourrait-on dire : pour les biens dont la valeur n’excède pas 200 000 euros, les candidats à l’achat ne sont pas soumis à un questionnaire de santé.
Enfin, la loi Bourquin (précédée des lois Lagarde et Hamon) permettent à l’emprunteur, de changer d’assurance à tout moment, pour se tourner vers la concurrence pour une prestation équivalente en termes de garanties tout en payant moins cher. Pourtant, les sondages sont encore clairs à ce sujet : les banques, avec leur assurance groupe conservent encore et toujours le monopole. Il y a pourtant moyen selon les situations, d’économiser des milliers d’euros et de donc, de passer en banque si les données chiffrées étaient quelques peu tangentes.
Bien entendu, impossible de faire l’impasse sur le taux d’intérêt pratiqué par les banques, qui menace d’aller jusqu’aux 5% l’année prochaine.
Neuf ou ancien ? Chacun a ses avantages et ses inconvénients, mais on peut dire qu’en 2023, les deux segments de l’immobilier sont bouchés. Entre des propriétaires qui ne veulent pas baisser leur prix, y compris parfois pour des passoires thermiques et le neuf en stand-by car les acquéreurs ne peuvent pas supporter financièrement le surcoût imputable aux 30% qu’ont pris les matériaux, les constructions sont en attente ou ne trouvent pas preneurs.
Autre ombre au tableau : le niveau d’apport demandé désormais par les banques à chaque propriétaire potentiel.
A combien s’élève l’apport demandé pour acheter un bien ?
Quelquefois pas d’apport ou souvent 10% du montant emprunté : avant, il était certain que les bonnes affaires étaient possibles en matière de prêt. Ce n’est plus le cas aujourd’hui et les banques qui peinent à dégager une marge suffisante avec les crédits immobiliers à cause du taux d’usure se montrent de plus en plus prudentes.
A un niveau de revenus important et un bon taux d’endettement, les futurs propriétaires doivent également prouver qu’ils sont en capacité d’épargner pour leur projet et pas qu’un peu. En l’espace de seulement deux ans, le montant demandé a augmenté de…259% et multiplié par 15 en 4 ans.
Que ce soit pour une maison ou un appartement, il faut sortir de sa poche en moyenne, la somme de 89 422 euros. Nous rappelons qu’en faisant un bond en arrière jusqu’en 2019, l’épargne personnelle était de moins de 6 000 euros pour espérer convaincre le banquier. Beaucoup revoient leurs critères à la baisse, en cherchant un bien plus petit. Leur concession va jusqu’à 5m².
Est-ce que tout cela décourage les français ? Certains oui, préfèrent attendre, quitte à se retrouver face à des taux de plus en plus élevés. Ils espèrent que le marché va repartir. Pour cela, il faudrait une baisse de 10 à 12% sur les biens mis en vente.
Celle-ci, comme nous l’avons dit plus haut, est amorcée, mais elle est lente. Le prix des appartements n’a baissé que de 1,7% et les maisons ; soit les biens les plus recherchés ; seulement de 0,9%. Nous sommes donc loin d’arriver à une situation qui permette au plus grand nombre de pouvoir accéder à la propriété.
