L’assurance emprunteur, c’est quoi et pour quel usage ?
La contraction d’un crédit immobilier suppose d’emprunter pendant quelques années (une vingtaine en général, en France), une somme d’argent auprès d’un établissement bancaire. Si elle est plafonnée à minima à 75 000 euros, elle n’a pas de limite, hormis celle de la capacité d’emprunt du futur propriétaire.
Si la banque s’assure en premier lieu de la faisabilité économique du projet, elle n’est jamais certaine que les différentes mensualités seront remboursées pendant tout ce laps de temps. En effet, ni la banque ni même le propriétaire ne connait l’avenir. Un accident de la vie comme une invalidité, perdre son travail ou encore décéder est toujours possible.
La banque souhaite donc minimiser les risques de non-remboursement en demandant au futur propriétaire de souscrire, à cet effet, une assurance pour garantir le prêt immobilier. En cas de problème de remboursement, un tiers (dont nous parlerons plus loin), prendrait le relais du remboursement du prêt pour les risques qui seraient garantis par le contrat. Mais la souscription d’un tel engagement peut être vue aussi comme une assurance pour le contractant du prêt. S’il lui arrivait quelque chose, il le protégerait ainsi que ses proches.
Souscrire une assurance pour son prêt immobilier : obligatoire ?
Même si aucun texte de loi ne vient en définitive encadrer la souscription d’une telle assurance, il serait utopique de penser obtenir un crédit immobilier, sans elle. Certaines banques (mais elles sont rares) se contentent d’une assurance décès et invalidité, mais dans la majorité des cas, plusieurs garanties doivent être contenues dans le contrat d’assurance, pour rassurer l’entité financière et obtenir le prêt. Donc, même en l’absence d’une obligation légale, on dit de l’assurance emprunteur qu’elle est obligatoire dans les faits.
D’ailleurs, quand une banque est en train d’étudier avec un particulier la possibilité de lui accorder un prêt immobilier, elle lui propose de façon automatique l’assurance interne ; ce que l’on appelle l’assurance groupe, par le bais d’une FSI (Fiche Standardisée d’Informations). Ce document reprend les éléments importants du crédit mais aussi ceux de l’assurance groupe (garanties, taux d’assurance et prix…).
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Assurance de prêt immobilier : les garanties
Comme nous l’avons vu précédemment, les banques, mais aussi les assureurs n’ont pas la même façon d’envisager le risque. Les contrats et le niveau d’exigence peuvent donc considérablement varier d’un établissement à un autre. Voici les garanties qu’il est possible de retrouver dans les différents types de contrats et les risques contre lesquels le prêt immobilier est garanti :
DC : la Garantie Décès
La Garantie Décès est la garantie la plus exigée et ce, quel que soit l’objet du prêt immobilier. Difficile, en effet, de rembourser ses différentes mensualités quand on est décédé. Si c’était le cas, ce serait donc l’assurance de la banque ou l’assureur choisi qui prendrait le relais pour le capital restant dû. Attention toutefois si le prêt a été souscrit à deux. En fonction de la quotité de parts, l’organisme emprunteur peut se retourner vers le co-titulaire du prêt. Qu’est-ce que la quotité de parts, dans le cadre de l’assurance d’un prêt immobilier ? Nous allons répondre à cette question dans un des paragraphes suivants.
PTIA : Perte Totale et Irréversible d’Autonomie
Suite à un accident ou une maladie, il peut arriver qu’une personne se retrouve dans l’incapacité physique et/ou psychique, d’exercer une activité rémunérée. Or, c’est le salaire, la plupart du temps qui permet de rembourser les différentes échéances du prêt. Pour se prémunir contre ce risque, la PTIA ; comme la garantie décès ; fait le plus souvent partie des garanties minimales exigées dans le cadre de l’assurance d’un prêt immobilier. La perte d’autonomie (qui doit bien sûr être constatée et validée) doit être de 100%.
IPT : Invalidité Permanente et Totale
Même si elle ressemble à la PTIA, l’IPT ne représente qu’une invalidité à 66% de la capacité à exercer l’activité habituelle. Même si l’invalidité n’est pas de 100%, on estime qu’elle ne permet pas de rembourser le prêt et c’est alors l’organisme qui, là encore, prend le relais.
ITT : Incapacité Temporaire de Travail
L’incapacité, dans ce cas présent n’est que temporaire (mais considérée comme totale), suite à un accident ou une maladie, et dès que le problème sera passé, le contractant pourra reprendre le versement de ses mensualités. Pendant le laps de temps où il est considéré en ITT, le contractant voit ses cotisations remboursées par l’organisme choisi.
IPP : Invalidité Permanente Partielle
Même si dans le cas présent, l’invalidité est permanente, elle peut, avec un temps d’adaptation permettre d’exercer l’activité professionnelle, mais à un pourcentage qui est compris entre 33 et 66%. La contribution financière de la banque et de son assurance emprunteur ou celle de l’assureur ne serait alors que partielle.
PE : Perte d’Emploi
Vous l’aurez compris, la garantie Perte d’Emploi sert quand on perd son emploi salarié. Pourtant, cela ne va être le cas que pendant la période de chômage. C’est une garantie qui est peu souscrite, mais qui existe à l’instar d’autres types de garanties qui sont optionnelles. Leur souscription fait alors l’objet du choix personnel du souscripteur du prêt, pour parer à toute éventualité. Le montant global de l’assurance d’un prêt immobilier est d’autant plus élevé, à chaque nouvelle garantie.
Assurance emprunteur : bien comprendre la teneur de son contrat
Ce document ne doit pas être signé à la légère, même s’il est assez rébarbatif à lire. Il est important de bien comprendre la signification de chaque point ou clause et leurs conséquences. Ainsi, il faut attacher une importance particulière à :
- Les garanties : ce sont celles évoquées plus haut et qui concernent le plus souvent, l’invalidité ou le décès.
- Le délai de carence : dès que le crédit est mis en place, le propriétaire doit le rembourser, ainsi que l’assurance du prêt immobilier. Pourtant, celle-ci n’est pas toujours effective, à ce moment. Selon les contrats, ce délai peut varier entre 1 mois et 1 an. Cela signifie que s’il arrivait quelque chose pendant ce laps de temps, la personne ne serait pas couverte. C’est donc un point essentiel à considérer pour faire le meilleur choix de contrat.
- Le délai de franchise : il n’est pas à confondre avec le délai de carence. Pourtant il suppose pour le souscripteur de devoir attendre aussi pendant une certaine période, la prise en charge. Une personne par exemple qui serait déclarée en invalidité totale, pourrait attendre 60 jours ; quelquefois, avant de toucher son indemnisation. Idem pour une perte d’emploi (si cela fait partie de son contrat, bien entendu).
- Les exclusions de garanties : si nous avons vu qu’elles peuvent s’appliquer pour des raisons de santé, il existe d’autres facteurs qui peuvent occasionner des exclusions de garantie sur un contrat. Cela serait le cas pour une pratique sportive dangereuse par exemple ou encore un métier à risque. Mais le fait de partir souvent en voyage peut en être une, surtout si le souscripteur du prêt se rend dans certaines parties du globe considérées comme dangereuses.
- Plafonds : à quelle hauteur seriez-vous indemnisé, en cas de problème : la totalité ou une partie seulement du capital restant dû du prêt immobilier ? Est-ce que, en cas de période de chômage, par exemple, l’indemnisation courrait pendant la totalité de cette épreuve professionnelle ou seulement pendant quelques temps ? C’est un des points clés du contrat.
- Garantie forfaitaire ou indemnitaire : En cas de problème, une partie fixe est prise en charge dans le cas d’une garantie forfaitaire. Mais dans le cas de garantie indemnitaire, la banque ou l’assureur tiennent compte de la teneur de la perte de revenus et s’y adaptent pour faire un complément. Cette deuxième solution est soit, moins onéreuse, mais elle est moins protectrice.
Quotité de parts : comprendre l’assurance emprunteur quand on achète à deux
Quand on est en couple, il est courant de vouloir acheter un bien immobilier en commun. Cela peut rassurer la banque de savoir qu’il y a quelquefois deux sources de revenus et qu’elle pourra se retourner vers le deuxième signataire en cas de problème. La souscription de l’assurance prêt immobilier peut donc se faire conjointement ou même avec d’autres personnes.
Bien sûr, la banque veut que le prêt soit assuré à 100%. Mais il est possible de répartir ce pourcentage (quotité) sur les deux têtes. Il s’agit alors de le faire de la plus intelligente des façons en essayant de prévoir tous les cas de figure. Deux personnes dans un couple qui auraient un niveau de salaire équivalent peuvent vouloir répartir cela équitablement, à 50% chacun. Mais cela n’est pas une obligation. Il est possible de privilégier la répartition d’une autre manière (70/30, par exemple).
Mais aussi de garantir le prêt à 200%. En cas de décès de l’un ou de l’autre, c’est l’organisme qui prendrait tout en charge, sans que le conjoint survivant ait à se soucier du remboursement de son bien immobilier.
Est-il obligatoire de choisir l’assurance groupe ?
C’est là où il s’agit d’être un peu tactique. L’assurance groupe étant interne à la banque, la souscription est facile. Cela peut sembler un bon moyen de limiter les démarches, surtout que le prêt immobilier en demande beaucoup par ailleurs. Pourtant, en fonction des situations, faire ce choix ne s’avère pas toujours judicieux. En outre, il est bon de savoir que rien, désormais, n’oblige un contractant de prêt à souscrire l’assurance groupe.
Le contrat d’assurance d’un prêt immobilier proposé par les banques ne jouit d’aucune possibilité de personnalisation. Les mensualités sont souvent relativement chères, car lissées entre les différents clients. La banque mutualise ainsi les risques entre les souscripteurs. Ceux qui sont « un peu plus à risque » sont couverts par ceux qui ne représentent pas ; au moment de l’élaboration du contrat de prêt ; de risque potentiel de non-remboursement.
Il est pourtant possible, légalement parlant, de faire abstraction de l’offre qui est faite par la banque et de se tourner vers un cabinet d’assurance extérieur. Si c’est le cas, la banque a un délai de 10 jours pour vérifier que le niveau de garantie correspond. Si ce n’est pas le cas, cela peut être un motif de refus ; mais elle doit le motiver. Sans réponse de la banque passé 10 jours, cela vaut pour accord de sa part.
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Délégation d’assurance pour un crédit immobilier : est-ce intéressant ?
L’assurance d’un prêt immobilier peut représenter un coût très important dans le montant global à rembourser, selon la situation de la personne. C’est notamment pour cette raison, qu’il est préférable de se tourner, si on le peut, vers un cabinet d’assurance extérieur. Procéder à un comparatif (ce point sera précisé plus bas) est la meilleure façon de trouver la meilleure offre.
Les assureurs, eux aussi, veulent minimiser les risques. C’est pourquoi ils les évaluent ; mais quelquefois d’une manière qui leur est propre. C’est pour cela qu’il est intéressant de comparer. Un critère qui effraie un cabinet d’assurance, peut passer avec plus de fluidité chez un autre etc… Quand on est en bonne santé, que l’on ne fume pas, par exemple, cela peut faire baisser le montant des cotisations mensuelles.
Sachant que dorénavant, le coût de l’assurance emprunteur est utilisé pour procéder au calcul du taux d’endettement, il est facile de comprendre que moins on paie cher, plus il sera facile de ne pas approcher du seuil des 33% demandés (même si avec la crise du Covid-19, ce taux a été revu à la hausse : 35%). Passer par un cabinet extérieur, quand on est en bonne santé permet d’économiser parfois plusieurs milliers d’euros sur la totalité du prêt…
Obligations demandées par la banque quand on passe par un cabinet extérieur
Il est évident que la délégation d’assurance (le fait de se tourner vers un assureur extérieur) ne plait pas forcément à la banque. Pour elle, il s’agit d’un manque à gagner. Pourtant, elle ne peut pas s’y opposer. En effet, la Loi Lagarde, du 1er juillet 2010 donne ce droit aux usagers et consommateurs.
Pourtant, il faut respecter une obligation : que le niveau de garanties proposé par le cabinet d’assurance extérieur soit à minima le même que celui décrit dans le contrat d’assurance groupe. Fort de ces renseignements, le client peut alors démarcher les cabinets d’assurance pour trouver ce même niveau de garantie, pour un prix moins cher.
Questionnaire de santé et maladie
Invalidité, décès, perte d’autonomie…Mais que se passe-t-il quand on souhaite contracter un prêt immobilier alors que l’on a une maladie ou une pathologie ? Il faut savoir que la souscription d’un tel contrat ; quel que soit l’organisme choisi ; passe par une DES (Déclaration d’Etat de Santé). L’organisme pose quelques questions relatives à la santé du souscripteur.
Si celui-ci indique des problèmes de santé ou des habitudes de vie comme le fait de fumer, par exemple, un questionnaire plus long ; quelquefois assorti de demande de justificatifs médicaux ; est alors exigé (prises de sang, scanners, IRM…). Les frais relatifs à ces examens sont payés par l’organisme.
Selon ce que le futur propriétaire peut indiquer, le banquier, le courtier ou l’assureur peuvent exiger le versement d’une surprime ; c’est-à-dire un montant mensuel plus élevé, s’ils estiment que le niveau de risque est important. Il est possible qu’il mette en place ce que l’on appelle des garanties d’exclusion. Cela veut dire que si la maladie ou la pathologie, venait à réapparaitre et empêchait le bon remboursement des mensualités, la prise en charge ne serait pas effective.
Bien sûr, il pourrait être tentant de ne pas parler ou seulement de minimiser son état de santé. Mais cela n’est définitivement pas une bonne idée. Si jamais l’assureur ou la banque se rendait compte de cet « oubli », la prise en charge ne serait pas opérationnelle, de toute façon.
Que faire quand une assurance ne veut pas vous assurer pour cause de maladie ?
Est-ce que cela veut dire pour autant qu’une personne en situation de handicap, ayant une maladie grave ou un cancer ne puisse pas devenir propriétaire ? Non. Il est tout à fait possible qu’une banque ou même les assureurs refusent de prendre en charge une personne si le risque s’avère trop grand, vis-à-vis de la politique de risque qui est appliquée.
Pourtant, même dans ce genre de situation, il existe ce que l’on appelle la Convention AERAS. Plusieurs examens (jusqu’à 3) sont alors possibles, pour vérifier la réalité du niveau de risque et proposer la surprime adéquate pour pouvoir garantir le prêt. Quand une personne a eu un cancer et que ce dernier est guéri, il existe également « le droit à l’oubli ». Cela suppose qu’elle n’a pas à subir ad vitam aeternam les conséquences que cette maladie peut avoir sur sa vie. Une fois le droit à l’oubli accordé, parce que le cancer n’a pas récidivé, l’assurance du prêt immobilier peut être accordée.
Combien coûte une assurance emprunteur pour un crédit immobilier ?
Il n’est pas possible de donner un prix précis car comme vous avez dû le comprendre, beaucoup de facteurs entrent en jeu. Mais il est bon de garder en tête qu’il s’agit d’un poste de dépense très important dont le montant peut varier entre 10% et….50% du coût total du crédit immobilier, en fonction de la situation du demandeur.
Selon les organismes, la somme à verser tous les mois peut être fixe ou dégressive. Dans le cas du versement fixe, tout au long du prêt, les mensualités ne changent pas. Quand elles sont dégressives, au fur et à mesure que le prêt est remboursé, l’organisme se base en fait sur le capital qu’il reste à rembourser et fait baisser le prix de ces mensualités en conséquence. Cette deuxième solution s’avère plus coûteuse les premières années.
Il s’agit donc d’un véritable calcul à faire en vertu, notamment, de ce que vous envisagez, d’ici quelques années. Si vous voulez tenter de faire racheter votre crédit immobilier pour bénéficier d’une offre plus attractive (ou dans le cadre d’un prêt relais), cela ne serait pas judicieux, car un nouveau contrat serait de toute façon demandé et vous auriez payé plus cher pendant les premières années pour rien.
Calcul de son assurance de prêt immobilier
Nous l’avons vu, la santé est un critère important qu’utilisent les banques et les cabinets d’assurance pour déterminer le montant des cotisations, mais pas seulement. Ils vont prendre en considération l’âge du souscripteur. Le risque de décès ou encore de handicap augmentant avec les années, les mensualités y sont corrélées.
Ainsi, alors qu’en moyenne un crédit souscrit à 30 ans peut coûter entre 0,10 et 0,20%, cela peut passer à 0,45 et 0,85 pour une personne qui aurait plus de 60 ans (l’exemple ici donné prend en compte des personnes qui auraient toutes choisi la délégation d’assurance. En effet, avec l’assurance groupe, ces taux seraient bien plus élevés encore). La durée de l’emprunt : un prêt court sous-tend un risque moindre. Cela n’est pas le cas pour un prêt sur 25 ou 30 ans car il peut se passer bon nombre d’événements pendant toutes ces années.
Exemples de taux d’assurance de prêt immobilier
Quelques exemples de taux d’assurance emprunteur indicatifs basés sur un emprunt de 200 000€ et une durée de 20 ans. Données selon l’âge du souscripteur et si il est fumeur ou non. Moyenne effectuée sur un panel de 10 assureurs.
| Age de l'emprunteur | Taux moyen d'assurance groupe | Taux moyen d'assurance emprunteur en délégation (fumeur) | Taux moyen d'assurance emprunteur en délégation (non-fumeur) |
|---|---|---|---|
| De 25 à 35 ans | 0,25% | 0,10% | 0,08% |
| De 35 à 50 ans | 0,36% | 0,32% | 0,20% |
| De 50 à 70 ans | 0,95% | 0,62% | 0,55% |
| Plus de 70 ans | 1,55% | 3,00% | 1,75% |
Meilleure assurance emprunteur : comment comparer ?
Plusieurs possibilités s’offrent au futur propriétaire, s’il souhaite réaliser des économies sur son assurance de prêt immobilier. Dans un premier temps, des comparateurs en ligne, entièrement gratuits sont mis à disposition sur Internet pour comparer différentes offres. Il suffit ensuite de demander des devis en ligne et de les comparer. En fonction de ce que l’on indique (âge, état de santé, niveau de garantie requis…), la liste se restreint et il suffit ensuite, à niveau de garanties égal de prendre l’offre la moins chère.
Autre possibilité : confier ce travail à un courtier immobilier. ¼ des transactions immobilières se feraient désormais grâce à cet expert financier. Son travail consiste à trouver, pour ses clients, l’offre de prêt la plus attractive du marché, mais avant cela de vérifier la faisabilité du projet et de trouver la banque adéquate.
En effet, le niveau de risque ne concerne pas uniquement l’assurance emprunteur et certaines banques sont plus rétives que d’autres à prêter sans apport personnel ou encore à des personnes ayant seulement le SMIC. Son réseau lui permet de connaitre toutes les spécificités des banques. A ce titre, il est également tout indiqué pour trouver l’offre la plus adaptée en ce qui concerne l’assurance d’un prêt immobilier.
Changer d’assurance de prêt en cours de remboursement : comment procéder ?
Tout comme il est possible de faire racheter son crédit immobilier en cours de remboursement, un souscripteur peut très bien changer d’assurance de prêt immobilier s’il trouve une offre présentant le même niveau de couverture, pour un prix plus attractif. Après la signature de votre contrat d’assurance, vous avez 12 mois pour le faire, grâce à la Loi Hamon. On part du postulat suivant : l’obtention d’un crédit immobilier prenant en général beaucoup de temps, de nombreux consommateurs acceptent l’offre de l’assurance groupe, un peu par dépit. Or, pendant un an, il est possible de scruter les différentes offres présentes sur le marché et de changer d’assurance.
Enfin, une fois ce délai passé, il est possible de changer d’assurance tous les ans à la date anniversaire, comme le prévoit la loi Bourquin. On agit sur l’assurance emprunteur comme on pourrait le faire avec son assurance habitation ou maison, dans le but de réaliser des économies. Il faut pourtant respecter les délais (deux mois avant la date anniversaire et par lettre recommandée avec accusé de réception).
