L’Impôt sur la Fortune Immobilière : définition
L’Impôt sur la Fortune Immobilière est un impôt étatique qui a été remanié pendant le mandat présidentiel d’Emmanuel Macron et qui taxe désormais les contribuables sur leur patrimoine immobilier. Les personnes assujetties sont celles dont la valeur de ce patrimoine dépasse 1,3 millions d’euros.
Pourquoi vouloir changer cet impôt et surtout, le réduire, finalement, car depuis sa mise en place, l’Etat a perdu 2,9 milliards d’euros de recettes, chaque année ? Tout simplement pour éviter l’exil fiscal, sachant que de nombreuses personnes fortunées avaient à cœur d’investir dans les entreprises français. Pourtant, depuis qu’il a changé de nom, certains actifs qui étaient auparavant imposables, ne sont plus pris dans le calcul. Difficile pour le contribuable de pouvoir démêler le vrai du faux, depuis son instauration en 2018.
Ont-ils des points communs ? Oui, car tous deux sont des impôts progressifs. Le taux d’imposition est en effet corrélé avec la montée en valeur du patrimoine, par tranches. Ils ne concernent, par ailleurs, que les ménages que l’on dit aisés. C’est là où leurs ressemblances s’arrêtent car le nouvel impôt est circonscrit uniquement au patrimoine immobilier.
Quels sont les contribuables assujettis à l’IFI ?
Quand on possède un patrimoine immobilier, il peut être difficile d’estimer sa valeur. Pourtant, cela est obligatoire pour savoir si l’on est assujetti ou non à l’IFI. Comment faire ? Le fisc a mis à disposition des contribuables français un outil gratuit qui s’appelle « Patrim ». Par le biais d’un simulateur en ligne, il permet de savoir rapidement si la valeur excède 1,3 millions d’euros (valeur nette taxable).
Si c’est le cas et comme 139 000 foyers en 2019, vous allez devoir vous acquitter de cet impôt. Il est bon de noter que le patrimoine immobilier est considéré au niveau du foyer fiscal sans prendre en considération une situation matrimoniale particulière ou encore un legs qui aurait été fait à un enfant à charge. Cela est important pour le calcul.
Barème de l’Impôt sur la Fortune Immobilière
Le barème prend en considération la valeur des biens immobiliers à partir de 800 000 euros, même si, jusqu’à cette somme (1ère tranche), le contribuable ne doit pas payer l’IFI. Voyons ci-après les différentes tranches reprises par l’administration fiscale, pour déterminer le montant de l’IFI.
| Tranches d'imposition | Taux d'imposition |
|---|---|
| De 0 à 800 000 € | Pas d’IFI à payer |
| Entre 800 001 et 1 300 000 euros € | 0,50 % |
| De 1 300 001 à 2 570 000 € | 0,70 % |
| Entre 2 570 001 et 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 001 à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Patrimoine immobilier supérieur à 10 000 000 € | 1,50 % |
Plafond de l’Impôt sur la Fortune Immobilière
Les ménages aisés doivent parfois s’acquitter de plusieurs impôts comme l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, mais aussi la CEHR (Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus). Ajouter un nouvel impôt, comme cela serait le cas pour d’autres contribuables, serait mal perçu.
L’IFI est donc soumis à plafonnement. Le fisc prend en considération le cumul des impôts et estime qu’ils ne doivent pas dépasser 75% des revenus perçus au cours de l’année d’imposition. Que se passe-t-il en cas de dépassement ? Le fisc réajuste le montant à verser, sans tenir compte du barème et donc de la tranche à laquelle le contribuable appartient, de fait.
Impôt sur la Fortune Immobilière : patrimoine imposable
Depuis l’instauration de l’IFI qui remplace l’ISF, beaucoup moins de contribuables sont concernés en France (139 000 contre 351 000). Pour autant, quand on possède des actifs immobiliers, sous différentes formes, il est normal de se demander si l’on doit payer l’IFI ou pas. Listons les biens immobiliers qui ne sont pas concernés et ceux qui le sont.
Biens immobiliers non concernés par l’IFI
Les biens immobiliers dans lesquels on exerce une activité professionnelle principale (industrie, commerce, artisanat, secteur agricole ou encore libéral). Il peut arriver qu’un bien soit mixte ; c’est-à-dire qu’il sert en partie à titre d’habitation et pour l’autre de local professionnel. Le fisc fait bien la distinction entre les deux et ne prend en compte que la partie privée pour voir si le contribuable doit payer l’IFI.
Biens immobiliers concernés par l’IFI
Les biens qui sont concernés par l’Impôt sur la Fortune Immobilière, s’ils sont en France ou à l’étranger, avec une résidence fiscale française sont les :
- Maisons ;
- Biens en cours de construction ;
- Terrains à bâtir ;
- Appartements ;
- Garages ;
- Parkings ;
- Caves ;
- Dépendances ;
- Bâtiments classés monuments historiques ;
- Terres agricoles ;
- Terres forestières ;
- Parts de biens immobiliers par le biais de SCPI, d’OCPI ou de SCI (même dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie).
Comment est calculé l’IFI ?
On parle de VNTP pour calculer l’IFI, soit la Valeur Nette Taxable du Patrimoine. Pour obtenir cette valeur, le fisc se réfère à ce que le contribuable indique sur sa déclaration d’IFI (l’actif immobilier) dans sa déclaration annexe n°2042-IFI, et en soustrait le passif immobilier, qui est constitué de dettes afférentes. Qu’est-ce qu’une dette afférente ? Pour mériter son nom, elle doit répondre à trois conditions :
- C’est une dette qui existe au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- Cette dette doit être à la charge d’un des membres du foyer fiscal ;
- Troisième condition : résulter d’un actif immobilier qui est imposable.
Qu’est-ce qui répond à ces trois conditions ?
- Les crédits immobiliers en cours (capital restant dû) ;
- Dettes ayant été souscrites pour réaliser des travaux dans le logement, toujours à hauteur du capital restant dû ;
- La taxe foncière ;
- La taxe sur les logements vacants.
Qu’est-ce qui ne répond pas aux critères du fisc ?
- La taxe d’habitation (pour celles et ceux encore concernés par cette taxe locale, à l’heure où ce guide est rédigé) ;
- Les loyers perçus grâce à des locations.
Déclaration et paiement l’IFI
La déclaration d’IFI se remplit en même temps que la déclaration de revenus, soit au printemps. Cette démarche, comme l’autre est désormais dématérialisée sur le site officiel des impôts : Impots.gouv.fr. Mais pour celles et ceux qui ne pourraient pas le faire sur Internet, il est possible encore de remplir une déclaration papier.
C’est en vertu de ce que le contribuable indique sur la déclaration d’IFI et plus particulièrement sur l’annexe que le fisc détermine s’il doit payer l’IFI et à quelle hauteur. Le paiement se fait en automne. En fonction du mode de paiement, les dates butoirs peuvent changer un tant soit peu, y compris au niveau géographique, sachant que le paiement en ligne donne plus de latence aux contribuables qui bénéficient en général ; comme pour la déclaration de revenus ; d’un délai supplémentaire d’une semaine, en général.
Est-il possible d’avoir un abattement ou une exonération sur l’IFI ?
Devoir payer l’IFI n’est sans doute pas une bonne nouvelle pour les contribuables concernés, même si l’impôt a changé. Avant, d’autres actifs étaient également pris en compte comme les placements financiers, les actions, les devises, les meubles de valeur ou encore des biens professionnels. L’assiette de l’IFI est donc moins large que celle de l’ISF comme expliqué dans la première partie de ce guide. Pour autant, personne n’est en général contre un abattement, une décote ou encore une exonération. Est-ce possible avec ce nouvel impôt ? Oui.
Par exemple, il est possible d’avoir un abattement de 30% de la valeur vénale de sa résidence principale. Ainsi, le fisc ne retient que les 70% restants pour estimer la valeur du patrimoine immobilier. Ce n’est pourtant pas le fisc qui se charge du calcul de l’abattement, mais bien le contribuable.
Les bois et les massifs forestiers peuvent prétendre à une exonération d’IFI à hauteur de 75%. Par contre, dans cette situation particulière, c’est la Direction Générale des Finances Publiques qui procède au calcul de l’abattement, de façon automatique.
Quant à la décote, elle s’applique pour les biens immobiliers dont la valeur nette taxable est estimée entre 1,3 et 1,4 millions d’euros. Elle s’applique selon l’opération suivante : 17 500 – 1,25 % de la valeur nette imposable du patrimoine immobilier.
