Les biens LMNP en EHPAD
Depuis les années 90, de nombreux biens neufs en Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) ou dans des résidences pour personnes âgées ont été mis en vente. Pour certains particuliers, les acheter sous le statut de LMNP leur permettait de bénéficier de certains avantages fiscaux intéressants ; ce que permettait notamment le dispositif défiscalisant « Censi Bouvard ». Au bout de neuf ans de détention et donc la fin du dispositif, les propriétaires font face à un choix : est-ce une bonne idée de conserver ce bien ou faut-il penser à la revente ?
Pourquoi revendre un bien en statut LMNP ?
Pour certains, la question ne se pose pas : ils souhaitent conserver leur bien pour des raisons patrimoniales et continuer à percevoir des revenus qu’ils savent réguliers, même s’il faut faire face à une imposition plus lourde ; ce dont il faut avoir conscience. Pour d’autres, l’idée de vendre peut faire son chemin. Les raisons sont bien entendu plurielles.
On peut avoir besoin par exemple de liquidités pour concrétiser d’autres projets : préparer sa retraite plus sereinement, payer les études de ses enfants ou encore se faire plaisir plus souvent. Le fait que la fiscalité devienne confiscatoire peut également être un facteur déclenchant dans la plupart des cas.
Quel est le meilleur moment pour vendre ce type de bien ?
Cette question n’est pas simple et il est donc compliqué d’y répondre seul à moins d’avoir des connaissances pointues en termes de fiscalité. En effet, il faut maitriser les concepts de prime de risque et de taux de rendement qui se poseraient en cas de non-renouvellement du bail commercial. Il s’agit de savoir si le prix que l’on pourrait tirer de son bien serait optimisé au bout des 9 ans ; donc à la fin du dispositif ; ou s’il faut attendre la fin du bail commercial.
Avec des loyers demandés qui sont inférieurs à ceux pratiqués sur le marché de l’immobilier, la méthode de calcul est forcément faussée ; même si on estime généralement que le prix qu’il sera susceptible de demander pour son bien lors de la revente sera meilleur après un renouvellement de bail. Heureusement, il existe des professionnels qui se spécialisent dans la revente de biens LMNP. Grâce à des outils d’analyse que ne possède bien entendu pas un particulier lambda, ils peuvent argumenter auprès des propriétaires intéressés, pour leur faciliter la prise de décision.
Il faut pourtant savoir que ce type de plateforme a tout intérêt à vendre vite et qu’il est parfois dans l’intérêt du propriétaire, au contraire, de se montrer patient s’il veut tirer parti au mieux de son investissement immobilier. Il faut donc peser le pour et le contre en fonction des situations de chacun, même si le choix semble évident quand on commence à comprendre la complexité d’une telle opération.
Comment calculer le prix de revente ?
Si on ne souhaite pas passer par des plateformes, on peut très bien se baser sur certains critères qui permettent de déterminer peu ou prou le prix que l’on est susceptible de demander pour ce type de bien. En termes de taux de rendement, en cas de revente de tels biens, on parle de 4 à 5%. Pourtant, en matière d’immobilier, cette différence entre les taux implique également une différence du prix que l’on peut obtenir et cela dépend principalement des critères exposés ci-dessous :
- En se basant sur le pourcentage du loyer, le chiffre d’affaires de la résidence ou de l’EHPAD, le taux d’occupation, le propriétaire peut déterminer un ratio qui lui donne la profitabilité de l’exploitation.
- La proximité des établissements de soin (hôpitaux, cliniques) mais aussi des commerces détermine si l’emplacement de l’établissement dans lequel on a acheté est bon et est un indicateur clé pour arriver à préciser la valeur à la revente d’un bien en LMNP. Un bien qui se situe près de tels lieux a plus de valeur qu’un autre qui se situerait loin, car ce sont bien les besoins en matière de santé principalement qui nous intéressent dans le cas présent.
- Qualité de la résidence : ici, nous ne parlons pas de la qualité de prestation apportée aux seniors ; même si cela est primordial ; mais bien de la bâtisse en tant que telle. Un bâtiment récent qui répond aux normes en vigueur, qui n’a pas besoin de travaux ou encore qui est en possibilité d’en entamer est un vrai point fort par rapport à un bâtiment ancien et qui commence à présenter des signes de vétusté. Pareil pour un bâtiment historique pour lequel il est nécessaire de demander de nombreuses autorisations pour réaliser le moindre changement.
- Se pose ensuite la question relative à l’exploitant ; c’est-à-dire la personne en charge de la gestion de la résidence. De nombreuses questions sont à se poser à son sujet pour savoir si le prix à la revente sera bon ou pas. Le fait qu’il assiste régulièrement aux assemblées générales des copropriétaires montre déjà son implication, mais on peut également se demander quels sont les moyens qu’il met en œuvre pour la vie de sa structure : moyens matériels, humains, stratégie de développement par exemple etc…
- Si ce point est essentiel quand on veut revendre un bien LMNP en EHPAD, il l’est un peu moins en résidence pour personnes âgées : le bail et sa durée résiduelle. Cependant, les clauses qu’il contient sont autant d’éléments à scruter pour avoir une idée du prix auquel on peut vendre son ancien investissement. Il faut donc prendre en compte l’indexation ou encore comment se répartissent les travaux entre le bailleur et le preneur.
Combien de temps peut prendre la revente d’un bien en LMNP ?
Le délai est corrélé à certains facteurs qui comme le fait que les meubles aient été récemment changés dans le bien, que la résidence soit récente ou encore que l’exploitant soit bien classé en tant que gestionnaire. Dans ce cas, on peut espérer vendre son bien LMNP sous une semaine, jusqu’à un délai de deux mois en moyenne. Par contre, dans le cas contraire, notamment s’il existe des incertitudes quant aux loyers qui pourront être demandés pour le bien, cela peut prendre beaucoup plus de temps : jusqu’à 6 mois.
Est-il facile de revendre un bien en EHPAD ou en résidence pour personnes âgées seul ?
La question est importante et comme déjà suggéré dans cet article, il s’agit d’une action complexe, sans outil d’analyse dédié. Dans ce cadre, il n’est pas possible de passer par des agences immobilières classiques car elles ne possèdent pas d’expertise dans ce domaine qui est très particulier. C’est pourquoi de nombreux propriétaires, quand ils souhaitent vendre se tournent vers des plateformes spécialisées qui peuvent répondre à des questions pointues et possèdent pour ce faire des logiciels qui leur permettent d’évaluer le prix auquel il est possible de vendre le bien.
Le choix de la bonne plateforme ; même si l’analyse des données peut prendre un peu de temps ; est aussi important que celui du notaire pour vendre rapidement. Heureusement, ces mêmes plateformes ont aussi un réseau et peuvent mettre en relation avec des études qui se spécialisent dans ce type de vente ; ce qui n’est pas le cas de toutes.
