Peut-on emprunter alors que le taux atteindrait les 5% ?
Le pouvoir d’achat des français va mal dans de nombreux domaines et l’immobilier n’y fait pas exception. Sur seulement un an, il a été amputé de 25%. L’explication est simple : la hausse des taux s’est mariée à une baisse des prix de l’immobilier. On parle maintenant d’un taux à 5% possible en 2024, parce que la BCE relève aussi le taux d’usure. Les banques doivent se dégager une marge et donc, l’action est mécanique. Pourtant, pour les spécialistes, cela n’est pas forcément synonyme de catastrophe immobilière et d’effondrement de marché.
Ils rappellent qu’en 2007 par exemple, les taux avoisinaient les 4 ou 5% mais que les prix des actifs étaient inférieurs de 20 à 25%. Les ménages pouvaient donc acheter.
On assiste pourtant aujourd’hui à un véritable blocage. Une grande majorité de français ne passe plus en banque au moment de demander un prêt immobilier. Ceux qui n’ont pas d’apport personnel sont en début de liste sachant que le montant de ce dernier crève le plafond selon les établissements bancaires.
Alors que certaines banques n’en demandaient pas ou se contentaient de 10% ; ce qui représentait pour certains déjà une somme conséquente, on parle désormais de 30, voire de 40% du montant demandé pour l’achat.
Du côté des constructions, le secteur va mal. Les annonces gouvernementales ne sont pas suffisantes et on assiste à un véritable coup de frein alors que beaucoup de secteurs géographiques sont en tension au niveau de la location. Pour beaucoup de professionnels de l’immobilier, il faudrait que les prix baissent du même pourcentage pour pouvoir parler d’équilibre et surtout désengluer une situation qui semble inextricable.
Baisse du prix des biens immobiliers : la solution miracle ?
Pourtant, s’il est vrai que les prix baissent par rapport à ce qu’ils étaient, notamment juste après le Covid-19, ce n’est pas assez significatif pour que l’effet de levier soit suffisant. Sans cette diminution des prix, il n’est pas possible de resolvabiliser les ménages. Les établissements bancaires, au vu de leurs revenus et de leurs charges ; en établissant le taux d’endettement ; arriveront toujours à la conclusion qu’ils ne sont pas en mesure de rembourser un tel crédit et donc, ne prêteront pas.
Est-ce aux propriétaires de se sacrifier en « bradant » leur bien immobilier à la revente ? Il est certain que beaucoup ; s’ils ont le choix ; préféreront attendre des moments plus favorables. Mais quand est-ce que ces derniers arriveront ? 80% du patrimoine d’un ménage consiste justement en le fait de posséder une résidence principale. Difficile, quand on connait ce pourcentage, d’accepter de baisser son prix alors qu’il est justifié, au regard des caractéristiques de son bien, tout cela pour que le marché immobilier, dans sa globalité évolue dans le mauvais sens.
Bien entendu, en fonction des situations (succession, divorce…), certains propriétaires doivent se résigner au bout de 6 mois en général et commencer à revoir leurs prétentions pour que leur bien soit vendu. Mais ce n’est pas le cas de ceux qui souhaitent simplement changer de maison ou d’appartement et n’entendent pas faire une croix sur 20% ou plus.
C’est donc la distinction entre les ventes souhaitées et les ventes forcées qui fait toute la différence pour obtenir un appartement ou une maison à un prix plus raisonnable ou tout au moins, susceptible de passer en banque en fonction de sa propre situation financière.
En effet, lors d’un décès par exemple, les personnes n’ont que 6 mois pour payer les frais de succession et il faut donc généralement passer par la vente de l’actif de la personne décédée pour pouvoir le faire, faute d’avoir assez d’épargne pour s’acquitter des impôts. L’effort doit-il venir des propriétaires, notamment lors des ventes forcées ? Sans doute en ce moment, mais il faut, quand on le peut, attendre que la crise passe ; ce qui peut prendre peut-être des années…
