Comment se calcule une plus-value immobilière ?
Une plus-value se calcule sur le potentiel d’un logement, en fonction de nombreux critères. Avant de penser à vendre, il est impératif de faire réaliser une estimation de sa maison ou appartement. Les frais qui sont liés étant entièrement à votre charge, il est important de bien choisir son interlocuteur pour les minimiser, mais aussi pour avoir un avis impartial. Un agent ou un courtier immobilier peut se charger de l’évaluation de votre bien.
La législation sur les plus-values immobilières a beaucoup évolué depuis 2011 environ, concernant le taux d’imposition mais aussi les abattements dont il est possible de bénéficier. Nous reviendrons sur ce dernier point plus avant dans ce guide. Le calcul de la plus-value se fait en tenant compte de certains frais inhérents à la vente, à savoir par exemple ceux que demandera l’agence, si vous souhaitez passer par ce biais. Le montant demandé sera, bien évidemment, à défalquer.
Il est également obligatoire de procéder à ce que l’on appelle un diagnostic immobilier. Ce document très complet est à remettre au futur acquéreur afin qu’il ait bien conscience des caractéristiques de sa nouvelle habitation ; dont le fameux DPE qui sera bientôt revisité et plus objectif. Dès juillet 2021 en effet, le diagnostic énergétique se basera sur des critères propres à l’habitation et sa construction, plutôt que sur les habitudes de consommation des occupants vendeurs.
Cela permettra, pour un acquéreur, d’avoir une vision plus juste du bien qu’il s’apprête à acheter pour voir si le prix de vente est trop élevé ou correct. Si par exemple, le DPE dévoile de gros soucis d’isolation, l’acheteur potentiel peut demander à faire réviser à la baisse le prix de vente, pour tenir compte des travaux qu’il va devoir entreprendre pour gagner en confort thermique et réduire ses futures factures énergétiques.
Simulateur plus-value immobilière
Une fois ces frais enlevés, si vous vendez le bien plus cher que le prix que vous avez mis pour l’acheter, vous réalisez une plus-value. C’est notamment possible si vous avez procédé à des travaux (isolation, création d’une extension ou d’une véranda, ajout d’une piscine…) ou si vous habitez dans une région où la demande excède l’offre en matière d’immobilier. La plus-value brute lors de la revente d’un bien immobilier correspond à la différence entre son prix de revente et son prix d’acquisition. Elle ne tient pas compte des divers abattements.
Appartements, résidence principale ou secondaire : quels sont les biens imposés ?
En 2021, on parle d’imposition sur la plus-value sur les résidences secondaires. Cela veut dire que si vous décidez de vendre votre résidence principale et que le prix obtenu est beaucoup plus important que celui que vous avez déboursé, il y a quelques années, vous ne serez pas tenu de payer un quelconque impôt sur la plus-value réalisée. Par contre, si vous possédez une autre maison, un appartement ou autre bien immobilier (investissement locatif, terrain…) qui est donc considéré comme une résidence secondaire, vous devrez payer un impôt. En fonction de sa date d’acquisition ; comme précisé dans le paragraphe suivant ; vous bénéficiez peut-être d’un abattement.
Nota bene : Même si vous n’êtes pas imposable, vous serez tenu de payer cet impôt lors d’une vente. C’est le notaire qui se charge de le prélever, le jour même de la rédaction de l’acte de vente officiel. Il est donc important de prendre cela en considération. Aucun délai de paiement ne peut être accordé.
Réduire l’imposition en cas de plus-value immobilière
Il existe en France un système d’abattement qui est corrélé avec le nombre d’années de détention du bien. Cela suppose que plus vous conservez votre résidence secondaire, avant de songer à la vendre, moins vous serez taxé au niveau de la plus-value que vous allez réaliser sur la vente. Attention : l’administration fiscale parle d’année pleine de détention. Cela sous-tend qu’un titre de propriété datant par exemple du 1er avril 2021 ne prend un an qu’à partir du 2 avril 2022.
La plus value nette correspond à la plus value brute (détaillée plus haut) moins l’abattement dont vous pouvez prétendre. Dans un premier temps, il faut comprendre la fiscalité liée à la détention d’une ou plusieurs résidences secondaires. Elle se décompose en l’impôt sur le revenu, qui consiste en 19% et la part de CSG et CRDS (prélèvements sociaux) à hauteur de 17.2% en 2021. Ainsi, un bien que l’on souhaiterait revendre moins de 5 ans après son acquisition ne permettrait de bénéficier d’aucun abattement.
Taux d’imposition dégressif
Depuis 2012, vous bénéficiez d’un abattement pour l’impôt sur le revenu selon la durée de détention du bien. Vous obtenez ainsi 6% d’abattement par année de détention au-delà de la 5e année et 4% pour la 22e année de détention. Voici le récapitulatif des abattements dans le tableau ci-après :
| Durée de détention | Abattement |
|---|---|
| Entre 0 et 5 ans | 0% |
| 6 ans | 6% |
| 7ans | 12% |
| 8 ans | 18% |
| 9 ans | 24% |
| 10 ans | 30% |
| 11 ans | 36% |
| 12 ans | 42% |
| 13 ans | 48% |
| 14 ans | 54% |
| 15 ans | 60% |
| 16 ans | 66% |
| 17 ans | 72% |
| 18 ans | 78% |
| 19 ans | 84% |
| 20 ans | 90% |
| 21 ans | 96% |
| 22 ans | 100% |
Chaque année, à partir des 5 ans et plus, le taux est dégressif. Par exemple, pour reprendre le même exemple, si vous souhaitez revendre un bien acquis aujourd’hui dans 10 ans (sous couvert que les taux n’aient pas évolué, bien entendu), vous aurez un abattement de 30% sur les 19% de l’impôt pur et 8.25% sur les 17.2% des prélèvements sociaux.
Il faut attendre une détention de 22 ans pour avoir un abattement de 100 % sur l’impôt à 19%. Par contre, vous êtes toujours redevable des prélèvements sociaux, même si le pourcentage baisse, avec 28% d’abattement sur les 17.2% Si vous ne voulez pas payer de taxe pour la revente de votre bien et avoir donc un abattement de 100% sur la totalité de l’impôt, vous devrez attendre 30 ans, au minimum, avant de mettre cette maison ou cet appartement sur le marché.
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Plus-value de plus de 50 000 euros : en quoi consiste la surtaxe ?
Certains biens immobiliers, avec les années, en fonction de la demande ou de la situation géographique prennent beaucoup de valeur. Il n’est pas rare, parfois, de pouvoir réaliser une plus-value de plus de 50 000 euros. Pourtant, attention à la surtaxe, avant de vous réjouir de cette rentrée d’argent.
Depuis 2013, le gouvernement a souhaité augmenter le taux de l’impôt sur les plus-values importantes. Ce dernier varie en fonction de la somme attendue et fluctue entre 0 et 6% qui viennent s’ajouter aux deux barèmes précédemment cités. Enfin, si vous êtes l’heureux propriétaire d’une résidence secondaire qui vous rapporte une plus-value de 250 000 euros, vous pouvez vous attendre à une taxe de 25% ; ce pourcentage ne prenant pas en compte les prélèvements sociaux.
Les cas d’exonération d’impôts
Les cessions immobilières qui échappent à l’imposition sur les plus-values sont définies les paragraphes II et III de l’article 150 U du CGI. On y retrouve par exemple (et soumis à conditions):
- La cession d’une résidence principale ;
- L’échange d’un bien immobilier via des opérations de remembrement immobilier ;
- La vente d’un bien immobilier situé sur le territoire français par des non-résidents ;
- La vente d’un bien par des personnes invalides ou retraités avec des revenus modestes ;
- La cession d’un bien dans le but de les transformer (ou achever) en logements sociaux ;
- La vente de biens immobiliers dont le prix de vente est inférieur ou égal à 30 000 euros (15 000 euros pour une personne seule) ;
- etc…
