Qu’est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière porté et mis en place par Sylvia Pinel en septembre 2014. En outre, elle se veut être une solution à la pénurie de logements et aux problèmes d’accès à des logements décents pour les ménages à revenus faibles. Elle a succédé à la loi Duflot instituée en janvier 2013. Cette dernière a prévu une réduction d’impôts allant jusqu’à 18 % pour les propriétaires bailleurs qui se sont engagés à mettre en location leurs biens immobiliers pendant un délai minimal de 9 ans tout en respectant certains plafonds de loyer suivant des zones bien définies.
La loi Duflot a elle-même succédé aux lois Scellier de 2009 et Robien de 2003. Les deux ont accordé une réduction d’impôts à toute personne qui réalise des investissements locatifs. D’après sa description dans l’article 199, la loi Pinel vous offre la possibilité d’acquérir un bien immobilier pour le mettre en location. Dans sa démarche, le principal objectif du gouvernement est la stimulation de la construction de logements dans les zones dites « tendues » tout en encourageant les investissements locatifs. Depuis son instauration, plus de 130 000 logements Pinel ont ainsi été déclarés.
Jusqu’à 63 000 euros de réduction d’impôts
En contrepartie, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôts jusqu’à 63 000 euros. Le montant exact de votre avantage fiscal va dépendre de la durée de l’engagement : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Selon le cas, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 %. Le dispositif a été prolongé jusqu’en 2022 pour répondre au mieux aux besoins en termes de logement.
Suivant la loi de finances 2020, les modifications apportées à la loi Pinel portent sur l’éligibilité. Seuls les logements situés dans des immeubles collectifs d’habitation sont désormais éligibles. De ce fait, tout logement individuel acheté à partir du 1er janvier 2021 est exclu du dispositif. Compte tenu des restrictions d’éligibilité et des avantages fiscaux offerts, le profil type de l’investisseur en loi Pinel se présente comme suit :
- Propriétaire de résidence principale âgé entre 30 et 50 ans
- Primo-investisseur avec une bonne capacité d’endettement
- Investisseur ayant pour but le financement de la retraite ou la protection des proches.
En investissant dans un logement Pinel, l’objectif est d’accroître votre patrimoine immobilier en vous servant du levier de l’impôt. Autrement dit, il s’agit plutôt de réduction fiscale que de défiscalisation. Cependant, le dispositif a le mérite d’être adaptable à diverses situations pour convenir à des besoins patrimoniaux variés.
Pour quelles raisons le dispositif Pinel a-t-il été instauré ?
En tant que niche fiscale, la loi Pinel a été mise en place pour flécher les investissements et dépenses vers les logements, un secteur où des zones du pays se trouvent en situation de tension immobilière. Outre cet aspect, ce dispositif poursuit plusieurs objectifs.
Dimension sociétale et environnementale
À l’instar de toute règlementation en matière de construction, la loi Pinel a été votée dans le but de pousser les investisseurs privés à acquérir un logement neuf. D’une part, cela contribue à rajeunir le parc immobilier national et améliorer sa performance énergétique. À l’heure où les préoccupations environnementales tiennent une place prépondérante, la réduction de la consommation d’énergie et de l’émission de gaz à effet de serre est une priorité.
D’autre part, avec le plafonnement des loyers, cela favorise la location intermédiaire aux ménages qui n’ont pas accès à un logement social. Ce qui soutient par la même occasion la construction de logements dans les zones tendues. En somme, les locataires « modestes » bénéficient d’une aide à l’accès au logement, tandis que le parc immobilier est rajeuni et plus respectueux de l’environnement.
Des rentrées bénéfiques pour les collectivités locales et l’État
Contrairement aux idées reçues, les mécanismes de réduction d’impôts ne tuent pas le modèle social en raison d’éventuels manques à gagner. Ils sont même générateurs de recettes fiscales. En France, près de la moitié des recettes fiscales est constituée de la taxe sur la valeur ajoutée, communément appelée TVA. En d’autres termes, la production de TVA représente un enjeu fiscal majeur.
En ce qui concerne le secteur de l’immobilier, l’acquisition de logement neuf est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée. Il revient à l’acheteur de s’en acquitter. En incitant les investisseurs privés à acheter dans le neuf, les collectivités locales et l’État enregistrent plus de rentrées d’argent, nécessaires à leur bon fonctionnement. Comme le gouvernement n’est pas philanthrope, il attend toujours des retombées fiscales avec les dispositifs de réduction d’impôts.
Les conditions à remplir pour bénéficier de la loi Pinel
Pour pouvoir profiter des avantages fiscaux proposés par la loi Pinel, il faut remplir plusieurs critères. Ils portent essentiellement sur les caractéristiques du bien immobilier et son prix.
Logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA)
Dans le cadre de la loi Pinel, un logement qui n’a jamais été habité est considéré comme un logement neuf. Toutefois, vous êtes dans l’obligation de trouver un locataire et de signer le premier contrat de bail dans les 12 mois qui suivent la livraison de votre bien immobilier ou de son acquisition. Au-delà de ce délai, l’éligibilité de votre logement est retirée.
Achèvement dans les 30 mois après le début des travaux
Tout bien immobilier destiné à la location Pinel doit être achevé dans les 30 mois après la déclaration d’ouverture du chantier. Dans le cas d’une acquisition en l’état futur d’achèvement, vous devez vous assurer que la livraison du bien immobilier s’effectue dans les 30 mois après le début des travaux. Ce délai dépassé, son éligibilité est retirée.
Prix d’achat inférieur ou égal à 300 000 euros
Pour être éligible au dispositif Pinel, il est impératif que le coût d’acquisition de votre bien immobilier ne dépasse pas les 300 000 euros et 5 500 euros le mètre carré. Dans le cas où le prix est supérieur à ce plafond, l’administration fiscale n’applique la réduction d’impôts qu’à hauteur des 300 000 euros.
Nombre d’investissements limité à deux par an
La loi Pinel ne vous autorise à inscrire que deux nouveaux logements par an. Outre cette limitation du nombre des investissements, le coût total de vos deux biens immobiliers ne doit pas dépasser le plafond de 300 000 euros.
Respect des nouvelles normes environnementales en vigueur
Le dispositif Pinel impose le respect des nouvelles normes environnementales en vigueur ou du label basse consommation. Plus précisément, le logement que vous avez acquis doit respecter la norme RT 2012, la norme RE 2020 ou le label écologique BBC 2015. Si votre bien immobilier ne remplit pas les critères de performance énergétique indiqués, vous ne pouvez pas prétendre à la réduction fiscale.
Les avantages du dispositif Pinel
La loi de défiscalisation immobilière Pinel a pour premier avantage la baisse d’impôts. Elle permet de réduire vos impôts jusqu’à 6 000 euros chaque année. Le montant dont vous pouvez bénéficier varie en fonction de la durée d’engagement choisie.
- Engagement de 6 ans à un taux de 12 % : réduction d’impôts de 6 000 euros par an au maximum
- Engagement de 9 ans à un taux de 18 % : réduction d’impôts de 6 000 euros par an au maximum
- Engagement de 12 ans à un taux de 21 % : réduction d’impôts de 5 250 euros par an au maximum.
Pour information, le montant de la réduction octroyée par le dispositif Pinel est directement déduit de votre impôt et non pas des revenus à déclarer. Ce qui peut permettre une baisse sensible. En cas de diminution conséquente, il est même possible d’arriver à une imposition nulle. Par ailleurs, la loi Pinel offre d’autres avantages. D’abord, elle vous donne l’opportunité de devenir propriétaire sans apport personnel. En effet, le prêt immobilier pour financer l’acquisition de votre logement va être remboursé par l’effort d’épargne, les revenus de location et les avantages fiscaux.
Puis, le dispositif facilite la constitution d’un patrimoine solide et durable dans le temps. Celui-ci va encore prendre de la valeur au fil des années. De ce fait, vous pouvez aussi préparer votre retraite avec sérénité. Une fois la période d’engagement écoulée, vous disposez de votre bien immobilier comme bon vous semble : continuer la mise en location, utiliser le logement comme résidence ou le vendre pour réaliser une belle plus-value. Enfin, ce dispositif vous aide à protéger votre famille. Vous avez la possibilité de le louer à vos grands-parents, vos parents, vos enfants ou vos petits-enfants.
Quelles sont les zones concernées par la loi Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif d’économies d’impôts qui concerne les villes en situation de tension immobilière. À l’origine, elle a repris le fonctionnement en zones A, B et C de la loi Robien, mais compte aujourd’hui 5 grandes zones.
Zone A Bis
La zone A Bis regroupe toutes les villes présentant un fort besoin en logement neuf et où le marché de l’immobilier est très tendu. Elle correspond essentiellement à Paris, la petite couronne et aux Hauts-de-Seine. En font également partie les villes les plus prisées des Yvelines, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.
Zones A et B1
Les deux zones A et B1 affichent un déficit de logements par rapport à l’évolution démographique et la demande. La première concerne l’Île-de-France et quelques grandes métropoles que sont Marseille, Montpellier, Lille et Lyon, ainsi que certaines villes de la Côte d’Azur et sur la frontière franco-suisse. Quant à la zone B1, elle rassemble les autres grandes métropoles comme Toulouse, Nantes, Rennes, Strasbourg et Bordeaux, ainsi que les villes limitrophes de la zone A.
Zones B2 et C
Les zones B2 et C ont été exclues du dispositif à la suite de la réforme de la loi Pinel en 2017. Le but est de se concentrer sur les trois précédentes zones (À Bis, A et B1) où l’offre n’arrive pas à combler la forte demande de logements. La première correspond à la zone dite « détendue », tandis que la dernière regroupe le reste du territoire non éligible. En général, ce sont des villes de moins de 50 000 habitants et des communes rurales où la pression démographique est faible.
Loyer et plafond de ressources en loi Pinel : les conditions
Pour que votre logement soit éligible au dispositif Pinel, vous devez observer les plafonds de loyers. Ils varient en fonction de la zone où votre bien immobilier se trouve. Pour garantir la rentabilité de votre investissement, vous devez en tenir compte avant votre achat. De la même façon, pour qu’un locataire puisse accéder à un logement Pinel, il doit respecter les plafonds de ressources. Vous êtes en droit de lui demander certains justificatifs nécessaires conformément au décret y afférent datant de 2015. Depuis début 2020, les plafonds de loyers pour les trois zones en situation de tension sont respectivement de :
- 17,43 euros par mètre carré pour la zone A Bis
- 12,95 euros par mètre carré pour la zone A
- 10,44 euros par mètre carré pour la zone B1.
Concernant les plafonds de ressources des locataires, ils dépendent aussi du zonage Pinel. Seul ou en couple avec personne à charge, ils sont fixés comme suit :
- 75 361 euros par an pour la zone A Bis
- 69 105 euros par an pour la zone A
- 50 349 euros par an pour la zone B1.
Cette régulation des ressources perçues a été définie pour prévenir toute occupation d’un logement Pinel par un locataire ayant la capacité de se trouver facilement un logement décent. En tant que propriétaire bailleur, vous vous basez sur les revenus fiscaux de référence de l’exercice N-2 ou ceux de l’exercice N-1 si ces derniers sont plus avantageux. Il est crucial que le montant de ses ressources ne dépasse pas les plafonds indiqués par la règlementation.
Loi Pinel : investir directement ou par l’intermédiaire d’une SCPI ?
Comme tout investissement immobilier, investir dans un logement Pinel implique inévitablement des contraintes comme la gestion du bien, les travaux d’entretien ou encore le recouvrement du loyer. Si vous ne souhaitez pas vous embarrasser avec ces différentes tâches, il existe une alternative : investir dans une SCPI ou société civile de placement immobilier soumise à la loi Pinel. Acheter des parts de SCPI vous permet également d’investir dans le secteur de l’immobilier, mais de façon plus souple par rapport à un investissement direct. Vous vous délestez des travaux d’entretien et de rénovation, de la gestion du bien immobilier, etc.
En revanche, certaines contraintes demeurent les mêmes pour ne citer que la durée d’engagement. Elle doit être au minimum de 9 ans. Dans le cas d’une SCPI fiscale, la durée de conservation minimale des parts est de 16 ans. Pour cause, la société de gestion elle-même doit s’engager pour une durée de location de 9 ans. Le choix entre un investissement Pinel direct et un investissement Pinel via une SCPI va donc dépendre de quelques critères :
- Horizon de placement
- Budget alloué à l’investissement
- Temps accordé à la recherche du bien immobilier
- Temps disponible pour la gestion du bien immobilier…
Quels sont les pièges à éviter ?
Si les avantages de la loi Pinel sont avérés, ce dispositif d’économies d’impôts a aussi ses limites. Il est vivement recommandé de vous y attarder avant la concrétisation de votre projet et l’acquisition d’un bien immobilier.
En premier lieu, la réduction d’impôts entre dans le plafond des niches fiscales de 10 000 euros. Ensuite, si celle-ci est supérieure au montant de l’impôt dû, le report du solde pour l’exercice à venir n’est pas autorisé. De même, il est conseillé de ne pas se fier aux calculs parfois trop optimistes, voire irréalistes, de certains promoteurs immobiliers pour vous inciter à acquérir tel ou tel logement. Vous allez rapidement être déçu.
Lorsque vous effectuez une simulation de la fiscalité de vos revenus immobiliers, il est important de vérifier avec une grande attention tout ce qui y figure. Beaucoup d’éléments sont souvent négligés. Il en est de même des frais de portage dans le cadre d’une opération en VEFA et de la taxation de la plus-value en cas de revente du bien immobilier. Enfin, vous ne devez pas perdre de vue les diverses charges qu’un propriétaire immobilier doit payer au lieu de vous focaliser sur les loyers et les avantages fiscaux. Parmi ces charges figurent entre autres la taxe foncière, les frais d’entretien, les frais de relocation entre deux baux ou encore la vacance locative.
