Alors que les taux étaient historiquement bas depuis des années, ils se sont mis à grimper de façon exponentielle depuis un peu plus de deux ans. Après avoir franchi la barre déjà inquiétante pour les acquéreurs de 3%, on s’attend à ce que les taux pratiqués par les établissements bancaires atteignent les 4% ; soit ce que l’on trouvait il y a une dizaine d’années.
Certaines études démontrent que les français sont prêts à outrepasser ce pourcentage pour devenir propriétaires, mais beaucoup de français ne passent plus en banque et d’autres s’interrogent tout simplement sur l’aspect raisonnable de ce projet. Selon les courtiers en crédit immobilier, acheter un bien ; même à 4% ; sera toujours intéressant. Pourquoi ?
Le capital est toujours amorti, même avec un taux élevé
Quand on souscrit un crédit immobilier auprès d’une banque, la somme prêtée est composée en partie du capital (le prix du bien) et des intérêts demandés par l’établissement bancaire. Si on paie plus d’intérêts la première année, cela s’inverse, au bout de trois ans généralement et la part du capital à rembourser prend le dessus.
Au fil des années, on a déjà remboursé une partie significative du prêt ; ce qui signifie qu’il est en partie également amorti. Même si le propriétaire souhaite revendre son bien, cela est déjà intéressant, car une somme sera récupérée. Elle pourra servir d’apport, si un nouvel achat immobilier est prévu. Cela ne serait jamais le cas avec une location car tous les loyers versés le sont toujours à fonds perdus.
Location : de l’argent jeté par les fenêtres ?
C’est l’éternel débat. Il y aura toujours d’une part les personnes qui souhaitent plus que tout être propriétaires et celles qui préfèrent payer un loyer et qu’un tiers vienne régler les problèmes quand ils arrivent. Cependant, comme dit plus haut, les loyers sont des sommes d’argent versées tous les mois qui sont à fonds perdus. Une seule exception à la règle : la location accession, mais qui est somme toute encore peu pratiquée.
Il ne faut pas oublier que même si les propriétaires sont tenus de suivre un indice pour l’augmentation des loyers, au bout de quelques années de location, les quelques euros supplémentaires demandés chaque année font que l’on peut payer une somme très importante pour un bien qui perd de la valeur et qui ne nous appartiendra jamais.
L’IRL (Indice de Référence des Loyers) étant plafonné à 3,5%, un loyer de 1200 euros peut, chaque année prendre plus de 40 euros par exemple. En outre, le locataire n’est pas supposé réaliser des travaux de remise en état et peut subir la dégradation de son habitation s’il a affaire à un propriétaire peu scrupuleux. Contrairement donc au loyer demandé, le montant de la créance demandée tous les mois pour le crédit immobilier est immuable et on peut même dire que, dans les derniers mois du remboursement, elle peut baisser.
Acheter est un acte sécurisant
Personne n’est à l’abri, en location, de recevoir un courrier, lui indiquant qu’à la fin du bail, le propriétaire souhaite récupérer son logement. Il est en effet seul maitre concernant la jouissance du bien qu’il possède et même s’il doit respecter certaines conditions ; notamment de temps ; pour que le locataire ait le temps de retrouver une location, il ne lui doit rien. On peut donc se retrouver à chercher une autre maison ou un appartement, alors que les prix de location ont, eux aussi, explosé pour des logements de plus en plus petits, sans compter qu’il faut à nouveau prouver sa solvabilité, verser des cautions, trouver parfois un garant etc…
Acheter permet d’avoir un bien à soi, que personne ne peut nous prendre (s’il a été remboursé comme il se doit bien entendu). C’est un morceau de patrimoine que l’on se constitue et que l’on peut transmettre à ses enfants. Si l’on entretient son bien, que l’on y effectue des travaux réguliers pour le maintenir en état, on est normalement sûrs de ne pas perdre de capital en cas de revente, voire espérer faire une plus-value intéressante en fonction du marché au moment où on prend cette décision.
Renégociation du prêt : la solution possible
Les taux fluctuent. Peut-être que nous ne reverrons pas des taux aussi intéressants qu’il y a 4 ou 5 ans, mais même s’ils revenaient à 2%, cela vaudrait le coup de tenter de renégocier son crédit auprès de sa banque, pour diminuer le montant à rembourser. Soit, l’établissement bancaire n’est pas tenu d’accepter car il n’y a rien à gagner, mais parfois, les banques souhaitent garder leurs clients fidèles. Il ne faut pas oublier qu’un crédit peut être racheté par une autre banque (Rachat de crédit). Pour ce faire, il s’agira de les mettre en concurrence pour voir lesquelles présentent le taux le plus bas, pour ensuite les démarcher.
On peut se faire aider par un courtier en crédit immobilier qui sait, en fonction du profil de ses clients vers quels établissements les orienter pour qu’ils obtiennent gain de cause. Pour que l’opération soit intéressante, il faut qu’il y ait au moins un point d’écart entre le taux initial et le nouveau. D’autres frais sont pourtant à considérer comme l’assurance emprunteur. Qui dit rachat du crédit supposera de devoir souscrire une nouvelle assurance.
Entre temps, des années ont pu passer, ce qui induit un risque potentiel supplémentaire. Des maladies ont pu se déclarer et dont on peut s’attendre à des cotisations plus élevées. Là encore, le courtier peut aider à trouver le meilleur contrat.
Une bonne nouvelle pour les petites retraites
Avoir acheté un bien et avoir fini de le payer au moment de la retraite permet de compenser la diminution des revenus. En effet, le loyer (ou le remboursement du crédit) est la charge fixe à laquelle on consacre la plus grosse part de ses ressources mensuelles (30% en moyenne). Que le montant à rembourser soit de 400 ou de 1200 euros tous les mois, si le prêt est remboursé, cela fait autant dont on peut profiter pour son poste alimentation, sa santé, ses loisirs etc…
