En quoi consiste le statut du LMNP ?
D’abord, précisions ce qui se cache derrière l’acronyme du LMNP. Cela signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Le fait de spécifier « non professionnel » est important car le statut de LMNP suppose de ne pas dépasser un certain plafond de loyers locatifs ; sous peine d’être considéré comme un professionnel. Nous reviendrons sur ce point après. Cette niche fiscale n’est pas récente, puisqu’elle a été créée en 1949. Il s’agit d’acheter un bien immobilier que l’on met à la location alors qu’il est meublé. Le bien peut être neuf, pour récupérer la TVA ou ancien.
Ce statut séduit pour plusieurs raisons, dont la fiscalité et le fait de pouvoir tirer des revenus réguliers. Investir dans la pierre est pour les français considéré comme relativement sûr et on parle toujours de l’immobilier comme d’une valeur refuge. Acheter un appartement ou une maison n’est pas toujours évident. Pourtant, nous pouvons constater aujourd’hui, même en pleine période d’incertitude économique, que l’envie d’achat est de plus en plus présente chez les français. Les taux s’y prêtent. D’autres français, malgré cette envie, n’ont pas les moyens financiers de concrétiser ce rêve et se contentent alors d’espérer déménager dans un bien qualitatif, mis en location.
Contrairement à certains dispositifs défiscalisants comme la loi Pinel, le LMNP n’obéit à aucun zonage. En d’autres termes, en tant que propriétaire, vous n’êtes pas obligé d’acheter dans certaines zones bien précises, et qui peut-être ne vous conviennent pas, pour avoir une fiscalité intéressante.
Quelles sont les conditions pour investir en LMNP ?
Pour pouvoir investir en LMNP, il faut en premier lieu être majeur et être un contribuable français. A moins d’avoir la capacité financière d’acheter comptant, il est nécessaire d’effectuer une demande de prêt immobilier. Même si les banques apprécient ce statut, car le montant des loyers sert souvent à rembourser le prêt, il faut répondre aux critères de l’établissement, en ce qui concerne la faisabilité.
Une fois propriétaire, il ne faut pas être déjà inscrit en tant LMP (Loueur en Meublé Professionnel), auprès du RCS. Ensuite le montant des revenus locatifs ne doit pas excéder 23 000 euros annuels. Au-delà de ce seuil, pour le fisc, le propriétaire pourrait être considéré, comme dit plus haut, comme un LMP.
Il est bon de noter que pour l’administration fiscale, le calcul peut s’effectuer en fonction des loyers perçus (moins de 23000 euros par an) ou sur les revenus globaux. Auquel cas, il ne faut pas que le montant annuel des loyers dépasse 50% de ces revenus.
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Quels biens peuvent être considérés comme des meublés non professionnels ?
Pas question de proposer un logement non meublé ou encore qui nécessite des travaux importants au moment de l’arrivée des locataires. Le choix dans le neuf et dans des résidences de services est un véritable plus. Cela peut concerner les étudiants, les touristes, les personnes âgées ou personnes âgées dépendantes (EHPAD).
Ce type de bien permet de prétendre au dispositif Censi-Bouvard. Car dans ces établissements, il est possible, pour les locataires, d’avoir sur place, de nombreux services faits pour leur simplifier la vie au quotidien à savoir la fourniture du linge de maison, un service de nettoyage de l’ensemble des locaux, mais aussi de petit-déjeuner. Ces trois critères peuvent permettre déjà ; en résidence neuve ; de cocher 3 services sur 4 ; le dernier étant la réception de la clientèle par du personnel dédié.
Ce type de prestation peut ne pas séduire l’investisseur. Il peut alors se tourner vers d’autres possibilités. Il est tout à fait envisageable d’investir dans un bien immobilier ancien (qu’il faudra peut-être réhabiliter). La location peut s’envisager à titre temporaire ou encore saisonnier. Enfin, peut être considéré comme un logement meublé une chambre qu’un particulier souhaitera proposer à la location, au sein de sa résidence principale. Il ne sera pourtant pas possible de récupérer la TVA, dans ce type de situation.
Critères du statut de LMNP : Taille du logement et mobilier
En tant que propriétaire sous le statut de LMNP, il ne faut pourtant pas croire que n’importe quel logement peut convenir. Les critères sont relativement stricts, non seulement en termes de superficie mais aussi de mobilier que le locataire doit trouver, quand il souscrit un bail. Le logement en termes de surface, ne doit pas être inférieur à 9m². Un propriétaire qui voudrait mettre en location une chambre de sa résidence principale doit donc vérifier ce point en amont.
En fonction des pièces, certains équipements sont obligatoires à savoir :
- Dans la chambre : afin de garantir l’intimité et obtenir une certaine obscurité la nuit, les différentes chambres doivent intégrer des volets ou tout au moins des rideaux. Un lit doit être mis, incluant un sommier, un matelas, mais aussi une couette ou des couvertures ;
- Dans la cuisine : plaques de cuisson, four et/ou micro-ondes, réfrigérateur combiné, table et chaises, vaisselle et ustensiles de cuisine sont obligatoires ;
- Plus généralement, dans l’ensemble du logement : des étagères permettant le rangement, des luminaires et du matériel permettant l’entretien du logement doivent se trouver sur place quand le locataire emménage.
Quelles sont les formalités pour faire un LMNP ?
Lors du remplissage du CERFA 1192*5, il faudra indiquer le début d’activité. Il correspond, en général à la date de signature de l’acte authentique de vente, réalisé auprès du notaire. Pour obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, le propriétaire doit s’enregistrer auprès du Greffe du Tribunal (formulaire P0i), avec le premier CERFA. Cette entité lui délivre un numéro SIRET. C’est ce numéro qu’il faudra renseigner au niveau fiscal.
Nota bene : pressé qu’il sera de mettre son bien en location, le propriétaire n’aura pourtant qu’un délai de 15 jours après la signature du bail pour déclarer son statut LMNP. Mieux vaut donc faire les choses dans l’ordre.
En fonction de sa situation et du type de bien, il doit choisir son régime d’imposition (BIC ou au réel). Sur la déclaration des impôts sur le revenu, en fonction du régime choisi, il ne faudra pas remplir le même formulaire. Ce sera le formulaire 2043C Pro en cas de régime BIC, en cochant la case « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Par contre au réel, le formulaire sera le 2031 et ses annexes. Il faudra ensuite envoyer ces documents au Services des Impôts des Entreprises (SIE). En fonction du résultat obtenu, la case à remplir au niveau de la déclaration de revenus sera la 2042C Pro.
Le propriétaire, tous les ans, doit s’acquitter de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), dont le montant varie en fonction de la superficie notamment. Il est heureux que les frais de comptabilité puissent être déduits des recettes LMNP car cette dernière peut se révéler complexe. Beaucoup de particuliers n’hésitent pas à externaliser cette tâche à un expert-comptable.
Avantages et inconvénients du statut LMNP
Il y a de nombreux avantages à investir en LMNP, mais il ne faut pas oublier que tout statut peut comporter non seulement une part de risques, mais aussi quelques inconvénients. Nous les listons ci-après. Nous allons détailler après l’avantage fiscal à investir en LMNP.
Amortissement en LMNP et autres avantages
- Le statut LMNP permet de devenir propriétaire ; donc de grossir le patrimoine immobilier déjà existant ;
- En fonction du montant des remboursements de prêt immobilier, le propriétaire peut rembourser son prêt grâce aux loyers ou déjà percevoir des revenus complémentaires ;
- Il est important de ne pas sous-estimer l’amortissement qui peut être fait de ce bien immobilier, sur le long terme ;
- Les revenus qu’il tire des loyers peuvent servir pour préparer la retraite ou encore se constituer un capital ;
- Si le bien acheté est neuf, il est possible de récupérer la TVA à hauteur de 20% (il est nécessaire de se renseigner au préalable sur les conditions).
- Au niveau fiscal, le statut de LMNP peut être intéressant surtout si le propriétaire décide de le coupler au dispositif défiscalisant Censi-Bouvard. Par contre, il ne sera pas possible de bénéficier dans ce cas de l’amortissement, d’où un calcul à faire, en amont.
Les inconvénients
Les démarches administratives pour obtenir ce statut peuvent être compliquées ; raison pour laquelle il est toujours conseillé de se faire accompagner par un professionnel. La location d’un meublé suppose de devoir acheter du mobilier, pour répondre aux caractéristiques du statut de LMNP. Ce coût doit être prévu et faire partie du plan de financement pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Au contraire d’une location classique, le fait de proposer un meublé sous-tend des durées de bail plus courtes. Il faudra choisir entre les 3 baux possibles et surtout veiller à ce qu’il n’y ait pas de vacance.
Avantage fiscal du LMNP : Détail
Au niveau de la rentabilité, louer un logement meublé s’avère plus judicieux. En effet, si le propriétaire dépense plus, à cause des meubles qu’il doit fournir au locataire, il peut demander un loyer, pour la même superficie, jusqu’à 20% supérieur par rapport à un logement vide. Les meublés peuvent en outre répondre à de nombreux profils (étudiants, saisonniers, actifs qui doivent se déplacer souvent pour de longues missions, touristes…), ce qui permet de rapporter gros, mais aussi de moins craindre la vacance locative.
Afin d’avoir une estimation du rendement brut du logement, il convient d’appliquer le calcul suivant :
Loyer mensuel multiplié par 12 (nombre de mois), à diviser par le coût total d’investissement (en englobant les travaux possibles et le mobilier). On obtient ainsi le rendement brut, qu’il faut ensuite multiplier par 100, afin d’obtenir un pourcentage.
Comme nous l’avons vu, le bailleur peut choisir entre deux régimes d’imposition. Le fait d’opter pour le régime BIC suppose que le propriétaire ne sera pas soumis aux revenus fonciers. L’abattement sur les revenus locatifs perçus est de 50%.
Régime au réel : les avantages
Par contre, s’il préfère choisir le régime du réel, il n’y aura pas d’abattement. Mais il sera possible de déduire des charges. Ces dernières sont relativement nombreuses dans le cadre du LMNP, dont la taxe foncière, les travaux d’entretien et de réparation, les frais de notaire ou encore les primes d’assurances. On parle alors d’amortissement comptable. Cela n’est pas toujours simple à faire, d’où l’intérêt, pour ce régime, de se faire aider par un professionnel. Autre avantage du réel : la plus-value immobilière qu’il est possible de réaliser, à la revente. En effet, on se base non pas sur l’amortissement réalisé (bien ayant subi une décote), mais sur le prix auquel a été acheté la maison ou l’appartement ; ce qui peut se révéler très intéressant.
En cumulant le LMNP et le dispositif défiscalisant Censi-Bouvard, s’il n’est pas possible de procéder à un amortissement du bien, la réduction d’impôts est bien réelle, surtout si la valeur du bien excède 300 000 euros (auquel cas, la fraction supérieure peut être amortie). Ce dispositif permet d’avoir une réduction de 11% du prix HT du prix de revient du logement. S’ajoute à cela la possibilité de récupérer la TVA, si l’on opte pour un logement neuf dans une résidence de services, à hauteur de 20%
