Qu’est-ce qu’un logement conventionné ?
Un propriétaire bailleur peut décider d’établir une convention avec l’Etat pour mettre en location un appartement ou une maison nus (non meublés). Cette convention consiste en un engagement de sa part à louer son bien à des personnes ayant de faibles ressources, avec un loyer qui ne pourra pas dépasser un certain montant etc…
Il est possible de trouver deux types de logements conventionnés : ceux dits conventionnés APL (Aide Personnalisée au Logement) et ceux qui bénéficient d’une convention ANAH (Agence Nationale de l’Habitat).
Location traditionnelle et logement conventionné : quelles différences ?
Il existe plusieurs différences entre un logement qui sera mis en location de façon traditionnelle et le logement conventionné. Dans un premier temps, le bailleur classique peut demander le loyer qu’il souhaite, pour son bien, en respectant bien entendu, une certaine mesure. Le prix qu’il aura déterminé peut lui permettre d’obtenir ce que l’on appelle des revenus passifs, une fois que le bien est remboursé auprès de la banque.
Au contraire, le propriétaire bailleur d’un logement conventionné est soumis à plus de restrictions, mais cela lui permet d’obtenir des avantages que nous allons décrire dans le paragraphe suivant. Les restrictions concernent :
- Les personnes à qui il peut proposer son appartement ou sa maison puisque ces derniers doivent avoir des revenus modestes, avec un certain plafond, en fonction de la zone géographique ;
- Il lui est impossible, même en lui faisant payer un loyer, de louer son bien à un membre de sa famille ;
- Le logement doit être décent avec des normes minimales de confort. Le volume ne doit pas être inférieur à 20m3 ;
- Au regard du nombre de personnes qui vont habiter dans le logement, le nombre de pièces doit être adapté mais pas en surnombre non plus ;
- Il est tenu de respecter l’ensemble de ces consignes pendant une durée précise : celle de la convention. La durée varie si le bien mis en location nécessite des travaux ou non. Quand c’est le cas, la convention établie l’engage pour 9 ans. Cela sera trois ans de moins si le logement est habitable dans l’état, soit 6 ans.
Quels sont les avantages d’un logement conventionné ?
Il existe plusieurs avantages à mettre en location un logement conventionné, mais aussi à en louer un si l’on se met à la place du locataire.
Pour le propriétaire
Il peut bénéficier d’une déduction fiscale, ce qui peut être intéressant s’il paie habituellement beaucoup d’impôts s’il opte pour une convention avec l’ANAH (de 15 à 70% de déduction fiscale. Le montant est déterminé en fonction de celui du loyer demandé ; et donc du type de logement « loyer très social », « social » ou « intermédiaire »).
Envie d’une réduction sociale allant jusqu’à 85% ? C’est possible en déléguant la gestion de son bien à une agence immobilière à vocation sociale. Quand il ne s’agit pas d’un avantage fiscal, car cela n’intéresse pas tous les propriétaires, l’aide peut prendre l’aspect d’un soutien financier qui lui sera versé par les pouvoirs publics. Le conventionnement avec le préfet du Département et donc par extension, avec l’Etat permet au bailleur de percevoir directement le montant de l’APL à laquelle le locataire aura droit.
Il ne s’agit pas forcément d’un bien déjà sorti de terre : on peut choisir ce dispositif pour recevoir des aides à la construction, en s’engageant, bien sûr par la suite à le louer en respectant les conditions de la convention. Il peut alors s’agir d’un prêt réglementé ou d’une subvention.
Le risque de vacance locative ou encore d’impayé est fortement diminué sur ce type de location, ce qui est un vrai point fort, il y a en effet peu de turn-over des locataires. Toutefois, notons que le rendement locatif d’un logement conventionné est inférieur à une location classique.
Le préfet désigne plusieurs locataires potentiels, dans le cas d’une convention avec l’Etat, mais c’est toujours le propriétaire qui a le dernier mot sur la décision finale. Cette intervention du préfet n’est pas obligatoire, auquel cas il revient au propriétaire de trouver les locataires les plus adaptés.
La convention est établie, comme nous venons de le voir, pour une période donnée. Au terme de cette dernière, il est tout à fait possible pour le propriétaire de renouveler cet accord avec l’Etat ou au contraire d’opter pour de la location classique, sans plafonnement de loyer.
Pour le locataire
Il n’est pas toujours facile de trouver un logement, quand on a peu de ressources. Les logements conventionnés sont une solution de choix. L’APL étant versée directement au propriétaire, le locataire ne paie qu’une petite partie du loyer (le solde), sans attendre le versement de cette aide, ce qui peut être un plus pour la gestion du budget mensuel.
C’est un dispositif encadré. Que ce soit au niveau du locataire ou du propriétaire, comme nous le verrons plus loin, quand il y a un problème ou un litige, il existe des recours, ce qui est plus difficile dans le cadre d’une location classique.
Quels sont les inconvénients d’un logement conventionné ?
Même si ce dispositif parait idéal, il faut prendre en considération quelques points noirs avant de se lancer :
Pour le propriétaire
- Impossible de favoriser un membre de sa famille dans le besoin avec ce dispositif ;
- Il ne décide pas du montant du loyer à demander pour son bien, même si la valeur locative objective est supérieure, hormis à la fin du bail ;
- Le propriétaire ne peut pas vendre son bien, sous peine de devoir rembourser les subventions octroyées par l’ANAH ;
- Sauf raisons valables (décrites plus bas), il est très difficile de rompre un bail en cours ;
- Si le propriétaire a choisi un logement très social ou social, son loyer lui sera versé en fin de mois au contraire d’un logement intermédiaire.
Pour le locataire
Tout le monde ne peut prétendre au logement conventionné, il est réservé aux personnes à faibles revenus. Le plafond est déterminé, comme nous le verrons après, par les conditions de ressources, mais aussi en fonction de la zone géographique et de la composition familiale.
Comment savoir si un logement est conventionné ou non ?
Le locataire a deux solutions : il peut dans un premier temps poser la question à l’agence immobilière, si le propriétaire en a mandaté une pour trouver des locataires et effectuer les visites. Cette spécificité étant importante, l’agent immobilier doit la connaitre et pourra renseigner les futurs locataires potentiels.
Quand c’est le propriétaire qui se charge seul de la sélection des locataires et des visites d’un bien immobilier, il faut lui poser la question. Cette mention doit apparaitre dans le contrat de bail, si les deux parties s’entendent.
Il est bon de savoir que même si on a peu de ressources, il est possible de trouver un logement, même si ce dernier n’est pas conventionné, en espérant une aide au logement. Dans ce cas, cela ne sera pas l’APL, mais l’ALS (Allocation de Logement Sociale). Elle est à demander auprès de la Caisse d’Allocations Familiale. Un simulateur peut aider à déterminer si vous y avez droit et pour quel montant, en fonction de vos ressources.
Attention, la réponse donnée par le simulateur n’est qu’une approximation. Il faut déposer une demande officielle auprès de la CAF pour savoir si l’aide sera octroyée et de combien le montant du loyer sera amputé.
Comment savoir si l’on peut bénéficier d’un logement conventionné ?
Un logement conventionné est réservé aux personnes ayant de faibles ressources. Mais cela peut être très relatif selon les points de vue. Nous vous invitons à regarder les tableaux plus loin pour le savoir.
Pour en être certain, mieux vaut faire une simulation sur le site de la CAF. Que ce soit pour l’APL ; l’aide pour les logements conventionnés ou d’autres aides au logement comme l’ALS, le simulateur permet de savoir au regard des informations données à quoi on a droit et pour quel montant.
Si l’on a droit à l’APL, il faut alors se mettre à la recherche d’un logement conventionné ou déposer une demande de logement auprès des bailleurs sociaux, pourvoyeurs principaux de ce type de logements.
L’ADIL (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement) peut être aussi un organisme ressource qui peut recenser les propriétaires publics mais aussi privés pour ce type de biens ou encore donner des conseils pour trouver un logement, dans les meilleures conditions.
Quelles ressources pour un logement conventionné ?
Un logement conventionné n’est attribué qu’à des personnes ayant des ressources financières limitées. Ce niveau de ressources est à considérer en fonction de la composition familiale. Cela inclut donc les enfants (personnes à charge) mais aussi des personnes en situation de handicap titulaires d’une carte mobilité inclusion invalidité (au moins 1 dans chaque situation).
Le nombre de personnes au foyer peut changer, en fonction de certaines situations, dont le handicap. Il est donc préférable de se rapprocher de la CAF ou de l’ANAH en cas de question.
Nota Bene : les locataires d’un logement conventionné à loyer intermédiaire ne peuvent pas prétendre à l’APL, mais d’autres aides au logement sont possibles.
Plafonds de ressources pour les logements conventionnés à loyer très social
| Composition du foyer | Paris ou ville limitrophe | Autres communes en Ile-de-France | Autre région française |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 13 207 € | 13 207 € | 11 478 € |
| 2 personnes (sans personne à charge) | 21 527 € | 21 527 € | 16 723 € |
| 2 personnes en couple ou 1 personne en situation de handicap | 28 218 € | 25 876 € | 20 110 € |
| 3 personnes | 28 218 € | 25 876 € | 20 110 € |
| 4 personnes | 30 887 € | 28 412 € | 22 376 € |
| 5 personnes | 36 743 € | 33 637 € | 26 180€ |
| 6 personnes | 41 349 € | 37 850 € | 29 505€ |
| personne supplémentaire | + 4 607 € | + 4 216 € | + 3 291 € |
Plafonds de ressources pour les logements conventionnés à loyer social
| Composition du foyer | Paris ou ville limitrophe | Autres communes en Ile-de-France | Autre région française |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 24 006€ | 24 006 € | 20 870 € |
| 2 personnes (sans personne à charge) | 35 877 € | 35 877 € | 27 870 € |
| 2 personnes en couple ou 1 personne en situation de handicap | 47 031 € | 43 127 € | 33 516 € |
| 3 personnes | 47 031 € | 43 127 € | 33 516 € |
| 4 personnes | 56 152 € | 51 659 € | 40 462 € |
| 5 personnes | 66 809 € | 61 154 € | 47 599 € |
| 6 personnes | 75 177 € | 68 817 € | 53 644 € |
| personne supplémentaire | + 8 377 € | +7 668 € | + 5 983 € |
Plafonds de ressources pour les logements conventionnés à loyer intermédiaire
| Composition du foyer | zone A bis | zone A | zone B1 | zone B2 | zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 personne | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € | 28 217 € | 28 217€ |
| 2 personnes (sans personne à charge) | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € | 37 861 € | 37 861 € |
| + 1 personne à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € | 45 314 € | 45 314 € |
| + 2 personnes à charge | 89 439 € | 82 776 € | 60 783 € | 54 705 € | 54 705 € |
| + 3 personnes à charge | 107 053 € | 97 991 € | 71 504 € | 64 354 € | 64 354 € |
| + 4 personnes à charge | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € | 72 526 € | 72 526 € |
| personne supplémentaire | + 13 421 € | +12 286 € | + 8 990 € | + 8 089 € | + 8 089 € |
Propriétaire de logement conventionné : comment fixer le loyer ?
Le montant du loyer est conditionné par le type de logement (très social, social ou intermédiaire), mais aussi sa localisation. Il peut augmenter peu ou prou chaque année, mais toujours en respectant l’indice de référence des loyers. Il est donné ici par mètre carré de surface habitable fiscale en se basant sur les chiffres des 2021 :
| zone A bis | zone A | zone B1 | zone B2 | zone C | |
|---|---|---|---|---|---|
| Logement très social | 9.49 € | 7.30 € | 6.29 € | 6.02 € | 5.59 € |
| Logement à loyer social | 12.19 € | 9.38 € | 8.08 € | 7.76 € | 7.20 € |
| Logement à loyer intermédiaire | 17.43 € | 12.95 € | 10.44 € | 9.07 € | 9.07 € |
Un loyer de logement conventionné peut-il augmenter ?
Le propriétaire doit faire signer un contrat de bail à son ou ses locataires. Celui-ci est d’une durée donnée, au terme de laquelle le propriétaire peut revoir le montant du loyer à la hausse. Pourtant, là encore, il ne peut pas agir comme il le souhaite. Cette notification de changement doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail, grâce à un courrier recommandé avec accusé de réception. En fonction de la demande, le locataire peut demander à reconduire son bail, en acceptant la hausse de loyer ou quitter son logement.
Préavis de location : comment le réduire ? Pour quels motifs ? Découvrez notre dossier complet et nos conseils.
La hausse doit être justifiée en se basant sur ce qui est demandé, dans le voisinage, sur des biens similaires. Pour une ville qui comprend un million d’habitants et plus, il sera tenu de présenter 6 références qui justifieront cette hausse. Il ne devra en présenter que trois pour les villes de moindre importance.
Logement conventionné et Allocation Logement (APL) : comment ça marche ?
Dans le cadre d’une convention avec le préfet, le propriétaire va percevoir directement l’APL (Aide Personnalisée au Logement) que doit percevoir son locataire en fonction de ses ressources. C’est un moyen pour le propriétaire d’être certain de percevoir une partie du loyer dû.
La demande doit être faite par le locataire. Le fait que l’aide ne lui pas versée lui offre la possibilité de ne régler que le solde, soit un montant bas, voire très bas, afin de pouvoir gérer au mieux son budget mensuel.
Peut-on vendre un logement conventionné ?
C’est un des inconvénients de cette convention. Le propriétaire ne peut pas jouir de son actif immobilier comme il l’entend. Logement conventionné ANAH : s’il doit rompre la convention bien avant le terme des 6 ou 9 ans selon l’état du bien parce qu’il veut vendre, le propriétaire devra rembourser à cet organisme les subventions qu’il aura perçues. Il lui faut donc procéder à un calcul pour savoir si la vente est opportune au regard de ce qu’il doit rembourser.
La solution consiste pour lui à trouver un propriétaire qui serait intéressé par le fait de reprendre la convention. On parle alors de « mutation ».
Problème avec un logement conventionné : quels recours ?
Pour le propriétaire
Même s’il a peu à craindre en ce qui concerne le versement de son loyer, le propriétaire peut rencontrer des difficultés avec ses locataires. Comme dit précédemment, la rupture d’un contrat de bail sur un logement conventionné peut être difficile, d’autant qu’il faut alors plaider sa cause auprès d’un tribunal de proximité. Les raisons qui peuvent être invoquées pour pouvoir rompre le bail sont les suivantes :
- Le fait que le ou les locataires n’entretiennent pas le bien, ce qui peut mettre sa salubrité en péril (il faut donc des problèmes avérés et des dégradations importantes) ;
- Des plaintes émanant du voisinage, de façon récurrente, pour des troubles sonores notamment (cris, disputes, musique très forte…) ;
- Des retards répétés dans le paiement des loyers et l’absence de paiement bien sûr.
Il est pourtant bon de noter qu’avant l’expulsion du ou des locataires, toutes les solutions amiables seront déployées.
Pour le locataire
Un propriétaire peut décider, en reniant la teneur de la convention, de louer son logement trop cher (voir tableau) ou encore de ne pas proposer un bien décent. Dans ce cas, le locataire peut le stipuler auprès de l’organisme avec lequel a été établie la convention.
Il existe peu d’inconvénients à louer ce type de bien, sachant qu’il est corrélé à la situation financière. Pourtant, justement, celle-ci peut évoluer (augmentation, trouver un nouvel emploi…). Dans ce cas, comme la situation change et sera forcément indiquée à la CAF, il est possible de ne plus correspondre aux critères et qu’il faille quitter le logement.
