Définition de la licitation
Dans un couple marié, par exemple, certains biens ou actifs sont en indivision. Pourtant, lors d’une séparation qui se conclut par un divorce, il faut trouver une solution pour répartir au mieux la maison, les meubles meublants et ainsi de suite. Personne n’est obligé de rester dans une situation d’indivision (article 815 du Code Civil) et les co-indivisaires peuvent se voir proposer par leur avocat ou un notaire différentes solutions :
- S’ils choisissent la solution du partage, tout sera réparti entre eux de manière équitable ; chacun recevant en nature l’équivalent de ses droits.
La cession consiste en le fait qu’un co-indivisaire ou une personne tierce extérieure à l’indivision puisse bénéficier des biens indivis.
Mais si ces deux propositions ne correspondent pas à ce que souhaitent les co-indivisaires, ils peuvent aussi se tourner vers la licitation ; qui consiste en le fait de mettre aux enchères le bien indivis auprès d’un indivisaire ou d’un tiers.
Dans quels cas peut-on parler de licitation ?
On peut se tourner vers la licitation en cas de succession ou de divorce. Dans le premier cas, cette décision peut être prise quand on sait qu’il y a un bien immobilier en jeu et que les héritiers ne trouvent pas d’accord le concernant.
Avant de passer chez le notaire qui doit établir l’acte de partage, les héritiers peuvent décider de se mettre d’accord pour vendre le bien immobilier aux enchères. Dans le cas où l’un d’entre eux ou plusieurs ne seraient pas d’accord, il est possible de passer par la voie judiciaire pour laisser un juge trancher sur la situation et accorder la licitation ou non.
Cette solution est généralement plébiscitée quand les indivisaires se rendent compte que leurs différends vont impacter sur la future gestion du bien, la rendant même parfois impossible. Mieux vaut alors s’en débarrasser et en tirer parti financièrement en le mettant aux enchères. S’ils arrivent à se mettre d’accord sur ce point, la licitation peut leur sembler plus appropriée que le fait d’attendre que le partage soit fait par un juge.
La licitation est donc une solution que des indivisaires trouvent à l’amiable pour déterminer ce qui va être fait de biens indivis. On parle alors d’adjudication. Pour cela, il faut que les indivisaires soient donc d’accord, mais aussi capables (en capacité de prendre des décisions) présents ou bien faisant l’objet d’une représentation par une personne tierce.
Lors d’une adjudication, les indivisaires peuvent décider que l’un d’entre eux puisse avoir le bien ; ce qui suppose le rachat partiel ou total des parts des autres, selon le type d’indivision (article 883 du code civil) ou de le faire acheter si on le propose à un tiers qui ne fait pas partie de l’indivision (cela vaut vente).
Dès lors qu’un des indivisaires devient propriétaire du bien en indivision, par le biais d’une adjudication, ce dernier n’est plus à considérer comme en indivision. En cas de partage judiciaire (les indivisaires n’ont pas trouvé d’accord amiable), c’est le juge qui va décider notamment de la mise à prix du bien, si l’on parle d’un actif immobilier (article 1377 du code de procédure civile).
Licitation et fiscalité : ce qu’il faut retenir
La fiscalité qui s’applique dépend de la manière dont les co-indivisaires sont sortis de la situation d’indivision. La licitation prend la forme d’une cession à titre onéreux (vente) quand elle est réalisée au profit d’une personne tierce. Fiscalement parlant, en fonction de la part de chacun dans l’indivision, les co-indivisaires peuvent donc être redevables de la plus-value immobilière, s’il s’agit d’un actif immobilier (BOI-RFPI-PVI-10-40-100 n°70, 14-4-2014) et ce, que cela fasse sortir de l’indivision tous ou seulement quelques-uns des indivisaires. Il faudra en outre payer l’impôt de mutation sur la totalité du prix.
Si le bien immobilier est acquis par un des indivisaires, cela n’est pas la même chose au niveau fiscal et ce, que cela se fasse dans le cadre d’un divorce ou d’une succession. Le droit d’enregistrement de 2,5% s’applique hors droits de mutation si l’acquisition se fait par le conjoint d’un des indivisaires, un descendant (enfant), un ascendant (parents) ou encore un ayant-droit universel. Ce pourcentage de 2,5% s’applique également si la licitation vient d’une donation-partage et donc du vivant d’une personne.
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Si cela concerne des biens indivis acquis avant ou pendant le mariage, avant ou pendant la période de PACS, cela sera la même chose. Dans le cas de biens qui seraient vendus en dehors d’une succession ou d’un mariage, les personnes doivent s’acquitter de l’impôt de mutation à titre onéreux car on estime que la licitation ne répond pas aux conditions prévues dans le code général des impôts.
Pour en savoir plus sur les avantages et les conséquences d’une licitation, il est toujours préférable de se faire accompagner et de bénéficier des conseils d’un notaire. Ce professionnel a un rôle de conseil qu’il exerce pour ses clients à titre gratuit pour les aider à faire les choix les plus judicieux dans différents domaines de la vie courante.
