Flatlooker (Manda) : pour déléguer sa gestion locative

Générer des revenus passifs est le rêve de beaucoup de personnes et l’investissement locatif est pour cela une excellente solution. Pourtant il faut savoir que si investir dans la pierre est une valeur sûre et dite refuge, cela ne signifie pas que le statut de propriétaire est de tout repos. Il faut à chaque fois s’assurer que le logement est loué et faire le choix des bons locataires. Moins chère que les agences traditionnelles, on peut compter sur une société de gestion locative en ligne : Manda (qui s’appelait avant Flatlooker). Est-ce une bonne idée de demander son aide ?

Qu’est-ce que Manda (Flatlooker) ?

Basée à Paris, ce qui était alors Flatlooker existe depuis 2016 : les deux fondateurs avaient compris que la gestion locative est une tâche rébarbative et qu’externaliser ce service revenait très cher aux propriétaires. Le fait de dématérialiser les actions permet de réduire drastiquement les coûts. Riche de 20 000 locations et gérant presque 7 000 biens immobiliers en France, le succès est très vite au rendez-vous.

Qui sont les clients potentiels de l’agence en ligne Manda ?

L’offre de Manda s’adresse à tous les propriétaires qui entendent ne pas avoir à gérer par eux-mêmes la gestion locative de leur bien immobilier. On peut les contacter si l’on a des appartements meublés ou des maisons que l’on souhaite faire louer, des biens qui ne seraient pas meublés ou encore des actifs immobiliers meublés que l’on souhaite proposer ; du fait de leur superficie et de leur disposition ; à la colocation.

Ce service s’adresse donc aux offres de location classiques et non saisonnières. Même si les services de Manda sont dématérialisés, cette agence se trouve dans 35 villes de France. Il serait donc étonnant, en tant que propriétaire, de ne pas en trouver près de chez soi.

Présentation de l’offre de Manda

Chaque propriétaire peut trouver son bonheur grâce aux trois services principaux proposés par Manda, qui sont connexes et sont à choisir en fonction des besoins. Le premier consiste en le fait de procéder à la mise en location. Pour cela, Manda réalise une vidéo du bien (dont une virtuelle à 360°) et des photos pour le mettre en valeur. L’agence se charge de diffuser l’annonce rédigée de manière très exhaustive (nous abordons ce point plus loin), de sélectionner parmi les locataires intéressés ceux qui sont les plus sérieux et on peut compter sur elle pour les formalités (rédaction et signature du contrat de location). C’est aussi elle qui fait les états des lieux entrants et sortants. Pour ce service, l’ex Flatlooker demande 75% (charges TTC comprises) d’un mois de loyer.

Dans le cas d’une gestion locative du bien, Manda envoie les quittances en plus, les avis d’échéances, et se charge des préavis. Pendant toute la durée de la location, c’est Manda qui gère les incidents pouvant survenir dans le cadre de la location. La facture pour ce service s’élève à 3,9% (charges TTC comprises) des loyers annuels. Une agence de gestion locative classique demanderait parfois plus du double pour cette prestation.

Offre Premium

L’offre Premium comprend la gestion de travaux et d’ameublement avant la mise en location, le fait de retrouver un nouveau locataire, si le denier ne restait pas plus de six mois. Pour ce travail, Manda demande un mois de loyer complet et 5.9% des loyers annuels, mais les propriétaires demandant l’offre Premium restent relativement minoritaires.

Garantie Loyers Impayés

Facultative, mais intéressante à connaitre quand on est propriétaire, Manda propose aussi une assurance loyers impayés (que l’on connait aussi sous l’acronyme de GLI pour Garantie Loyers Impayés). La période d’indemnisation des loyers impayés est sans franchise et sans limite, tout comme les frais de contentieux et s’il y a détériorations dans le logement, elles sont couvertes sans franchise jusqu’à 10 000 euros.

Manda et les nouvelles technologies au service du client

Si des locataires sont intéressés par un appartement ou une maison mis en location, les visites ne sont, elles aussi, que virtuelles. Outils de bonne facture et garde-fou sont les garanties d’un travail sérieux effectué 100% en ligne. Si cela peut intéresser les propriétaires, qu’en est-il des locataires qui ne peuvent pas se rendre dans le bien qu’ils convoitent et ne doivent donc se fier qu’à des vidéos et des photos ? Même si cela peut être étonnant, force est de constater que cela fonctionne parfaitement.

On peut remercier en cela Manda qui passe beaucoup de temps sur la rédaction des annonces. Celles-ci ont le don de rassurer les futurs locataires. Non seulement la visite virtuelle à 360° leur permet de se promener dans leur futur logement à loisir (même quand des agences immobilières seraient fermées), ce qui leur offre la possibilité de se projeter, de voir les points forts et les points faibles, mais ils ont droit à des informations généralement non données habituellement. Cela sera le cas de la luminosité de chaque pièce et surtout le niveau sonore que l’on a avec les fenêtres fermées et ouvertes.

Manda a tout intérêt à procéder de la sorte : il en va de sa réputation, elle doit éviter la vacance locative pour être certaine d’être payée et le but est bien entendu de faire se rencontrer une demande et une offre avec une satisfaction des deux parties prenantes (le propriétaire et le locataire). L’agence a d’ailleurs procédé à des statistiques qui révèlent que le taux d’insatisfaction est non seulement peu élevé mais n’est surtout pas supérieure à celle des acteurs physiques (1,7%).

Combien coûte la solution Manda ?

Il faut faire la distinction entre ce que l’on appelle le prix facial ; soit le coût de la prestation par Manda et le prix que vous allez vraiment payer ; après déduction fiscale, du fait même de l’investissement locatif. Comme dit, selon la prestation que vous allez souscrire auprès de Manda, le pourcentage de prélèvement annuel ou sur loyer mensuel ne seront pas identiques.

Sachant que l’agence demande 7% des loyers annuels, c’est comme si vous ne perceviez rien de vos locataires pendant 26 jours sur 365 ; ce qui reste très raisonnable. Pour s’en convaincre, il suffit de comparer avec les tarifs demandés par les agences de gestion locative physiques. Comme elles ont des bureaux, elles sont obligées de répercuter ce prix (loyer, électricité,…) sur celui demandé à leurs clients. Par exemple, elles demandent deux mois de loyer alors que Manda n’en demande qu’un ou moins, selon l’offre souscrite.

En ce qui concerne le prix après déduction fiscale, il s’agit de se demander quel statut on possède. Si c’est un meublé par exemple et que l’on a opté pour celui du LMNP, on peut opter pour le régime micro (ou forfaitaire) ou le régime réel.

Le régime forfaitaire est le plus simple et ne nécessite pas de passer par un comptable, mais il faut avoir conscience des conséquences fiscales. Un logement vide permettra de bénéficier d’un abattement de 30% sur les recettes locatives mais elles seront néanmoins imposées en fonction de votre TMI (Taux Marginal d’Imposition) et aux prélèvements sociaux (cela peut aller de 0 à 45%). Dans le cas d’un meublé, cela passe à 50% d’abattement.

Opter pour le réel suppose de passer par un comptable, pour ne pas faire d’erreur, mais on peut défalquer l’ensemble des frais réels en reportant les déficits pendant plusieurs années, (intérêts d’emprunt, taxe foncière, amortissement du bien mais aussi du mobilier et les frais de gestion locative…). Quand on souhaite passer par une agence de gestion locative (et surtout Manda), prendre le régime du réel coûte moins cher.

Notre avis d’expert sur Manda

Ce portrait laisse à penser que Manda est la solution à privilégier quand on est un propriétaire bailleur. Est-ce trop beau pour être vrai ? Il est évident qu’il faut se méfier de la tacite reconduction du contrat qui engage le propriétaire pendant un an au minimum. Mais comme généralement, essayer, c’est l’adopter, focalisons-nous sur ses bons côtés. Ces derniers expliquent assurément son succès auprès des propriétaires.

Rien de plus parlant pour cela qu’un pourcentage. Celui qui concerne les propriétaires reconduisant leur mandat auprès de cette agence en ligne et qui est, chaque année, de 98.6% ! Cela veut donc dire que la quasi-totalité des propriétaires bailleurs qui ont décidé de faire confiance à cette agence de gestion locative en ligne décident chaque année de renouveler l’aventure car ils sont satisfaits de la prestation vis-à-vis notamment du prix demandé pour cela.

Ce n’est pas un acteur novice. Il a non seulement plus de 8 ans d’expérience mais il a fusionné avec une entité également très connue. Nature humaine oblige, on a plus tendance à prendre le clavier pour exprimer son mécontentement, que pour dire que l’on est satisfait d’une prestation ou d’un produit. Ce constat étant fait, on ne peut que se dire que la note de 3,9/5 obtenue grâce aux avis Google rend dont les avis négatifs extrêmement marginaux.

La conclusion est que Manda est une excellente agence de gestion locative 100% en ligne qui permet de se décharger des contraintes du statut de propriétaire bailleur en les externalisant à des professionnels qui demandent des tarifs vraiment compétitifs par rapport à des acteurs similaires, mais physiques.

Les points forts de Flatlooker (devenu Manda) en bref

• Les clients peuvent compter sur un niveau d’expérience et d’expertise de plusieurs années dans le domaine de la gestion locative.
• Pas besoin de se déplacer : toutes les démarches se font en ligne
• Vous pouvez comparer avec d’autres : les prix demandés sont bien en-deçà de ceux du marché. Normal, puisque tout se fait de manière dématérialisée
• On ne multiplie pas les interlocuteurs : chaque propriétaire a droit à un conseiller dédié.
• Le fait de passer par Manda suppose un risque très peu élevé de vacance locative ; soit une des inquiétudes les plus présentes chez les propriétaires de bien mis sur le marché de la location.

Quels sont les points négatifs de cette solution ?

Peut-on vraiment parler de point faible ? Il faut tout simplement s’engager auprès d’eux pendant une durée minimale d’un an ; le contrat étant reconduit de manière tacite. Il faut donc être vigilant si l’on souhaite arrêter et envoyer un courrier trois mois avant la date anniversaire.