Rendement locatif : en quoi cela consiste ?
A moins d’avoir assez de liquidités pour le payer comptant, un logement doit souvent faire l’objet d’un crédit immobilier. Cela suppose de rembourser des mensualités pendant plusieurs années ; 5 au minimum, avec des intérêts. Il est donc important de voir si le bien que l’on s’apprête à acquérir, pour le mettre en location, peut être intéressant au niveau du placement financier.
Ici, il n’est pas question de sentimentalisme comme cela peut être le cas quand on achète une maison pour y élever ses enfants, mais bien d’une opération financière qui doit s’avérer la plus lucrative possible et non pas consister en un gouffre financier. Quand on regarde le montant que l’on va investir, les frais que le logement va générer, que gagne-t-on, sur une année ? C’est la réponse à cette question qui constitue le rendement locatif ou rentabilité locative.
Investissement immobilier locatif : un placement alternatif
Acheter des actions ou des obligations ; cela tente bon nombre de français. Pourtant, investir en Bourse représente une certaine part de risque. Les marchés sont en constante mouvance et si les gains peuvent être importants, les pertes le sont potentiellement tout autant. Autant il n’est pas possible d’obtenir un crédit pour investir en bourse, autant ça le devient pour acheter un bien immobilier, sous couvert de répondre aux critères d’exigence de la banque. L’investissement locatif rassure un peu les banques, car elles savent que le loyer demandé pour la location va servir pour rembourser les mensualités des prêts.
Calcul du rendement locatif : pour quoi faire ?
Devenir propriétaire ou rester locataire ? Certaines personnes vanteront le fait que l’on possède un bien à soi. Qu’une fois que le bien est remboursé, même une petite retraite alors, peut suffire pour subvenir à ses besoins. D’autres martèleront que la propriété est un fil à la patte et un calcul non judicieux, fiscalement parlant.
Vous l’aurez compris, le calcul du rendement locatif est un excellent moyen de faire son choix. Selon le type de bien que l’on recherche mais aussi la région où l’on réside, quelquefois, le choix se fait de lui-même. Cela est surtout vrai quand on cherche un appartement, car peu de maisons sont mises en location dans le cadre de l’investissement locatif. Elles sont en effet, souvent plus chères à l’achat et les investisseurs préfèrent rester prudents.
Comment calculer la rentabilité locative d’un logement ?
Rendement locatif brut : mode de calcul
Comme dit précédemment, pour calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier que l’on souhaiterait acquérir, il faut prendre certains chiffres et effectuer certaines opérations très simples. Lors de l’acquisition, on paie un bien une certaine somme, à laquelle s’ajoutent d’autres frais comme les frais de notaire ou d’agence (voire les deux). Pour un appartement qui serait vendu 100 000 euros, il faudrait compter par exemple 8 000 euros de frais de notaire pour un bien ancien, ce qui fait un budget total de 108 000 euros.
Si l’appartement peut être loué 500 euros par mois (hors charges), on multiplie ce nombre par 12 (pour les différents mois de l’année), soit 6 000 euros. Pour calculer la rentabilité locative brute, il faut donc prendre le loyer annuel de 6 000 euros, que l’on divise par le prix total d’achat (soit 108 000 euros), puis multiplier le chiffre obtenu par 100, ce qui donne : 6 000/108 000 X 100 = 5,55%
Avant de se réjouir de ce très bon pourcentage, il ne faut pas oublier qu’il ne tient pas compte des frais d’entretien qu’il faudra réaliser sur l’appartement, ni de la fiscalité qui va s’appliquer.
Calcul rentabilité locative : notre simulateur
Investissement locatif : comment calculer son rendement net ?
Si nous parlions auparavant de rendement brut, ce qui intéresse principalement un propriétaire, c’est le rendement net ; donc ce qu’il aura dans sa poche, une fois les frais payés. Quels sont-ils ? Bien sûr, les intérêts d’emprunt suite au crédit immobilier souscrit, ainsi que les assurances de prêt immobilier. Un propriétaire doit payer, tous les ans, une taxe foncière sur tous ses biens, dont celui ou ceux qu’il met en location.
Sauf si le bien se situe dans une zone tendue ; où la demande excède l’offre, il faut prendre en considération la possibilité d’une vacance locative, mais aussi prendre une assurance pour des loyers impayés. La liste peut être encore longue. Plus elle se rapprochera de l’exhaustivité, plus vous aurez une vision de la rentabilité nette…avant imposition.
Ne pas oublier la fiscalité dans le calcul
Prélèvements sociaux, revenus fonciers taxés à l’impôt sur le revenu : l’investissement locatif n’est pas épargné par la fiscalité. En contrepartie, il permet de bénéficier de réductions, voire des crédits d’impôts, selon le bien. Acheter un appartement neuf peut permettre en outre de profiter de dispositifs défiscalisants comme la Loi Pinel, reconduite jusqu’en 2024, mais ce n’est pas le seul qui soit intéressant, même si c’est sans doute le plus connu.
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Améliorer le rendement locatif de ses biens : les solutions
Même si un bien est mis en vente à prix intéressant, cela ne signifie pas pour autant qu’il s’agit d’un bon investissement. Il faut se baser sur d’autres critères. Comme dit plus haut dans ce guide, acheter un appartement ou une maison dans une zone tendue est un bon moyen de limiter le risque de vacance locative. Il y a des villes plus attractives que d’autres et il est préférable de se renseigner en amont à ce sujet.
Négocier au mieux le prix de vente, mais aussi la teneur de son prêt immobilier est toujours possible. Si des travaux sont à faire dans le bien, cela peut être un argument pour obtenir un prix plus bas et tenter d’inclure ces rénovations dans le prêt immobilier, pour profiter d’un taux plus avantageux que celui qui serait proposé pour un crédit à la consommation. Pour trouver la meilleure offre dans ce cadre, solliciter un courtier en crédit immobilier peut s’avérer judicieux.
La fiscalité n’est pas à sous-estimer. Mieux vaut se rapprocher d’un expert-comptable pour lui faire part du projet, afin qu’il estime sa rentabilité, par exemple. Même si son accompagnement représente un coût, il connait les astuces pour optimiser ce type de placement en fonction du bien, mais aussi du profil du propriétaire.
Perdu dans les calculs : comment faire ?
Souhaiter investir dans l’immobilier et avoir des notions comptables sont parfois antinomiques. Il peut être difficile de s’y retrouver quand on voit une occasion et que l’on n’arrive pas à estimer le rendement que l’on peut espérer en tirer. Heureusement, il existe des simulateurs et des calculateurs qui permettent de vous aider à faire la part des choses, assez rapidement (voir notre simulateur en début de guide).
Ces outils quoique pratiques et simples d’utilisation ne se valent pas tous. Il est préférable d’opter pour un outil complet pour avoir une réponse qui sera la plus précise possible. Cela ne vous dispense pas, par la suite, de vouloir avoir l’aval d’un comptable, avant de vous engager.
