Qu’est-ce qu’une SCPI et comment investir ?

Si une personne cherche à générer des revenus, grâce à l’immobilier, sans avoir les fonds pour acheter une maison ou un appartement, elle peut trouver une alternative en les SCPI. De quoi s’agit-il, comment cela fonctionne : focus sur un véhicule d’investissement qui a fait ses preuves.

Définition d’une SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Financier (SCPI) sont des véhicules d’investissement. Un investisseur (une personne physique ou morale) peut acheter des parts d’actifs immobiliers ; comme cela serait possible avec les parts d’une société ; dont il devient comme d’autres investisseurs, propriétaire mais aussi associé de la SCPI. Il ne se charge ni de trouver les locataires, ni de procéder à des travaux : cette tâche (et les autres) reviennent aux sociétés de gestion. Les actifs sont loués afin de générer des revenus locatifs. La SCPI c’est être propriétaire, sans les contraintes de ce statut.

Au prorata de la somme qu’il a pu investir (il est possible de commencer avec une grosse centaine d’euros pour une part), l’investisseur perçoit des loyers, généralement tous les trimestres, en bénéficiant d’un rendement attractif, (bien au-delà des livrets d’épargne, même revalorisés). Bien entendu, toutes les SCPI ne sont pas équivalentes dans ce domaine et qu’il convient de les comparer, car certaines sont connues pour leur fort taux de rendement mais il peut être plus compliqué d’acheter des parts, du fait de leur coût. Dans le même temps, l’investisseur augmente son patrimoine immobilier.

Du point de vue de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui se charge de réguler les SCPI, celles-ci sont des FIA (pour Fonds d’Investissement Alternatif). Plusieurs conditions sont à remplir pour en créer une, dont le fait de rédiger un contrat de consentement signé, de pouvoir apporter 760 000 euros, de rédiger des statuts et d’obtenir l’agrément de l’AMF, sans oublier de disposer ou de créer une société de gestion pour les différents actifs, bien entendu.

Qui peut s’occuper de vendre des parts de SCPI ?

Différents canaux sont à connaitre pour pouvoir investir dans ce placement immobilier.

• Les banques : comme il ne s’agit pas d’une spécialisation mais d’un produit parmi d’autres, ce ne sont sans doute pas les interlocutrices à privilégier, surtout si l’on souhaite avoir le choix entre les SCPI les plus performantes.
• Passer par les SCPI elles-mêmes : est-ce la meilleure des solutions ? Si l’on a fait le choix d’une SCPI en particulier, sans doute, mais il ne sera pas possible d’être conseillé et orienté vers d’autres, qui représentent peut-être aussi une opportunité financière.
• Opter pour un courtier indépendant : neutre, le courtier met toujours en avant les intérêts de ses clients, en fonction de leur profil d’investisseur. Le portefeuille étant plus large, les opportunités sont plus nombreuses. C’est sans doute le choix le plus opportun pour ne se fermer aucune porte.

Comment investir en SCPI ?

Investir en SCPI est relativement facile : il suffit d’avoir un capital à placer et de souhaiter s’assurer un revenu complémentaire tout en augmentant son patrimoine immobilier. Assurément, cela répond à de nombreux profils. Il est même possible, en l’absence de capital, d’emprunter de l’argent pour le faire (selon le type de SCPI).

Toutes le SCPI fonctionnent de manière différente mais généralement le prix de la part (ce que l’on appelle le ticket d’entrée) se couple avec l’obligation d’acheter un nombre de parts donné. Mais il existe des SCPI dont le coût de la part ne dépasse pas 200 euros, ce qui rend ce véhicule d’investissement très abordable.

La perception des premiers loyers ne se fait qu’au bout de quelques mois. Il s’agit donc d’être un peu patient, mais après ; selon le mode de fonctionnement de l’entité ; le loyer est perçu trimestriellement ou mensuellement. La source de revenus est donc régulière.

SCPI et revente : ce qu’il faut savoir

Il existe différents types de SCPI et c’est leur particularité qui détermine les modalités de revente.

SCPI à capital variable

Dans le cas d’une SCPI à capital variable, l’investisseur effectue une demande de retrait auprès de la société de gestion. C’est le prix à la souscription qui détermine celui de rachat. C’est un bon moyen d’obtenir des liquidités, surtout en cas de plus-value.

SCPI à capital fixe

SCPI à capital fixe : les statuts fixent le nombre de parts qu’il est possible de revendre sur des marchés secondaires, qui sont parfois animés par les sociétés de gestion elles-mêmes. C’est l’offre et la demande qui expliquent le prix de revente, même si un « prix d’équilibre » permet de ne pas risquer l’illiquidité des parts.

Les SCPI sont un bon moyen d’investir dans l’immobilier, sans toutefois avoir l’argent pour le faire de manière classique. Afin de se garantir un revenu régulier sans craindre de perte en capital, il est recommandé d’investir dans plusieurs SCPI en fonction de son profil et de ses valeurs (il est possible d’investir dans des SPCI spécialisées dans la santé, dans l’éducation, dans l’environnement…), mais aussi dans plusieurs secteurs géographiques. Cela permet de mutualiser les risques et donc de les réduire.