Résidence de services ou non : quelles différences ?
Le statut de LMNP suppose de mettre en location un bien meublé comportant certains équipements obligatoires sans dépasser, soit la moitié des revenus de son foyer fiscal, soit 23 000 euros annuels de loyers. Quand il s’agit de biens meublés mais qui sont loués à des particuliers sans passer par l’aide d’un gestionnaire, on parle d’un bien en LMNP sans service. Même s’il s’agit d’un bien en LMNP, la revente ne pose pas de problème, même si, en fonction de la durée de détention du bien, certaines règles fiscales concernant les plus-values possibles peuvent s’appliquer.
Les plus-values sont imposables à hauteur de 19% et dégressives jusqu’à la 22ème année de détention. Un abattement s’applique de 6% par an à partir de la 6ème année de détention et jusqu’à la 21ème.
4% supplémentaires sont ajoutés lors de la 22ème année. Au bout de 30 ans, les prélèvements sociaux sont exonérés en cas de revente. En dehors de ce point, la revente LMNP va ressembler à une vente d’un bien classique.
Ce n’est pas le cas d’un bien confié donc à une société de gestion et qui se situe dans une résidence pour séniors ou étudiants, de tourisme ou encore un EHPAD. Le fait d’avoir un bien de service LMNP permet au propriétaire de bénéficier d’une fiscalité intéressante (Loi Censi-Bouvard ; dont on ne peut plus profiter depuis le 31/12/2022). Grâce à ce dispositif, le propriétaire, sous couvert de respecter certaines conditions peut récupérer le montant de la TVA et bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 11% de la valeur du bien pendant 9 ans.
Revendre un bien sous le statut LMNP : quelle fiscalité s’applique ?
Comme énoncé plus haut, la revente d’un bien avant le terme des 9 ans expose des sanctions fiscales. L’une d’entre elles concerne la durée de détention du bien. Si l’on revend le bien avant le délai des neuf ans, on ne rentre plus dans le cadre du dispositif et donc, on rompt son engagement envers le fisc. La conséquence pour le propriétaire ; s’il ne peut pas prouver qu’il a fait l’objet d’une perte d’emploi, d’une expropriation ou que quelqu’un prouve son décès ; est de devoir rembourser toutes les réductions d’impôts auxquelles il a pu avoir droit pendant les années de détention.
Par contre, s’il veut revendre son bien après le terme des 9 ans de location, il n’y a pas de pénalité fiscale. En résumé :
- 9 ans : c’est la durée de détention minimale pour pouvoir revendre un bien en résidence de service, sans incidence fiscale ;
- 22 ans de détention de bien en LMNP : le propriétaire est exonéré d’impôts ;
- 30 ans de détention : le propriétaire ne paie plus les prélèvements sociaux.
A noter : des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % sont à ajouter à l’impôt sur la plus-value.
Mettre en vente un bien LMNP : les points à vérifier
Quand on appréhende tous les aspects de l’achat en LMNP, il peut être tentant de prendre ce statut. Si on est amené à vendre, il est important de réussir cette action en se fiant à quelques critères.
Résidence de service
Le fait d’avoir un bien dans une résidence de service ou non peut changer la manière de vendre. Le fait d’être en statut classique permet au propriétaire de se débrouiller seul ou de mandater une agence immobilière. Dans le cas contraire, il faut s’adresser à une entreprise spécialisée, se rendre sur un site généraliste ou spécialisé ou encore se rapprocher du gestionnaire afin de lui proposer directement la vente du bien. Le fait d’opter pour l’une ou l’autre de ces solutions est généralement synonyme de vente rapide.
Quand vendre ?
Comme pour le marché immobilier classique, celui des biens en LMNP peut fluctuer. Il est donc opportun de choisir le bon moment pour revendre. Si on n’a pas atteint le délai des 9 ans et que l’on a profité du dispositif Censi-Bouvard, on peut voir le bon côté des choses : plus on attend avant de vendre, moins on est susceptible d’être redevable envers l’administration fiscale si le marché n’est pas au beau fixe.
Quel est le prix idéal pour vendre son bien en LMNP ? Différents éléments sont à peser dans la balance. Un prix augmenté aura une incidence négative pour les futurs acquéreurs mais il sera possible de réaliser une plus-value. Tout cela est à soupeser pour faire le meilleur choix.
Notre conseil
Comme tout bien classique mis à la vente il ne faut pas hésiter à procéder à quelques rafraichissements : remettre en peinture le bien, acheter de nouveaux équipements peut créer un coup de cœur chez les futurs acquéreurs qui auront moins de mal à faire une offre.
Si l’on a acheté dans une résidence de services, il est important de respecter certaines règles comme le fait de ne pas vendre en rompant le bail avec le gestionnaire. Un bien déjà sous gestion peut tranquilliser de potentiels acquéreurs. Une vente en début ou en cours de bail est toujours mieux pour les acquéreurs qui connaissent le statut de LMNP et qui savent qu’ils ne devront pas faire face à de nouvelles conditions de la part de l’exploitant ; comme cela serait le cas lors du renouvellement d’un contrat de bail.
Tous ces critères permettent d’envisager plus sereinement la revente de son bien en statut LMNP. En cas de doute, il est préférable de se faire aider par un professionnel, de type expert-comptable.
