Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?
Si les revenus fonciers d’un propriétaire bailleur sont inférieurs au montant de ses charges déductibles, il est possible pour lui de prétendre à une réduction de ses impôts. C’est ce que l’on appelle le déficit foncier. En effet, quand un bien est acheté dans le but de le mettre en location, certaines charges ne peuvent pas être demandées à un locataire. Cela sera par exemple le cas de celles de copropriété ou encore de la taxe foncière. Quand les coûts sont supérieurs au montant des loyers perçus par le propriétaire, celui-ci se trouve en déficit foncier.
Micro-foncier foncier ou régime réel ?
Quand on veut faire de l’investissement locatif, il faut choisir un régime. Le propriétaire a le choix entre celui du micro-foncier et celui du réel. Il doit alors demander pour faire le meilleur choix son aide à un professionnel. Pour prendre la décision la plus judicieuse, le propriétaire de la maison ou de l’appartement qu’il entend mettre en location doit savoir ; ou avoir une estimation juste ; des dépenses qu’il va supporter (cela est intéressant si elles dépassent 30% du montant demandé pour ses loyers sur l’année) et du revenu foncier qu’il est possible de dégager.
En choisissant le régime réel, il ne peut pas changer de régime pendant trois ans au minimum. Le changement n’est en outre possible que s’il ne dégage pas plus de 15 000 euros de revenus fonciers à ce moment-là.
Comment calculer son déficit foncier ?
Selon la nature du déficit (quand il est dû à des charges financières ou non financières), il est déduit différemment des revenus. Le propriétaire doit d’abord déduire les charges financières des revenus fonciers. Si le résultat est positif, le revenu foncier n’est pas imputé. Dans le cas contraire, il est imputable sur les 10 années suivantes (y compris pour les charges non financières qui dépasseraient le plafond cité ci-dessous).
Le bailleur, après ce premier résultat, doit maintenant soustraire les charges qui sont dites non financières. Dans le même ordre d’idée, si le chiffre obtenu est positif, on ne peut pas parler et prétendre à un déficit foncier. Si le résultat est négatif, on peut imputer un déficit qui ne doit pas dépasser 10 700 euros par an ; sauf dans le cas du dispositif “Louer abordable” où cela passe à 15 300 euros annuels.
Exemple de déficit foncier
Un propriétaire a acquis fin 2022 un immeuble composé d’un appartement T2 et d’un appartement T3 et a reçu des revenus fonciers dans le cadre de location de ses appartements sur l’année 2023.
- Ses revenus locatifs bruts s’élèvent à 7 000 € annuels
- Le montant des charges annuelles s’élève à 9 000 €
- Son déficit foncier pour l’année 2023 est donc de 2 000 € (9 000 € – 7 000 €), qu’il pourra imputer sur ses salaires.
Si le propriétaire touche parallèlement 30 000 € de salaire annuel, l’impôt sur le revenu sera donc calculé sur les 28 000 € restant à imposer.
Les avantages du dispositif
Ce dispositif échappe au plafonnement des niches fiscales limité à 10 000 € de réduction d’impôts par an en France. Il est donc cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation. Pour résumé, le déficit foncier présente trois avantages majeurs pour un propriétaire :
- Déduction jusqu’à 10 700 € de ses revenus fonciers (voire 15 300 € et 21 400 € dans certains cas)
- Report du déficit foncier supérieur à 10 700 € jusqu’à 10 ans
- Cumule avec d’autres dispositifs de défiscalisation.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Tous les propriétaires bailleurs ne peuvent cependant pas bénéficier du déficit foncier. Il s’agit de répondre à trois conditions qui se cumulent.
1. Un bien à usage d’habitation
La première est que le bien qu’il va louer soit à usage d’habitation. Cela ne sera donc pas possible pour des immeubles de bureaux par exemple. Dans le cas d’un investissement locatif, c’est généralement le cas la plupart du temps.
2. Obligation de louer pendant 3 ans minimum
La location de la maison ou de l’appartement doit être effective jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation de ce déficit.
3. Imposer ses revenus locatifs en régime réel
Enfin, le propriétaire doit avoir adopté le régime réel au regard du montant supposé de ses différentes charges et de son revenu foncier qu’il sait être supérieur à 15 000 euros. Connaitre le principe défiscalisant du déficit foncier en amont du projet peut donc être intéressant pour faire le meilleur choix et peut être un argument supplémentaire.
Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?
Les propriétaires ; dont les propriétaires bailleurs ; sont soumis à bien des charges. Mais toutes ne participent pas au déficit foncier. Cependant, s’ils envisagent de réaliser des travaux et d’entretien de leur bien (comme le remplacement de la chaudière par exemple, l’installation de volets électriques, d’une cuisine équipée…) dans le but de le rendre plus fonctionnel et que cela leur attire des locataires, cela leur permettra de déduire ces charges des revenus dans le cadre du déficit foncier.
Cela sera aussi le cas de charges qui sont liées à l’exploitation de l’actif immobilier comme les impôts et les taxes (qu’il ne peut donc pas faire payer au locataire), les dépenses obligatoirement à la charge des propriétaires, les honoraires déboursés pour la gestion du bien par des tiers ou encore des cotisations d’assurance.
Il n’est pas toujours évident de savoir à quoi on peut prétendre en tant que propriétaire bailleur. C’est pourquoi il est recommandé de se faire aider, surtout au début pour voir ce qui peut être déduit des impôts, comment et sur combien de temps. Pour cela, un comptable ou un expert-comptable sont les meilleurs interlocuteurs.
Déficit foncier et SCPI : ce qu’il faut retenir
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent à des personnes d’acheter des parts d’immeubles mis en location généralement auprès de professionnels, mais ce n’est pas toujours le cas. Il peut s’agir de maisons ou d’appartements, de studios qui sont loués par des particuliers notamment dans le cadre touristique ou dans un EHPAD. Les biens sont gérés par des sociétés tierces. Au prorata de la somme investie, le propriétaire touche un loyer tous les trimestres, sans devoir s’acquitter de toutes les tâches ingrates qui incombent généralement à ce statut (recherche de locataires, suivi des loyers, remise en état des bâtiments etc…).
Ce dispositif est largement plébiscité car le prix d’une part est plutôt raisonnable et on peut choisir d’investir dans de nombreux domaines porteurs, en France (Ile de France ou en région), en Europe, voire même à l’international. Il existe plusieurs types de SCPI dont celles qui sont dites fiscales. Leur intérêt pour une personne payant beaucoup d’impôts est d’acheter un bien qui a besoin d’une rénovation. Le montant des travaux peut alors faire bénéficier d’une réduction fiscale dans le cadre du déficit foncier ; qui reprend alors les mêmes conditions et le même mode de calcul que celui qui est expliqué plus haut.
Rédactrice depuis plus de 10 ans, Caroline a travaillé au sein de différentes rédactions et groupes immobiliers. Elle apporte son expertise pour disserter sur les questions immobilières et de gestion patrimoniale.
