Estimation maison : pourquoi est-elle si importante ?
Même des biens construits de la même façon dans un lotissement peuvent avoir une estimation différente, car de nombreux facteurs sont pris en considération. Le fait de se situer en bordure signifie par exemple une mitoyenneté en moins, ce qui peut avoir une incidence positive sur le prix de vente. A habitation égale, une qui aura une cuisine aménagée, aura fait l’objet d’une isolation renforcée ou un système de chauffage moins énergivore pourra se vendre aussi plus cher.
Prix au mètre carré
Même si l’on parle souvent du prix au mètre carré ; ce n’est pas le seul point à considérer quand on met en vente, ou quand on achète un bien. Pour la même superficie habitable (voir notre dossier loi Carrez), un studio à Paris ou dans la Creuse ne se vendra pas au même prix. La localisation a donc aussi son importance.
L’orientation du bien (façade exposée sud ou non) peut également jouer, même dans le cas d’un appartement. Toujours relativement aux appartements, à superficie égale avec un autre, le fait qu’un des deux se situe trois étages plus haut et sans ascenseur, peut être un point plus défavorable que celui qui sera mis en vente deux étages plus bas. Vous l’aurez compris, l’estimation est une étape essentielle pour vendre son bien correctement, voire se faire une jolie plus-value par rapport à son prix d’achat il y a quelques années.
Faire estimer son bien pour le mettre en vente : les premières pistes
Le plus gros défi, quand on souhaite commencer à estimer son bien, c’est de rester objectif. Ce n’est pas parce que vous avez passé de merveilleux moments dans votre maison que cela lui confère de la valeur. Si elle a ses qualités, elle a aussi ses défauts. Il s’agit d’arriver à lister tous les points forts de l’habitation (un séjour lumineux, une toiture refaite récemment…), mais aussi les points de vigilance (une isolation à parfaire, une chaudière antique…).
Si avec les années, vous avez vécu avec ces petits inconvénients, pour un acheteur potentiel, ce sont des travaux qu’il va devoir réaliser pour gagner en confort. Il est donc normal qu’il cherche à négocier le prix de vente s’il lui semble trop cher, au regard de ce qui va être fait.
Décortiquer les annonces des agences immobilières peut être source d’enseignement. Il faut alors regarder le prix moyen de biens équivalents dans la même commune pour avoir une fourchette de prix. Mais comme nous l’avons dit, ce prix indicatif peut beaucoup changer en fonction de nombreux critères.
Estimation maison en ligne : un premier indicateur gratuit
L’estimation d’un bien en ligne peut confirmer la première fourchette de prix que vous aurez réussi à déterminer, surtout si vous habitez dans une grande ville. Ces outils gratuits se basent sur des ventes sur des biens similaires qui ont eu lieu récemment.
En effet, pour être le plus précis possible, ces services en ligne doivent tenir compte du marché immobilier au moment de la demande. Savoir quel était le prix de vente d’un appartement ou d’une maison comme celui que vous voulez vendre, il y a 50 ans, n’a aucun intérêt. Non seulement le marché évolue, mais les attentes des gens changent quant à leur future habitation. Ces changements peuvent être induits par des événements extérieurs (un quartier plus calme pour moins d’insécurité, une vie à la campagne pour élever des enfants à naitre, le besoin d’un jardin ou d’une terrasse pour se ressourcer après une journée difficile…).
En l’absence de visite physique, les outils d’estimation de maisons se fondent sur des champs qu’il convient de remplir de façon exhaustive. Encore une fois, le prix ne sera donné qu’à titre indicatif. D’où l’intérêt d’avoir confirmation en passant par des professionnels en la matière.
Estimation immobilière gratuite : passer par des agences immobilières
Point fort, en ce qui concerne les agences immobilières, l’estimation qu’elles vont réaliser du bien sera normalement gratuite. Mieux vaut s’en assurer au préalable pour ne pas avoir de surprise. Afin d’avoir une estimation juste, il est préférable de faire passer plusieurs agences. La raison est la suivante : un agent immobilier demande une commission s’il a le mandat de vente. Pour être certain d’être choisi, il n’hésitera quelquefois pas à surestimer le prix de vente. Or, ce n’est pas forcément le prix que vous obtiendrez au final, parce qu’un acquéreur peut toujours trouver des raisons de négocier le prix demandé.
Il est donc préférable de tabler sur un agent qui ne vous fera pas miroiter un prix important pour décrocher la vente, mais plutôt sur un professionnel qui se réfère bien à la nature exacte du bien et sa localisation. Le fait de demander l’avis de plusieurs d’entre eux vous permet d’obtenir en tout cas une moyenne qui se rapproche le plus de la tendance du marché.
Estimation immobilière payante : comptez sur la fiabilité des notaires
Alors qu’il n’est pas nécessaire de passer par une agence immobilière pour mettre un bien en vente, aucun appartement ni aucune maison ne peuvent être vendus, sans passer par un acte notarié. Les notaires sont donc très objectifs quant aux biens pour lesquels on leur demande une estimation. Ils ne se déplacent pas forcément sur place pour le faire. Une méthode éprouvée en la matière leur permet d’estimer la maison ou l’appartement en l’absence de tout audit personnalisé. Ils vous remettront alors un certificat d’expertise ou avis de valeur. De par leur métier et leur secteur d’intervention qui est quelquefois restreint, ils connaissent parfaitement la valeur des habitations.
Pour plus de précision, ils peuvent décider de visiter le bien. Ils prennent alors tous les critères en considération pour donner le prix de vente auquel vous pouvez le mettre dans une annonce. Le prix demandé pour cette prestation peut varier selon les régions, mais il se situe en général aux alentours de 300 euros. Ces frais sont bien entendu à votre charge et ne seront pas déduits des émoluments (frais de notaire) que demandera le notaire lors de la transaction à l’acquéreur.
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Experts indépendants : l’alternative pour une meilleure objectivité
Agréés par les tribunaux, il existe encore, en les experts indépendants pour estimer votre maison, une alternative intéressante. Il est possible de les mandater pour l’estimation de différents biens ; y compris des bâtiments professionnels (hangars, locaux commerciaux ou encore bureaux). Mais ils peuvent aussi donner leur avis sur un terrain (constructible ou viabilisé).
Le fait de posséder un agrément législatif fait qu’il est possible de faire appel à eux dans différentes situations et donc n’ayant aucun rapport avec la vente de biens à destination des particuliers. Ils sont à même de donner leur avis lors d’une saisie judiciaire ou encore d’un divorce, pour avoir une estimation totalement objective.
Chaque société étant libre de déterminer les tarifs demandés pour ce type de prestations, il est préférable de demander plusieurs devis. Mais il est courant, comme pour les notaires, de s’attendre à quelques centaines d’euros (200 ou 300 euros). Là encore, le prix de ce travail est à la charge du vendeur.
Que retenir pour l’estimation de son bien ?
Ces différents experts ; qu’ils soient dématérialisés ou se rendant sur place pour étudier le bien à vendre ; donnent un prix qui n’est pourtant pas définitif et gravé dans le marbre. Ils se basent, soit sur des données tangibles et c’est la raison pour laquelle le prix donné est objectif, surtout pour les notaires ou encore les experts indépendants.
Pourtant, si le vendeur a dû, pour déterminer ce prix ; se départir de toute émotion ; vis-à-vis du bien dans lequel il a vécu, il ne faut pas oublier le facteur humain. D’une part, le vendeur peut tenir compte des avis donnés et se référer à cette somme pour mettre son bien en vente. Il peut néanmoins essayer, pendant quelques temps, de mettre une annonce à un prix plus élevé, pour voir si cela fonctionne.
Dans un second temps, il ne faut pas sous-estimer l’acquéreur, vis-à-vis du bien. Certains n’auront de cesse de vouloir faire baisser le prix, alors que celui-ci correspond totalement à celui du marché. D’autres, au contraire, tomberont entièrement sous le charme de l’habitation, sans réellement tenter d’en modifier le prix parce qu’ils le trouveront correct d’une part, mais aussi parce que la maison ou l’appartement possède tous leurs critères de choix.
Enfin, il existe des régions où la tension immobilière est telle, que les acheteurs ne tenteront même pas de négocier, tout heureux qu’ils seront d’avoir trouvé le bien parfait à acheter. Par exemple, en région Rhône-Alpes, une maison se négocie à la baisse à hauteur de 7,2 % alors que cela ne sera que de 1,9% en Champagne-Ardenne…
