Qu’est-ce qu’un bail 3 6 9 ?
Le bail commercial classique ou bail 3-6-9 est le bail le plus couramment utilisé car assez pratique pour les deux parties : le locataire qui est forcément une entreprise et le bailleur. Il a été instauré en 2014 ; dans le cadre de la Loi Pinel.
Même si pour ce type de bail, un accord verbal uniquement est quelquefois possible, il sera toujours recommandé de le contractualiser par écrit et ce, pour éviter les litiges éventuels. Une version écrite permet en outre de mettre toutes les mentions qui pourront servir de preuve. Nous listerons ces mentions dans un paragraphe, plus avant dans ce dossier complet.
Seule une entreprise inscrite au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) ou au RM (Répertoire des Métiers) peut prétendre à ce type de bail. La deuxième condition est que l’activité doit générer de la clientèle ; ce qui prouve son activité. Dans le local, elle ne pourra exercer que l’activité qui a été décrite dans le bail 3 6 9. Dans le cas contraire, et en cas de diversification par exemple, la conséquence est que le loyer pourrait ne plus être soumis à plafonnement.
Quelles mentions doivent figurer sur un bail 3-6-9 ?
Comme dit précédemment, certains baux commerciaux 3 6 9 font l’objet d’un accord seulement oral. Cela est risqué pour les deux parties.
Il est toujours plus judicieux de mettre l’accord par écrit, voire même de pouvoir négocier certaines clauses dont la durée qui peut être supérieure à 9 ans si le locataire et le bailleur sont d’accord.
Sur ce document, plusieurs mentions doivent figurer pour qu’il soit considéré comme valide, même s’il n’existe pas de forme particulière. Cela aidera les deux parties en cas de litige notamment. A cet effet, doivent apparaitre :
- Le nom, prénom et adresse du locataire (société ou entreprise) ;
- Le nom, prénom et adresse du propriétaire bailleur ;
- La nature de l’activité qui sera exercée au sein du local. En cas de diversification, le plafonnement de loyer ne s’appliquerait plus. Pour éviter ce problème, stipuler « tous commerces » est une bonne parade qui permet de se développer sereinement ;
- Le montant du loyer mensuel et des charges (le loyer peut être négocié par le locataire en se basant sur les prix du marché, par exemple) ;
- Les modalités concernant la révision du loyer annuelle ou tous les trois ans (selon les activités) ;
- Impôts, taxes mais aussi travaux seront à prévoir pour ce local commercial : la répartition entre les deux parties doit être dument évoquée dans le bail 3 6 9 ;
- Le droit au renouvellement du bail : c’est à ce moment qu’il faut indiquer si l’on souhaite une location pendant plus de 9 ans, jusqu’à 12 ans, voire plus, en respectant la procédure ;
- Quel va être le montant du dépôt de garantie pour la mise à disposition du local et comment sera-t-il restitué au terme du contrat de location ? Tout cela doit apparaitre sur ce document ;
- Une résiliation en cours de location est toujours à envisager même si elle n’est jamais souhaitable. Il est important de se mettre d’accord sur les modalités à mettre en place, le cas échéant ;
- Dernière chose qui doit apparaitre sur le contrat de bail commercial 3 6 9 : la signature des deux parties. Cela sera également le cas si le contrat doit être modifié en cours de location (mieux vaut faire appel à un avocat, dans ce type de situations), lors d’un renouvellement ou d’une résiliation du bail.
A quoi sert la période triennale du bail commercial classique ?
Un bail commercial classique est normalement signé pour une période minimale de 9 ans. Mais personne, au moment de la signature ne peut prédire l’avenir.
Que ce soit le propriétaire qui souhaite utiliser son local à d’autres fins ou l’entreprise qui doit déménager ou déposer le bilan, il faut pouvoir rompre le contrat avant son terme. Ce type de bail le permet au bout de 3 ans et de 6 ans, d’où son appellation.
Il faut pourtant anticiper cette rupture, car la partie concernée doit faire part de sa décision à l’autre, 6 mois avant le terme de l’une ou l’autre des périodes, et passer pour cela par un huissier de justice.
Peut-on renouveler un bail 3 6 9 ?
Un bail 3-6-9 ; s’il n’a pas fait l’objet d’une rupture de contrat de bail triennale ; peut être renouvelé. Cela émane le plus souvent du locataire. Dans ce cas, il doit s’attendre à une augmentation du loyer, mais toujours selon l’indice de référence et uniquement cela, et sans tenir compte du marché de l’immobilier. Cela n’est pas une surprise pour lui, puisque cela fait partie des clauses du contrat d’origine.
Attention, le propriétaire, au bout de la période de location, peut refuser le renouvellement du contrat de bail. Mais il doit alors verser une indemnité d’éviction à son locataire. Si ce dernier reste et qu’il voit le montant de son loyer augmenter, il est également en droit de le refuser. Ce sont des aspects qui expliquent le succès de ce contrat de bail commercial : il est en faveur du locataire.
Sans intervention de l’une ou l’autre des deux parties, le renouvellement d’un bail commercial peut également être tacite ; c’est-à-dire qu’il est reconduit, de manière automatique, sans avoir à effectuer de formalités particulières à cet effet pour une nouvelle durée de 9 ans avec les mêmes conditions.
Par contre, ils n’ont plus besoin de respecter les durées triennales et peuvent interrompre le bail à tout moment (toujours avec le préavis de 6 mois). Au bout de 12 ans (les 9 ans initiaux, plus les trois années suivantes), le montant du loyer peut s’adosser à la valeur locative réelle, ce qui est souvent moins avantageux pour le locataire. Pour cette raison, il préférera le renouvellement plutôt que la reconduction tacite et pour le bailleur, cela sera exactement l’inverse !
Pourquoi choisir un bail commercial de 9 ans et plus ?
Il est intéressant pour les deux parties, si l’on a conscience des conséquences. Le bailleur a la certitude que son local commercial va trouver preneur pendant un nombre d’années donné, ce qui lui assure un revenu foncier régulier. Il connait son locataire et n’a pas à se soucier, pendant toute cette période de trouver une autre personne pour occuper son local.
Pour le locataire qui sera donc une entreprise, une fois le bail signé, il sait qu’il peut rester à demeure et se concentrer sur son cœur de métier. S’il a bien choisi son local, il peut espérer prospérer et se développer sans s’y sentir à l’étroit. Il est d’ailleurs tout à fait possible de souhaiter, dès le départ, un engagement plus long que les 9 ans prévus.
9, 12 ans ou durée indéterminée ?
Cela doit faire l’objet d’une clause spécifique sur le contrat d’origine et donc, faire l’objet d’une réflexion en amont. Le bail peut alors aller jusqu’à 12 ans seulement. Pour obtenir une durée plus longue, le contrat doit être signé devant un notaire. Par contre, si le local reste inchangé et apporte de la stabilité au locataire, il doit s’attendre à une hausse du loyer, à ce moment-là, ce qui est la conséquence négative de ce prolongement.
Attention, à déterminer quand même une durée de location. Pourquoi ne pas marquer que la location est à durée indéterminée pour être tranquilles ? Parce qu’en l’absence de durée donnée, elle peut être moindre et pas forcément plus longue, ce à quoi s’attend naturellement le locataire. Une durée indéterminée permet au bailleur de donner congé à son locataire quand il le souhaite.
Le loyer qu’il paie pour le local est plafonné pendant 9 ans ; ce qui évite les dérives. En fonction du type d’indice (commercial ou pour les activités tertiaires), il ne peut être augmenté qu’en se référant à ces indicateurs et ce, respectivement tous les ans ou tous les trois ans.
Ce plafonnement de loyer, cependant, n’est pas applicable, comme on a pu le comprendre à toutes les activités. Ainsi, les terrains, les hôtels, les bureaux ou encore les salles de cinéma ou de spectacle peuvent voir leur loyer augmenter, sans plafonnement.
Pourquoi cette distinction ? Parce qu’il n’est pas possible dans ces cas précis de résilier son contrat de bail avant les 9 ans. Cela serait aussi le cas pour les résidences touristiques. Notamment pour les salles de cinéma, il est facile de comprendre qu’il est difficile de faire une déspécialisation du local. On parle alors pour ces activités très particulières de baux à durée ferme, ce qui n’est pas le cas pour les autres.
Comment résilier un bail commercial ?
Selon que l’on soit locataire ou propriétaire du local, la résiliation ne s’effectue pas de la même manière et surtout n’a pas les mêmes conséquences.
La résiliation du bail commercial est à l’initiative du locataire
Impossible de faire les démarches seul, quand on est locataire et que l’on souhaite mettre fin au contrat de bail avant le terme des 9 ans. Cela peut arriver quand l’activité se développe à tel point que l’entrepreneur se rend compte que son local n’est plus adapté. Autre situation possible, le fait que l’activité au contraire, ne fonctionne pas, que l’entrepreneur doive envisager le dépôt de bilan et la cessation de son activité.
Il faut pourtant attendre 3 ou 6 ans pour pouvoir l’arrêter. 6 mois avant la date, le locataire (l’entreprise), doit passer par un huissier qui fera part de sa décision au bailleur, sans pourtant motiver ce départ. Pas besoin d’attendre les périodes triennales si le locataire se retrouve dans l’une des deux situations suivantes :
- Il va bénéficier de ses droits à la retraite ;
- Il va toucher des droits de pension d’invalidité.
Pourtant, cela ne l’empêche pas de respecter le préavis des 6 mois, pour ne pas mettre le bailleur en difficulté et lui laisser le temps de trouver un autre locataire.
La résiliation du bail 3 6 9 est à l’initiative du bailleur
De son côté, le bailleur et propriétaire du local, peut décider, avant le terme des 9 ans, de vouloir échoir son bâtiment à un autre but. Pour cela, il doit rompre le bail 3 6 9 qu’il a établi avec son locataire et motiver cette rupture. De même, après le terme, il n’est pas obligé de vouloir continuer la location auprès de son locataire.
Là encore, passer par un huissier de justice est obligatoire. S’il ne souhaite pas attendre les deux périodes intermédiaires (3 et 6 ans), il doit user du bénéfice de la clause résolutoire.
Au bout des neuf années de location, si le bailleur ne souhaite pas renouveler le contrat de bail, une lettre recommandée avec accusé de réception est à envoyer au locataire, mais cela doit être fait 6 mois avant la date butoir.
Cela n’est pas sans conséquence, dont des conséquences financières, car le locataire doit trouver alors un autre local, ce qui peut se révéler compliqué. Le succès du bail commercial 3-6-9 repose sur la stabilité qu’il apporte aux professionnels. Pour pallier cette difficulté, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction. Celle-ci doit correspondre aux avantages qu’aurait pu avoir le locataire si le bail avait été renouvelé.
Comment se calcule l’indemnité d’éviction ?
Le montant de cette indemnité d’éviction ne doit rien au hasard et est défini par le Code du Commerce (article L.145-14). Il prend en considération notamment la distinction entre le déplacement ou le remplacement du fonds. Qu’est-ce que cela veut dire ?
Si une entreprise doit déménager, elle peut trouver un local à proximité qui ne lui fera pas perdre, à priori, de clientèle. On parle alors de déplacement du fonds. L’indemnité à verser, alors, peut être un peu moins importante. Par contre, si, du fait du déménagement, l’entreprise perd sa clientèle, on parle de remplacement du fonds ; ce qui est un préjudice plus grave.
Est pris dans le calcul la valeur marchande du fonds de commerce qui variera selon la profession exercée, mais aussi le coût du déménagement et de réinstallation dans les nouveaux locaux ou encore des frais que le locataire va devoir payer pour un fonds de même valeur, ailleurs.
Le propriétaire doit s’engager à payer, la plupart du temps l’équivalent des 3 derniers bénéfices annuels qui ont été comptabilisés. Ce montant devra être multiplié par un coefficient qui oscille entre 3 et 5 ou un pourcentage compris entre 60 et 100% selon l’activité exercée.
Par exemple, un débit de boisson qui devrait déménager, suite à une décision du propriétaire de ne pas renouveler le bail pourrait toucher, quant à lui sa recette journalière (un autre procédé de calcul) qui serait multipliée par 500, jusqu’à 700 au maximum. C’est le juge qui fixe le coefficient et donc le montant de l’indemnité d’éviction selon la nature du préjudice.
Pour pouvoir résilier un bail 3 6 9 de façon anticipée, le propriétaire doit correspondre à l’un des cas suivants et prévenir son locataire :
- Suite au non-paiement de ses loyers, le locataire est en procédure d’expulsion : on parle alors de résiliation judiciaire ;
- Des travaux importants doivent être faits sur le bâtiment : construction ou reconstruction, voire surélévation du bâtiment existant ;
- Dans le même ordre d’idée : destruction de l’immeuble ou restauration dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain ;
- Le local va être transformé et changer d’usage : il est amené à devenir une habitation.
Le bailleur peut trouver une parade en proposant un autre bien à son locataire, mais il doit correspondre aux besoins de ce dernier. Ce qui n’est pas évident et surtout ne doit pas occasionner de déplacement ou de remplacement de sa clientèle comme dit plus haut.
Bail dérogatoire : l’alternative au bail 3-6-9
Il est aussi connu sous le nom de bail précaire, même si cette appellation ne lui rend pas justice. C’est une alternative intéressante au bail 3 6 9 surtout pour un chef d’entreprise en début d’activité qui ne sait pas si son projet va évoluer comme il le souhaite et être viable et rentable. Toute création s’accompagne en effet d’une part d’incertitude, qui va au-delà de la réalisation de prévisionnels.
Le bail précaire ou dérogatoire est signé par les deux parties pour une durée de 3 ans maximum. Il n’est pas possible de renouveler ce bail, de prétendre à une indemnité d’éviction. Au terme des trois ans, c’est le bail 3-6-9 qui se met en place automatiquement, sauf si le propriétaire s’y oppose (son temps de réaction est limité à 1 mois après l’expiration des trois ans).
Pour obtenir toutes les informations ou encore rédiger un contrat de bail commercial dans les règles de l’art, passer par un juriste, du type avocat peut être recommandé, et ce, pour protéger les deux parties, quel que soit le type de bail choisi.
