Syndic de copropriété : de quoi parle-t-on ?
Quel est le rôle du syndic de copropriété ? C’est lui qui assure la gestion et le fonctionnement d’une copropriété et de tous ses aspects au quotidien. Il en est le représentant légal et sa nomination se fait lors d’une assemblée générale.
Les propriétaires lui externalisent la gestion administrative, comptable et financière de la copropriété, mais il est aussi chargé de la gestion du personnel quand il y en a ou encore de l’entretien des différents bâtiments. Un syndic de propriété est mandaté pendant un à trois ans maximum ; avec possibilité de renouveler le contrat indéfiniment si tous les copropriétaires sont d’accord.
Est-il possible de changer de syndic ? Il est tout à fait possible de souhaiter changer de syndic de copropriété, pour plusieurs raisons qui se doivent pourtant d’être valables et légitimes. Cependant, il convient de respecter une procédure pour le faire que nous allons énoncer plus loin. Attardons-nous tout d’abord sur les raisons qui peuvent expliquer une telle décision.
Pourquoi souhaiter changer de syndic de copropriété ?
Ne pas souhaiter le renouvellement
Mieux vaut se quitter en bons termes quand on se rend compte après plusieurs années où tout s’est bien passé que le syndic réalise des prestations de moins bonne qualité ou encore que le prix demandé est trop cher, au prorata, justement, de la qualité. Cela doit faire l’objet d’une assemblée générale pour un non-renouvellement. Il faut prendre le temps de lui chercher un remplaçant ; sachant que certains courtiers se spécialisent dans ce domaine en se fondant sur le principe de la Loi Alur de 2014 qui a pour objectif de réguler le coût des syndics de propriété, entre autres.
A savoir : tous les concurrents en lice pour la reprise du syndic de copropriété y compris le sortant, font l’objet d’un vote à la majorité absolue. Un vote à la majorité simple est organisé quand celui à la majorité absolue n’aboutit pas.
Faute ou manquement : une très bonne raison de changer de syndic
Dans le cas d’un manquement ou d’une faute grave, on n’attend pas la fin du mandat, on le rompt en cours, ce qui est peut se révéler une situation plus conflictuelle. On peut faire face à trois situations :
- Evoquer le « défaut de fiche synthétique de la copropriété ».
- Si on ne souhaite pas agir ainsi, attention à la révocation abusive : il faut vraiment qu’il y ait une faute grave et pouvoir en présenter les preuves. En voici quelques exemples : le fait de ne pas avoir souscrit les assurances obligatoires, de ne pas avoir obtenu l’aval de tous les copropriétaires pour que l’un d’entre eux puisse faire des travaux affectant les parties communes etc…
- Si ces actions ne fonctionnent pas, il faut se résoudre à emprunter la voie judiciaire en passant par le Tribunal de Grande Instance (TGI) le plus proche.
Plus d’informations
Pour aller plus loin et en savoir plus sur les motifs et raisons de changer de syndic de copropriété, cliquez-ici.
Comment révoquer un syndic de copropriété ?
La décision est prise de changer de syndic de copropriété ? Que ce soit lors d’une AG ou d’une AGE (Assemblée Générale Extraordinaire), il convient de lancer la procédure que nous détaillons juste après. Entre cette décision et le choix du prestataire suivant, il se passe environ trois mois, ce qui donne le temps de bien le choisir. Les étapes à suivre pour changer de syndic sont les suivantes.
Le courrier
Il s’agit bien entendu d’un courrier en recommandé avec accusé de réception, écrit par le conseil syndical en respectant les délais, pour que le syndic en place ait le temps de mettre son éviction et le choix d’un concurrent au programme de la future assemblée générale. Dans ce courrier, on demande au syndic d’inscrire la résolution pour l’élection d’un nouveau syndic, mais on doit aussi approuver son mandat de gestion.
Le vote pour la révocation du syndic
Comme dit, pendant l’AG, il faut procéder à un vote pour obtenir en première intention une majorité absolue. Si 1/3 des voix est obtenue au minimum ; ce qui ne constitue pas la majorité absolue ; on peut organiser un vote à majorité simple. Pour ce deuxième vote, il faut obtenir au moins 1/3 des voix. Dans le cas contraire, il faut tenir une nouvelle AG dans un délai de 3 mois pour faire un vote à majorité simple. Pour éviter ce genre de déconvenue, il est évident qu’il faut obtenir l’adhésion sur ce projet des autres copropriétaires bien avant l’AG.
On peut se tourner vers un syndic payant, bénévole ou encore un syndic coopératif. Cela signifie qu’il est constitué de copropriétaires de l’immeuble. Faire le meilleur choix n’est pas évident car cela représente beaucoup de travail. C’est notamment pour cela que de nombreux copropriétaires, face à une telle décision, se tournent vers des courtiers pour les aider à faire le choix le plus judicieux.
Elire le nouveau syndic
Dès lors que le vote a établi la révocation du syndic de copropriété, celle-ci met fin immédiatement à ses fonctions. C’est pour cela que pour assurer la continuité de la gestion de la copropriété, on procède au vote du nouveau prestataire lors de la même assemblée générale. La recherche de ce prestataire en amont est donc primordiale.
Là encore, pour élire un nouveau syndic de copropriété, ce dernier doit obtenir la majorité absolue ou à défaut la majorité simple, lors d’un deuxième vote.
