Calcul des mensualités de votre prêt immobilier
Simulateur de prêt immobilier : pourquoi l’utiliser ?
Afin de savoir quelle somme peut être mobilisée pour le prêt, il faut établir un calcul. Celui-ci prend en compte ; comme le fera la banque ; le niveau et la provenance des ressources et les charges fixes, notamment. Le fait de défalquer les charges des ressources permet d’établir plusieurs choses. Dans un premier lieu la capacité d’emprunt ; c’est-à-dire la somme qu’il est possible de demander pour acheter un bien, au regard de son salaire.
Mais la somme restante, après avoir enlevé les charges des ressources, (en prenant en compte le reste à vivre) donne aussi l’opportunité de déterminer son taux d’endettement. Il est bon de savoir qu’une législation stricte encadre les crédits. Aucun ne peut vous être accordé, si votre taux d’endettement approche ou dépasse les 33%. Passé ce seuil, on estime que vous mettriez votre santé financière en péril, d’une part, mais aussi que vous seriez dans l’impossibilité de rembourser les différentes traites mensuelles que suppose un crédit immobilier.
Une simulation pour mieux se préparer
Avant de se rendre dans un établissement bancaire, il peut donc être utile, dans un premier temps, d’utiliser un outil gratuit que l’on trouve sur Internet : un simulateur de prêt immobilier en ligne. Dans la réalité des faits, ce sont plusieurs simulateurs qui permettent d’effectuer différents calculs. Simulation de prêt à taux zéro, calcul des frais de notaires inhérents à l’achat immobilier…
Toutes ces simulations vous permettent de vérifier s’il est judicieux de démarcher les banques, ou si vous devez attendre une embellie de votre situation. Attention : quand on utilise un simulateur, il est important de vérifier plusieurs fois qu’on ne commet pas d’erreur en remplissant les différents champs. Il est important de n’oublier aucune charge, sous peine de fausser le calcul et donc la réponse qui va vous être donnée. Pour autant, celle-ci qui consiste dans le meilleur des cas à une réponse de principe ne vaut pas un accord formel. Votre dossier doit être étudié en profondeur. Mais un simulateur vous donne une estimation de votre situation et de vos possibilités en matière de crédit.
Si le fruit de ces simulations est positif et vous laisse penser que votre dossier peut être étudié par un établissement bancaire, un simulateur spécifique peut vous orienter vers la banque qui présente ; au moment de la demande ; le meilleur taux, en fonction de vos attentes, pour votre prêt.
Quels montant et durée de prêt immobilier choisir ?
Pour savoir combien vous pouvez emprunter et estimer la durée de remboursement de votre prêt, vous devez prendre en compte différents critères.
Evaluez vos charges
Le plan de financement de votre dossier de crédit prend en compte vos ressources mensuelles, mais aussi vos charges. Attention, si vous devez bien comptabiliser vos différentes factures (eau, électricité gaz, impôts, assurances…), d’autres charges n’entrent pas dans ce calcul, comme les frais de carburant ou encore le budget que vous allouez à la nourriture. Ces charges, pourtant bien réelles sont à considérer comme le reste à vivre ; c’est-à-dire la somme qu’il vous reste, quand vos autres charges sont enlevées pour pouvoir répondre à d’autres besoins.
Le reste à vivre
Le reste à vivre (le calcul peut varier selon les établissements bancaires) change en fonction de la composition familiale. Quand vous obtenez le chiffre (ressources – charges), vous avez votre capacité d’emprunt et la durée qu’il vous faudrait pour rembourser la somme que vous pourriez emprunter. Vous pouvez, si vous avez un apport initial, l’inclure dans ce calcul. Le chiffre que vous allez obtenir est la valeur du bien que vous êtes susceptible d’acquérir, compte tenu de votre situation financière au moment de la demande.
Quand on souhaite acheter un bien, cela fait souvent suite à la vision d’une maison ou d’un appartement qui présente des caractéristiques que nous attendons. En se renseignant auprès d’un notaire, d’une agence immobilière, il est facile d’obtenir le prix de vente (auquel il faudra ajouter des frais de notaires). Mais est-ce que la somme demandée correspond à ce que l’on peut emprunter ? Vous avez votre réponse, désormais.
Durée de remboursement
Quant à la durée de remboursement, elle peut être envisagée de plusieurs façons. Si tous les voyants sont au vert, concernant votre crédit, vous pouvez vous interroger sur ce qui est le plus important pour vous. Préférez-vous des mensualités plus élevées mais sur une durée de remboursement plus courte ? Cela suppose que vous serez propriétaire dans les faits plus rapidement et que vous n’aurez plus de dette envers la banque. Quand votre prêt sera terminé, vous pourrez consacrer vos revenus à un autre poste de dépense.
Des mensualités moins élevées vous permettront de profiter plus pleinement de la vie, voire de souscrire d’autres crédits, mais la durée de votre prêt, de fait, sera plus longue. En fonction du taux d’intérêt demandé par la banque, la somme totale à rembourser sera nettement plus élevée. Il est bon de savoir qu’un prêt immobilier peut se faire sur une durée minimale de 5 ans. On assiste dorénavant au retour des prêts dits de longue durée, sur 30 ans. Ils avaient quasiment disparu des propositions bancaires.
Le prêt sur une très longue période suppose des mensualités très peu élevées ; ce qui permet aux ménages modestes de devenir propriétaires de leur bien. Pourtant, les critères, là encore, sont drastiques. Ce type de prêt est surtout destiné aux personnes jeunes, car il faut prendre en compte l’âge qu’aura l’emprunteur, à la fin du crédit, notamment pour l’assurance emprunteur, qu’il est obligatoire de souscrire.
Quel salaire pour pouvoir emprunter 200 000 euros ?
Nombre de chambres, situation géographique, présence d’un jardin, bonne isolation : nombreux sont les critères qui peuvent faire monter le prix de vente d’un bien immobilier. Vous venez de trouver l’habitation idéale et le prix de vente affiché est de 200 000 euros ? Comment savoir si vous pouvez obtenir le crédit pour l’acheter ? Il s’agit d’une somme relativement conséquente et il va falloir prouver à la banque le sérieux de votre démarche. Il serait judicieux d’avoir un apport initial.
L’apport personnel
L’intérêt de l’apport personnel est qu’il réconforte une entité financière : si vous avez été en capacité d’épargner pour ce projet, cela sous-tend que vous savez gérer votre budget. L’apport sert à financer différents frais (de notaire ou encore de dossier). Si l’apport est élevé, il peut être utilisé pour commencer à rembourser le prêt. Toutes les banques n’exigent pas d’apport alors que d’autres vous considéreront comme un « bon dossier », si et uniquement si, vous avez un apport initial correspondant à 30% du montant du crédit.
D’où l’intérêt, quand on fait une demande de crédit d’établir un comparatif entre les différentes propositions, mais aussi les critères de sélection des banques. Pourtant, il est courant de dire qu’un établissement bancaire demandera un minimum de 10% sur le montant du prêt demandé. Dans le cas d’un prêt de 200 000 euros, il faudrait donc avoir une épargne de 20 000 euros à présenter à la banque pour la rassurer.
Taux d’endettement
Enfin, même avec un bon apport, la banque va toujours considérer, comme nous l’avons dit dans un paragraphe précédent, votre taux d’endettement pour savoir si le prêt peut être accordé et ce, peu importe le montant. Quand vous avez calculé votre taux d’endettement (voir paragraphe ci-après), et pris en compte votre apport, vous savez combien vous pouvez emprunter. Mais quel serait le montant de vos mensualités ?
Pour cela, vous devez connaitre le coût du crédit (la somme que vous voulez emprunter) et le taux pratiqué par la banque. N’oubliez pas que ce taux varie d’un établissement à un autre. Le calcul pourrait donc être complétement différent (en votre faveur ou non, selon votre choix) si vous passiez par une autre banque. Vous allez donc savoir, si vous possédez tous ces éléments, si vous êtes à priori en capacité d’emprunter 200 000 euros.
Il n’existe en effet, pas de réponse toute faite en la matière. Il est certain qu’un ménage ; dont les deux personnes sont titulaires d’un CDI à temps plein sont plus susceptibles de se voir accorder ce genre de prêt. Leur niveau de ressources peut quelquefois être suffisant, pour pouvoir emprunter une telle somme. Mais il est possible que ce ménage ait des charges fixes élevées. Le ménage peut avoir contracté différents autres prêts qui alourdissent, chaque mois leur taux d’endettement, les amenant, peut-être, malgré leurs ressources, à multiplier les incidents bancaires (retards de paiement, découvert…). L’historique bancaire fait partie des critères de sélection de la banque, pour considérer la solvabilité d’un demandeur.
Exemple d’un emprunt de 200 000 € sur 20 ans
Calculons le coût d’un prêt immobilier sur 20 ans contracté par la famille X pour un montant de 200 000 €, TAEG 1,40 %.
Le montant des intérêts s’élève à 29 420,80 € (voir notre simulateur plus haut).
Pour finaliser le calcul, on ajoute à ce montant :
- les frais de dossier facturés par la banque : 500 €
- le montant de la garantie : 2 500 €
Soit un coût total du prêt qui s’élève à 29 420,80 + 500 + 2 500 = 32 420,8?0 €
Taux d’endettement : comment le calculer ?
Nous l’avons évoqué plusieurs fois dans ce guide et pour cause ! Grâce (ou à cause) de lui, vous savez rapidement si votre demande de prêt peut être accordée. On a tendance à dire que pour le calcul de ce taux ; exprimé donc en pourcentage ; il faut soustraire la totalité du montant des charges du total des ressources. Pour ces dernières, sachez que (comme le reste à vivre dont nous avons également parlé) que chaque banque est libre de les déterminer. Mais toutes, à priori vont prendre les éléments suivants dans leur calcul.
Salaires net
Si vous êtes deux à emprunter, les deux salaires net sont pris en compte (voir notre guide sur le calcul du brut en net), ainsi que les primes accordées par votre employeur à titre habituel (13ème mois). Les commissions, les revenus professionnels non-salariés, les pensions alimentaires, les pensions de retraite ou relatives à un handicap, mais aussi les allocations logement font aussi partie des ressources considérées par l’établissement bancaire. Pourtant, il existe un véritable calcul que vous pouvez effectuer pour connaitre votre taux d’endettement.
Inférieur à 33% ?
Une fois que vous aurez additionné les sommes relatives à vos différentes charges ; divisez le chiffre trouvé par le total de vos revenus. Enfin, multipliez par 100 pour obtenir un pourcentage. Le taux obtenu est bien inférieur à 33% ? Cela signifie sans doute que vous pouvez obtenir votre crédit, si tous les autres critères s’y prêtent, bien entendu, car vous possédez une marge suffisante pour pouvoir ajouter le cas échéant une mensualité supplémentaire.
Vous vous en approchez ou vous dépassez le seuil des 33% ? La réglementation en vigueur ne vous permettra pas de rajouter une nouvelle mensualité. Pourtant, sachez que si vous travaillez pour la fonction publique, notamment, il existe certaines exceptions. Le taux d’endettement maximal peut être augmenté, jusqu’à 35% ; toujours si les autres points sont vérifiés et validés par l’organisme de crédit.
Enfin, si vous avez des revenus confortables et que le reste à vivre est élevé, la banque peut être moins « regardante » au sujet de votre taux d’endettement et ce dernier peut quelquefois dépasser les 35%. A contrario, dans le cas d’un ménage avec des revenus modestes, la banque préfèrera jouer la sécurité et ne pas accorder de prêt si le taux d’endettement est supérieur à 30%.
Les frais d’acquisition pour votre prêt immobilier
Impôts et frais de notaire
Il n’est pas possible d’acquérir un bien immobilier sans que cela passe par un acte notarié. Les frais de notaire ne sont pas à confondre avec les frais d’agence que vous pouvez avoir si vous trouvez le bien idéal par ce biais et qui seraient à payer en plus. Les frais de notaire (frais d’acquisition) se décomposent en deux pourcentages ; selon que le bien est ancien ou neuf.
- Si vous achetez un bien immobilier neuf, vous ne devrez vous acquitter que de 3% de frais de notaire (ce qui représente donc 3% de la valeur du bien).
- Dans le cas d’un logement ancien, le taux monte pour atteindre les 8%.
Enfin, si vous achetez un bâtiment insalubre, par exemple, pour son emplacement et que vous comptez rebâtir une construction, sachez que si vous l’obtenez pour quelques milliers d’euros seulement, le montant des frais de notaire est plafonné à 10% du prix de vente.
Le notaire, sur le montant demandé, ne touche en réalité que 15% de la somme. Le reste est ; soit ; collecté par lui, mais il est redistribué à différentes administrations, dont l’administration fiscale. Enfin, vous trouvez les droits de mutation qui représentent 5.80% du prix d’achat et qui sont versés à votre Département mais aussi aux communes, pour les aider à financer leurs différentes dépenses.
Les garanties bancaires
Une banque va toujours demander des garanties, pour s’assurer que le remboursement du prêt qu’elle a accordé sera effectif, quoi qu’il advienne au souscripteur. Pour cela, elle peut demander plusieurs types de garantie.
Caution solidaire
Une personne peut se porter caution, pour l’emprunteur. Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement, c’est vers elle que la banque se retournerait pour obtenir le remboursement du crédit. Pour que la banque accepte la personne physique comme caution il faut qu’elle prouve, c’est évident, sa solvabilité. La caution peut être simple et n’engage la personne qui s’est portée caution qu’à la hauteur de son engagement (cela ne peut pas représenter l’intégralité du prêt).
Par contre, si la personne s’est porté caution solidaire, la totalité de ses biens peut être engagée si le souscripteur ne rembourse pas son prêt. Il est évident qu’une relation de confiance doit exister pour pouvoir rendre ce service à autrui. Tout est bien entendu contractualisé.
Caution mutuelle
Mais cela peut donc être aussi un organisme (caution mutuelle). Dans ce cas, une marge est prélevée sur la caution et le reste va dans un fonds de garantie, qui mutualise les risques entre les différents souscripteurs qui ont demandé cette solution.
L’hypothèque
L’hypothèque est une garantie classique qui représente pourtant un coût élevé. Quand une personne a souscrit un crédit, mais ne rembourse pas ses mensualités, la banque tente toujours, dans un premier temps de chercher une solution à l’amiable. Si cela n’est pas possible et si d’autres solutions ont été mises en place sans succès, la banque peut saisir le bien immobilier, pour récupérer son argent, en le vendant aux enchères.
Privilège de Prêteur De Deniers
Le Privilège de Prêteur De Deniers (PPD) ressemble à l’hypothèque et nécessite lui aussi de passer par un acte notarié. Il est impératif de le faire dans les deux mois qui suivent la vente, sous peine ; passé ce délai que le PPD ne se transforme en hypothèque. Le coût est légèrement moindre, vis-à-vis de l’hypothèque car l’emprunteur ne doit pas payer les frais de la publicité foncière.
Cette garantie ne concerne que les biens déjà construits et donc pas les maisons en cours de construction. La banque serait considérée comme prioritaire (dans l’ordre des créances dues par le souscripteur, auprès d’autres organismes) et serait donc remboursée en premier, si le bien immobilier devait être saisi et vendu. Il faut savoir que pour le PPD, la banque n’a pas besoin de l’accord de l’emprunteur dans plusieurs cas. En effet, si les actes de vente et d’emprunts ont été établis par un notaire, si l’acte d’emprunt stipule bien que la somme a été utilisée pour acheter un bien immobilier, et que ce dernier a fait l’objet d’une demande de prêt immobilier.
