Frais de garantie de prêt immobilier : le dossier complet

A moins d’avoir épargné assez pour acheter un bien immobilier comptant, il est le plus souvent indispensable de se rapprocher d’un établissement bancaire pour obtenir un crédit immobilier. Supposant une grosse somme à rembourser sur quelques années (une vingtaine en moyenne, en France), le prêt immobilier va s’assortir de garanties. Ces dernières sont demandées par la banque pour répondre à une situation potentielle de non remboursement. De quelle garantie parle-t-on, est-il possible de la choisir et à quel coût ? Nous répondons aujourd’hui à toutes vos questions à ce sujet.

Pourquoi prendre des garanties quand on souscrit un prêt immobilier ?

La souscription d’une garantie est obligatoire dans le cas d’un prêt immobilier. En tant qu’organisme financier, la banque s’assure du remboursement de différentes manières. Dans un premier temps, elle évalue la faisabilité du projet en se basant sur des critères précis : ressources stables, taux d’endettement peu élevé etc….

Pourtant, personne ; ni le contracteur du prêt ni la banque ; ne peuvent garantir qu’un accident de la vie ou autre problème ne viendra entacher le bon remboursement des mensualités. Comment ferait alors la banque pour revoir l’argent qu’elle a pu prêter ? Afin que cette fâcheuse situation n’arrive pas, elle met toutes les chances de son côté en demandant des garanties.

Les différentes garanties de crédit immobilier

Il existe plusieurs solutions de garanties pour rassurer l’établissement bancaire. Aucune n’est parfaite. C’est pourquoi il est important de considérer cela avec attention pour comprendre toutes les conséquences potentielles d’une telle décision.

La caution bancaire

La caution est la solution de garantie la plus plébiscitée par les futurs propriétaires car c’est la moins onéreuse. 60% des prêts immobiliers se font en ayant recours à ce moyen. Le contractant du prêt fait affaire directement avec l’organisme de caution. La commission de caution peut varier entre 150 et 600 euros. Il faut également s’acquitter de 0,8% de la somme empruntée auprès du Fonds Mutuel de Garantie. Il faut cependant que le dossier de demande de prêt soit solide pour obtenir l’aval de la société de caution.

Si le Crédit Logement est le plus souvent accepté par les banques ; parce que connu et reconnu ; il est possible de passer par d’autres acteurs ; comme le CAMCA de LCL, ou encore le CMH de la banque CIC.

L’hypothèque

Connue également sous le nom de frais de garantie hypothécaire, cette solution plait aux banques. Cela leur permet de saisir, puis de vendre le bien quand il n’est pas possible pour elles d’obtenir le remboursement du crédit immobilier. Il faut pourtant savoir que l’hypothèque suppose l’établissement d’un document notarié. Pour cet acte, les frais de notaire peuvent aller jusqu’à 2% du montant total du prêt.

Le PPD (Privilège de Prêteur de Deniers)

Ressemblant à bien des égards à l’hypothèque, le Privilège de Prêteur de Deniers met la banque en priorité sur la liste des créanciers, en cas d’absence de remboursement de prêt.
Un état des lieux sur les différentes dettes va être fait. La banque, pour le crédit immobilier, avec cette solution, passe toujours avant les autres.

Un peu moins chère que l’hypothèque, il faut également solliciter l’aide d’un notaire ; ce qui représente un coût. Il est pourtant bon de noter que si vous envisagez de faire bâtir et que vous souhaitez obtenir un prêt immobilier, vous ne pourrez pas recourir au PPD. Il ne concerne que les biens immobiliers déjà existants.

Le nantissement

Dernière solution possible : proposer à la banque de lui transmettre, en cas de non-remboursement, un contrat d’assurance-vie ou autre placement jugé comme sûr. Il faut bien entendu que la banque s’y retrouve en termes de valeur, pour accepter le nantissement.

Qui paie les frais de garantie demandée par la banque ?

C’est bien entendu le souscripteur du contrat de prêt qui paie ces frais. Pour ne pas avoir de mauvaise surprise, il est préférable de les anticiper. En fonction du type de garantie (que nous allons énumérer ci-après avec leurs caractéristiques), il faut payer une somme bien spécifique. Quand elle est avancée et en l’absence d’un problème de remboursement, la somme est restituée à la fin du prêt. Les conditions de cette restitution sont toujours spécifiées dans le règlement de l’entité et sont à lire avec soin.

Frais de garantie : comment trouver la meilleure offre ?

Il est important, dans un premier temps de regarder celle qui présente le plus d’intérêt en fonction de votre situation financière et personnelle. Certains critères peuvent vous aider à faire le bon choix. Déjà en termes de contraintes. Si vous trouvez que l’élaboration de la demande de prêt est compliquée, vous en avez peut-être assez de la paperasse et de l’administratif. Dans ce cas, renoncez à l’hypothèque qui suppose un nouveau dossier relativement complexe.

Vous appréciez sans doute davantage la caution bancaire. La réponse est relativement rapide et le banquier est souvent votre principal interlocuteur ; ce qui rend la démarche très simple.

Le risque de perdre son bien

Autre point à ne pas négliger : le fait de pouvoir perdre votre bien immobilier. Cela sera forcément le cas avec l’hypothèque ou le PPD, mais avec la caution bancaire, vous aurez un peu plus de temps pour tenter de trouver des solutions. La saisie du bien ne se fait qu’en dernier recours. Plusieurs organismes de cautionnement étant présents sur le marché, il est recommandé de procéder à un comparatif.

Sans doute aurez-vous eu cet excellent réflexe pour trouver la meilleur taux de crédit immobilier ou encore votre assurance emprunteur si vous ne comptez pas accepter de prendre celle que propose la banque. Cela permet de faire de réelles économies sur une somme globale souvent élevée. Des outils gratuits peuvent vous aider dans ce sens, pour obtenir la meilleure offre. Certains frais dont nous allons parler après peuvent parfois être négociés à la baisse, voire carrément supprimés.

Si vous ne vous sentez pas l’âme d’un négociateur, sachez que vous pouvez confier tout cela à un courtier en crédit immobilier. En fonction de votre profil d’emprunteur, il saura vous conseiller sur la meilleure garantie de prêt et trouver la proposition la moins onéreuse du marché.

Garantie de prêt et assurance emprunteur : est-ce la même chose ?

L’une ne va pas sans l’autre, pourrait-on dire. Même si elles ne protègent pas des mêmes risques, ces deux garanties demandées par les établissements bancaires sont souvent indissociables pour obtenir une réponse positive. Par ces deux solutions, la banque vise à se prémunir contre les problèmes de remboursement.

Assurance emprunteur

Dans le cas de l’assurance emprunteur, ce sont les risques liés à la santé ; dans son sens le plus global ; de l’emprunteur qui sont minimisés. C’est l’emprunteur ; confronté à l’impossibilité de rembourser ses différentes créances qui est également protégé, car un organisme tiers prend alors le relais, en attendant qu’une solution pérenne soit trouvée.

Garantie de prêt

Par la garantie de prêt ; c’est seulement la banque qui trouve protection ; et ce, malgré la solvabilité avérée du demandeur.

Les autres frais à prendre en considération

Quand on trouve le bien idéal, il n’est pas rare de s’enthousiasmer, surtout si le prix demandé n’est pas excessif. Pourtant, au-delà du montant du prix de la maison ou de l’appartement, viennent se greffer d’autres frais dont il faut tenir compte dans son plan de financement.

Le taux d’intérêt

En échange du prêt accordé, la banque demande des intérêts. Elle fixe elle-même le taux de ces intérêts qui viennent grossir la somme totale à rembourser. Ne vous fiez pas au fait que la différence entre deux offres ne soit « que » de quelques centimes après la virgule. Sur un montant important et surtout sur un prêt que l’on rembourse sur quelquefois deux décennies, cette différence se chiffre en plusieurs milliers d’euros, soyez-en certains.

Il peut être difficile de négocier le taux d’intérêt du prêt au sein même de la banque, à moins d’avoir un très bon dossier. Il est donc toujours préférable de chercher l’établissement bancaire qui propose le taux le plus bas, en amont, pour un acte aussi important et aussi coûteux.

Les frais de dossier

Là encore, c’est la banque qui détermine combien elle demande aux emprunteurs pour le temps passé à examiner leur dossier de demande de prêt et le constituer, une fois l’accord donné. Ces frais de dossier par contre, peuvent être négociés auprès du banquier, surtout quand on possède un apport personnel et que la situation financière est bonne. Dans certains cas, il est possible de les supprimer tout bonnement.

L’assurance emprunteur

Nous l’avons évoqué dans ce guide et elle mérite à elle seule un dossier complet. Même si aucun texte légal ne vient étayer l’obligation de la souscrire, vous ne pourrez pas obtenir votre crédit immobilier sans assurance emprunteur. Elle peut représenter une part considérable dans le montant global du prêt en fonction des situations.

Sachez que la banque, automatiquement, propose la sienne. Il s’agit d’un contrat standard, avec des cotisations souvent élevées. Le risque est mutualisé entre les différents souscripteurs. La loi Lagarde notamment permet aux emprunteurs de se tourner vers des cabinets d’assurance extérieurs (délégation d’assurance). Cela a pour but de faire des économies, bien évidemment.

Les critères de risques variant d’un cabinet à un autre, là encore, faites jouer la concurrence. Sont pris en compte pour déterminer le montant des mensualités la santé du contractant, bien entendu, mais aussi son métier, ses hobbies ou encore ses habitudes de vie. Plus vous êtes en bonne santé, que vous ne fumez pas et que vous avez un emploi stable et sans risque, plus vous êtes susceptible de payer des cotisations mensuelles peu élevées.

Dans le cas contraire, elles peuvent représenter plus de 40% du prix total à rembourser. Un courtier en crédit immobilier ou un comparateur en ligne peuvent vous aider à trouver la meilleure proposition. Si la banque ne peut pas s’opposer à ce choix de votre part, elle exigera que le niveau de garantie soit le même que celui de l’assurance groupe.

Toutes ces informations peuvent être passablement déstabilisantes quand on veut devenir propriétaire. Il existe pourtant une manière simple de savoir si votre projet est réalisable : passer par un simulateur en ligne. En entrant certaines données, comme vos ressources et vos charges, vous savez rapidement si vous pouvez acheter un bien immobilier et à quelles conditions. Cela peut être un premier pas positif pour vous lancer dans l’aventure de l’accession à la propriété.