Qu’est-ce qu’un PTZ et ses conditions ?
Initié par le gouvernement, le PTZ est une aide pour favoriser l’accès à la propriété. Elle s’adresse aux primo accédants aux revenus modestes, qui souhaitent acquérir leur résidence principale. Le Prêt à Taux Zéro, comme son nom l’indique est un prêt qui n’est pas soumis à intérêt ; c’est pour cela qu’on parle d’un prêt gratuit. Autre atout de ce dispositif financier, le différé ; soit une période pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse pas cette partie de son crédit immobilier.
Quel type de bien peut être financé ?
Le gouvernement souhaite, notamment pour l’emploi et la transition énergétique, favoriser la construction neuve. Pour cela, il a mis en place des dispositifs défiscalisants pour acheter des appartements neufs (loi Pinel, par exemple), ou des maisons individuelles. Un PTZ peut être demandé pour le financement d’un tel bien, mais aussi le terrain de construction du futur logement, ainsi que le parking ou encore le garage.
Tout le monde n’aime pourtant pas les constructions neuves et les personnes souhaitant acheter dans l’ancien existeront toujours. Même si le PTZ peut être proposé, il est plus restrictif. Par exemple, toutes les zones géographiques ne sont pas concernées ; hormis les zones B2 et C. Il est primordial pour avoir un accord que des travaux soient à réaliser et que leur montant soit à minima de 25% du coût total.
Les travaux imputables au PTZ ne sont pas cumulables avec les aides de rénovation énergétique prévues également par l’Etat. Ainsi, par exemple, pour un bien qui serait acheté 300 000 euros, il faudrait que le montant des travaux soit équivalent à 100 000 euros pour que la demande de PTZ soit acceptée (si les autres conditions sont remplies, bien entendu).
Enfin, le troisième type d’habitation concerné par la possibilité d’un PTZ est le logement social. Il faut pourtant y avoir habité pendant au moins deux ans (ou un ascendant, descendant ou conjoint) pour en faire la demande.
Situation géographique : une des conditions d’octroi du Prêt à Taux Zéro
Dans certaines régions de France, le nombre de demandes de biens immobiliers est plus important que celui des offres. On dit de ces zones qu’elles sont tendues ; ce qui amène les propriétaires à demander des prix très importants pour les logements qu’ils mettent en vente. Pour régler le problème, le gouvernement a classé les villes de France, faisant la distinction entre celles où la demande est donc très forte (zone A bis), et celles où elle l’est moins ou pas. Dans ce cas, on parle de zone C. Dans la zone C, l’aide octroyée dans le cadre du PTZ est moins importante.
Ainsi, une maison ou un appartement neuf acheté en zone A, A bis ou B 1 permettrait d’avoir un PTZ à hauteur de 40% du coût total. On descend à 20% pour un même bien neuf qui se situerait en zone B2 ou C. Pour ces mêmes zones, un achat dans l’ancien permet d’avoir un PTZ de 40% (avec 25% du montant en travaux au minimum). Le logement social, quelle que soit la zone, ne permet d’obtenir que 10% du montant du financement total en PTZ.
Le gouvernement tient à jour la liste des communes concernées, par département. Si une ville ne se situe pas dans les Zones A, A bis, B1 ou encore B2, c’est qu’elle est considérée automatiquement comme faisant partie de la zone C. Quelle que soit la région de France, il est possible d’obtenir un PTZ même si donc la somme octroyée peut être moins importante. Il faut pourtant que les autres conditions soient réunies pour que la banque donne son accord.
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Simulateur PTZ : un outil pratique !
Il peut être compliqué de trouver le montant accordé pour un PTZ, sachant tous les critères qui entrent en ligne de compte. Heureusement, si vous avez peur de faire des erreurs, il est possible de trouver sur Internet des outils (calculateurs ou calculettes ; selon les sites) qui prennent en compte la zone géographique, les plafonds de ressources et la composition familiale, pour obtenir la faisabilité d’une telle demande. Si celle-ci est avérée, l’outil donne alors une bonne estimation de ce à quoi vous pourriez prétendre si le bien est neuf ou ancien.
Calculer le PTZ en fonction de son projet immobilier
Outre la zone géographique, d’autres facteurs entrent en ligne de compte pour étudier la faisabilité de mise en place du PTZ.
La composition familiale
Plus il y a de membres au foyer et plus le montant accordé pour le PTZ ; en fonction de la zone auquel il est corrélé ; est important. Mais il fallait pourtant plafonner les coûts totaux d’acquisition. Ainsi, pour une personne seule, achetant un bien neuf dans la zone A bis et A, le plafond maximal pris en compte ne pourrait pas excéder 150 000 euros alors qu’il serait de 100 000 euros dans la zone C.
Une famille de 5 personnes et plus, dans la zone A bis et A est plafonnée dans le cadre du PTZ à 345 000 euros, mais seulement 230 000 euros pour la zone C. Cela ne signifie pas qu’elles ne peuvent pas obtenir plus. Cela relève de leur capacité d’emprunt mais il s’agit du plafonnement à partir duquel la banque fera ses calculs pour estimer le PTZ, en fonction des autres facteurs, dont celui des ressources.
Plafonds de ressources
Comme dit en préambule, le PTZ s’adresse aux foyers dont le niveau de ressources ne dépasse pas, annuellement, un certain montant. Ce dernier dépend du nombre de personnes au foyer mais aussi de la zone géographique d’habitation. Pour bénéficier du PTZ, une personne seule, voulant acheter en zone A ne doit pas gagner plus que 37 000 euros annuels ; ces revenus descendant à 24 000 euros, pour la même composition familiale, dans la zone C.
Dans la zone A, une famille de 4 personnes ne doit pas avoir plus de 74 000 euros annuels, cette somme baissant à 48 000 euros pour la zone C. Pour établir ce plafond, le gouvernement se base tout simplement sur le revenu fiscal de référence. Alors que l’on prenait auparavant les ressources N-2, le Prélèvement à la Source (PAS) a changé la manière de calculer. On prendra les 12 derniers mois.
Ainsi, une demande de PTZ faite en janvier 2022 se basera sur l’année 2021 écoulée, sauf si vous avez signalé un changement notable qui changerait votre imposition (à la baisse ou à la hausse). Le PAS n’est qu’une estimation fiscale et peut donc être soumis à rectification en votre faveur ou non. Plus de détails sur le site du gouvernement Impots.gouv.fr.
Comment se rembourse le Prêt à Taux Zéro ?
Le PTZ est couplé avec un prêt immobilier classique qu’il se contente de compléter. Pour les souscripteurs, c’est une chance car ils ne paient pas d’intérêt sur la somme allouée dans le cadre du PTZ. Pendant une certaine durée (différé), le contractant du prêt ne rembourse pas la partie du Prêt à Taux Zéro.
En fonction des ressources, ce différé peut être de 5, 10 voire même 15 ans. Au bout de ce laps de temps, il est impératif de rembourser le PTZ, toujours en fonction de ses revenus. Les personnes ayant des meilleures ressources devront rembourser pendant une période plus courte, alors que celles aux revenus les plus modestes auront 15 ans au maximum pour rembourser la somme qui leur a été prêtée, gratuitement, par la banque.
Pour ne pas avoir de problème de budget, il peut sembler judicieux d’anticiper ce qui peut arriver dans 10 ou 15 ans. Le lissage du prêt est alors une excellente solution si le banquier est d’accord. Quand viendra le moment de rembourser le PTZ, diminuer le montant des mensualités du prêt classique (dont le remboursement aura normalement bien avancé), permettra de faire face à celles du PTZ plus sereinement.
Trouver le bon crédit immobilier pour l’associer au PTZ
Il est impossible de financer intégralement un bien immobilier avec un PTZ, il ne peut que compléter un crédit immobilier classique dont il ne peut représenter que la moitié au maximum. L’avantage majeur du PTZ est bien entendu qu’il soit accordé sans intérêts. Mais cela ne sera pas le cas pour le prêt traditionnel qui va l’accompagner.
Si le contractant du prêt n’est pas vigilant, en choisissant la meilleure banque, la gratuité du Prêt à Taux Zéro n’aura plus autant de bénéfice. Il risque de se retrouver avec des mensualités lourdes et surtout un remboursement très long et plus cher que prévu. Chaque banque est libre de déterminer le taux des intérêts qu’elle compte demander pour un crédit alloué. Il est donc primordial d’effectuer un comparatif, entre les différents établissements bancaires, pour trouver celui qui propose, au moment de la demande, le taux le plus bas.
Des comparateurs en ligne peuvent être de bonnes solutions, mais il est également possible de se faire accompagner dans tout ce travail de recherche par un courtier en crédit immobilier. Ce dernier peut se révéler utile également pour trouver la meilleure assurance emprunteur, si l’on ne veut pas opter pour la proposition faite par la banque. Cette garantie est non seulement demandée pour la somme du prêt classique, mais aussi sur la partie du PTZ.
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Quels sont les frais associés ou non au PTZ ?
Si nous avons déjà évoqué dans ce guide le fait que le PTZ est souvent considéré à juste titre comme un crédit gratuit, il a aussi un autre point fort : celui de ne générer aucun frais de dossier, aucun frais d’expertise ou encore de frais intercalaires et ce malgré la période de différé entre les deux prêts. Par contre, impossible de passer outre l’assurance emprunteur, comme dit plus haut, mais aussi les frais de notaire.
Ces derniers ne sont pas identiques selon que l’on choisit une construction neuve ou une habitation ancienne. Dans le cas du neuf, les frais notariés sont moins onéreux (autour de 3 à 4%), alors qu’ils avoisinent les 8% dans l’ancien.
FAQ sur le Prêt à Taux Zéro
Peut-on mettre un bien financé partiellement par un PTZ en location ?
L’investissement locatif a le vent en poupe. Pourtant, il n’est pas possible de bénéficier du PTZ pour acheter un bien que l’on souhaite mettre en location. Ce dispositif a pour but d’augmenter la faisabilité d’un projet d’accession à la propriété quand les ressources sont modestes. Néanmoins toute règle a ses exceptions et celle-ci trouve sa limite en fonction de situations particulières comme le fait de rompre un PACS, de divorcer ou encore de devoir effectuer un trajet supérieur à 1h30 pour son travail (mobilité). Toutes les possibilités se trouvent ainsi listées sur le site officiel du gouvernement.
Par contre, au bout de 6 ans d’occupation à titre de résidence principale, le délai de prescription est terminé. Le propriétaire peut alors choisir, au bout de ces quelques années, de mettre son bien en location et de faire un autre prêt pour acheter un nouveau bien, si sa situation financière le lui permet.
Est-il possible de transférer un PTZ ou de faire un remboursement anticipé de prêt immobilier ?
Il est d’usage de devoir rembourser le capital restant dû de son PTZ quand on revend son bien avant le terme du prêt. Mais là encore, il existe des exceptions, dont celle de pouvoir transférer son PTZ sur un autre bien immobilier (construction ou achat) si le banquier donne son accord. Enfin, même s’il est préférable de solder par anticipation un prêt classique avec intérêts, un propriétaire peut avoir envie de rembourser plus vite son PTZ.
Cela est possible, même de façon partielle. Mais la banque peut alors se référer au contrat signé (d’où l’importance de bien le lire et le comprendre en amont de la signature). Si cela est indiqué, il peut alors exiger que ce remboursement anticipé concerne au moins 10% du montant accordé pour le PTZ.
