Acheter un bien immobilier se fait le plus souvent après un coup de cœur. Pourtant, si l’appartement ou la maison a pu vous plaire, cela peut être également le cas pour d’autres visiteurs. Est-il possible de prendre le risque de perdre la maison de ses rêves ? Non. Et c’est justement pour ce type de situation qu’a été inventée l’offre d’achat.
Faire une offre d’achat, cela veut dire quoi ?
Certaines régions françaises sont plus tendues au niveau immobilier. Cela signifie qu’il y a plus de demandes de personnes souhaitant acheter, que de biens mis en vente. Quand on effectue une visite et que le bien a du potentiel, il est impératif d’être réactif. On peut aussi visiter un bien qui correspond totalement à ce que l’on recherche, en termes de critères (situation géographique, superficie, nombre de chambres, présence d’un jardin, garage etc…).
En faisant une offre d’achat au vendeur, vous stipulez votre intérêt pour le bien, afin de le « réserver ». Le vendeur, suite à la lecture de l’offre d’achat, évalue si la candidature de l’acquéreur est sérieuse et s’ils peuvent, tous les deux, convenir d’un prix qui les satisfasse. Si aucune issue favorable n’est trouvée sur ce point ou si l’offre d’achat ne convainc pas le vendeur, le bien est remis sur le marché, pour de nouvelles visites.
Proposition d’achat : comment la formuler ?
Se contenter de dire oralement au vendeur que le bien est à votre goût n’est pas suffisant. Une offre d’achat se fait généralement par écrit et doit mentionner certains éléments bien précis, pour que le propriétaire du bien puisse juger du sérieux de la requête.
Bien entendu, pour que le vendeur puisse donner suite à l’offre d’achat, il est impératif de mentionner votre identité et vos coordonnées, ainsi que la description du bien et son adresse complète. Dans la description, il peut être utile de reprendre les éléments qui ont été mis dans l’annonce, le plus souvent. Cela peut concerner le nombre de mètres carrés (loi Carrez). Ainsi, si vous vous rendez compte au final, après une étude plus approfondie de l’habitation, qu’elle ne correspond pas réellement à ce qui a été écrit, ce document peut servir à vous protéger.
L’importance du juste prix
Afin de convaincre le vendeur, il est important de se renseigner en amont sur les prix pratiqués pour un bien équivalent, afin de faire une proposition honnête, quand on espère négocier le prix du bien (Vous pouvez demander au vendeur si une estimation de la maison ou de l’appartement a été faite). Mais si on ne veut absolument pas qu’il soit vendu à une autre personne, on peut accepter d’ores et déjà le prix auquel il a été mis en vente. Si c’est le cas, il est utile de le spécifier, ce qui ne peut que plaire à un propriétaire. Ce dernier espère toujours vendre son bien au prix demandé.
En plus du prix proposé, l’offre d’achat doit mentionner les conditions de financement (prêt immobilier que vous envisagez de réaliser sur un nombre donné d’années, achat en cash…), ainsi que les conditions suspensives, au même titre que le compromis de vente. En effet, vi nous n’obtenez pas votre prêt immobilier, vous ne serez pas en mesure d’acheter le bien convoité, aussi, cette mention doit être inscrite dans la promesse d’achat.
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Promesse unilatérale d’achat : les pièces annexes pour marquer des points
Ce document pourrait déjà sembler complet. Pourtant, pour se démarquer des autres personnes qui seraient, elles aussi, intéressées par le bien immobilier, mieux vaut être exhaustif dans votre promesse unilatérale d’achat. Pour convaincre le vendeur que vous allez pouvoir obtenir le financement pour acheter la maison ou l’appartement convoité, vous pouvez joindre la simulation de prêt immobilier que vous avez réalisée sur Internet ou avec votre banquier.
Le vendeur pourra voir, noir sur blanc si vos ressources et votre taux d’endettement, vous permettent de prétendre à un crédit immobilier. Au regard, du prix demandé (ou auquel vous souhaitez acheter le bien), il peut être utile d’ajouter le montant des frais de notaire. Plus ce document est complet et surtout atteste de la faisabilité financière du projet d’achat, plus vous avez des chances de convaincre.
Prouver sa motivation
Même s’il ne s’agit pas d’une offre d’emploi, vous pouvez écrire une lettre de motivation. Quand une personne met en vente un bien, il ne faut pas oublier qu’elle y a peut-être passé des années. Il y a toujours une partie émotionnelle dans l’acte de vendre, même quand il s’agit de le faire, lors d’une succession. Ecrire à quel point vous avez été séduit(e) par l’atmosphère dans les pièces, l’entretien du jardin etc… peut faire pencher la balance en votre faveur. Un propriétaire sera toujours rassuré ; au-delà du financement ; de savoir que sa maison est appréciée et sera bien entretenue.
L’accompagnement par un courtier en crédit immobilier représente désormais une part non négligeable des achats immobiliers. Avoir une lettre de confort, remplie par ce professionnel, disant que le projet est faisable, au niveau financier ne peut être qu’un plus, si les autres visiteurs ont des propositions plus approximatives. Si l’achat se fait sans courtier, ce document n’apparait bien sûr pas.
A qui faut-il remettre l’offre d’achat et par quel biais ?
La vente d’un bien immobilier et ses visites peuvent être effectuées en présence du propriétaire. A moins que ce dernier ait mandaté une agence immobilière pour gérer la vente. Quand cela est possible, le fait d’envoyer directement l’offre d’achat au propriétaire est un plus. Mais de plus en plus de ventes étant déléguées à des personnes tierces, il faudra stipuler que votre offre d’achat s’adresse au propriétaire par l’intermédiaire de l’agent immobilier. Citer son nom et celui de l’agence fait du document quelque chose de plus formel ; ce qui prouve le sérieux de la demande.
Afin de maximiser vos chances, cette remise en main propre de l’offre d’achat doit être doublée du même contenu, dans un envoi par email. Aucune chance, ainsi que l’agent immobilier n’égare vos documents ou que le propriétaire n’ait pas connaissance de votre offre. Pensez à soigner l’objet de votre mail (référence du bien immobilier, par exemple).
Offre d’achat : quelles conséquences ?
Le vendeur a entre 5 et 10 jours pour étudier votre offre d’achat. L’adage « qui ne dit mot consent » n’est pas valable dans cette situation. Car si vous n’avez pas de réponse du propriétaire pendant ce laps de temps, c’est que votre offre ne l’a pas intéressé. Attention, ce délai n’est donné qu’à titre indicatif, car il n’existe pas, légalement parlant de véritable délai pour donner une réponse.
Sachant qu’en général, un propriétaire veut vendre le plus rapidement possible son bien, il se hâtera de répondre si votre proposition lui semble correcte. Dans ce cas, le fait d’accepter votre proposition vous engage tous les deux, surtout si le vendeur contresigne l’offre d’achat que vous lui avez pu lui envoyer. Au niveau du prix proposé, le vendeur peut accepter votre offre (si vous avez tenté de négocier le prix à la baisse ou accepté le prix initial).
S’il la refuse, il peut tenter de faire ce que l’on appelle une contre-proposition ; ce qui consiste à trouver un compromis entre ce que vous avez proposé et ce qu’il souhaiterait obtenir. A vous de juger si votre situation financière (et le bien) justifient ce prix.
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Offre d’achat et promesse d’achat : quelles différences ?
Même après un vrai coup de cœur, il est toujours possible de s’apercevoir, lors d’une seconde visite, que l’habitation a besoin de travaux ou que les pièces ne sont pas si bien agencées que cela. Le fait de visiter le bien à un autre moment de la journée peut être l’occasion de constater des nuisances sonores, par exemple. Etes-vous condamné(e) à cause de votre offre d’achat à acheter malgré tout cette maison ou cet appartement ?
L’offre d’achat ne présente pas le même caractère officiel que la promesse d’achat. Même si un compromis de vente a été signé, vous avez 10 jours pour vous rétracter. N’hésitez pas à multiplier les visites et à vous promener dans le quartier, pour voir votre futur environnement. Cela confirmera (ou infirmera) votre coup de cœur.
