SCPI : rappel de fonctionnement, avantages et points faibles
Investir en SCPI suppose d’acheter, via des sociétés de gestion, des parts d’immeubles qui sont mis à la location auprès de professionnels. Au prorata du nombre de parts achetées et de leur valeur, le propriétaire touche un loyer qui lui est versé tous les mois ou tous les trimestres au bout d’un certain délai. Celui-ci varie en fonction du fonctionnement propre à chaque SCPI, mais cela peut aller jusqu’à 5 mois, pendant lequel le propriétaire ne touche pas de loyer.
Les immeubles en question peuvent être spécialisés (loués à des professionnels de la santé, par exemple), ou non et se situer aussi bien en France qu’en Europe, en fonction de la SCPI choisie. Le choix est pourtant nettement plus restreint quand on passe par l’assurance-vie car les SCPI choisies le sont par le cabinet d’assurance. Si, sur le papier, investir en SCPI semble presque idéal, surtout dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, est-ce vraiment le cas, dans les faits ?
Pas de crédit possible pour acheter ses parts ; ce qui est possible en direct, mais pas en assurance-vie où il faut acheter ses parts comptant. Cela suppose d’avoir de l’épargne pour pouvoir le faire. Au niveau de la fiscalité, il est évident que c’est plus avantageux d’investir par le biais d’un contrat d’assurance-vie plutôt qu’en direct où elle peut être de 50% voire plus sur les loyers ; quand on se situe dans une tranche d’imposition élevée.
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Fiscalité et succession avantageuses
Le délai de carence est beaucoup plus court, pour toucher le premier loyer, un mois au maximum, soit 4 fois moins qu’en direct. Avoir un investissement immobilier, dans le cadre de l’assurance-vie suppose une absence de fiscalisation, tout au moins tant que l’argent reste au sein du contrat pendant la durée prévue ; c’est-à-dire 8 ans. Si l’investisseur a besoin de liquidités avant le terme, il ne paiera alors que les prélèvements sociaux ; ce qui peut rester intéressant.
Au niveau de la succession ; toujours par rapport à une SCPI en direct, quand cela est contractualisé en assurance-vie, il n’y a pas à payer de droit de succession (sous réserve que par bénéficiaire, la somme n’excède pas 152 500 euros).
Enfin, quand le propriétaire souhaite revendre ses parts de SCPI, c’est l’assureur qui se charge de tout, en respectant ce que souhaite l’investisseur. Bien entendu, il ne faut pas faire abstraction des défauts dont ceux évoqués plus haut. Comme c’est l’assureur qui se charge du pilotage de ce dispositif, cela suppose par exemple un coût qui se défalque du taux de rendement.
